Залог помещений в жилом доме

Рубрики Статьи

Понятие ипотеки, договор ипотеки

В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

С точки зрения исполнения указанного конституционного принципа именно ипотека представляет собой доступный механизм возможности приобретения жилья.

Ипотека — это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.д.) с целью получения денежных средств (ссуды, кредита).

Назначение ипотеки состоит в обеспечении выданного кредита (ссуды) залогом недвижимого имущества.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (исключения могут быть установлены федеральным законом).

Сторонами по договору ипотеки являются:

1) должник — залогодатель, который передает в залог свое имущество;

2) кредитор — залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

— в силу договора;

— на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (например, согласно ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Договор об ипотеке квартиры (жилого дома). Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства.

Заключая договор страхования ипотеки, внимательно изучите перечень страховых случаев, по которым и будут возмещены убытки.
Глава 1. Понятие сделки. Глава 2. Купля-продажа жилых помещений.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой. профессиональной организации.
В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например.

Залог помещений в жилом доме

В настоящее время граждане активно занимаются предпринимательством. Для начала предпринимательской деятельности бывают нужны значительные средства для «раскрутки» своего предприятия, а если эта деятельность не очень удачна — нужны средства для выплаты долгов. Где взять такие средства? — А если заложить в банке свою квартиру? Но что такое залог квартиры? Нужно ли из нее выписываться? Как оформить такой договор? Какие средства можно получить? А что будет, если не удастся расплатиться вовремя?

Предпринимательская активность граждан является, пожалуй, наиболее частой причиной для залога жилых помещений. Вторая наиболее распространенная причина — залог квартиры (жилого дома) как обеспечение кредита под строительство или приобретение новой квартиры (дома).

До принятия закона об ипотеке залог жилых помещений регламентировался Законом РФ «О залоге», однако с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закон РФ «О залоге» действует только в части, не противоречащей принятому Федеральному закону.

Договор залога жилого дома (ипотеки) между физическими лицами

г. Москва «___»_________ 201_ г.

Гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», личность удостоверяется паспортом: __________ ____________, выданным __ _________ 200_ года Паспортным столом № _ ОВД _______________ УВД _______ города Москвы, код подразделения _______, проживающий по адресу: г. Москва, ул. _________ дом _ кв. ___ с одной стороны, и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г. _____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий Договор, далее — «договор залога имущества», о нижеследующем:

1. Предмет залога
1.1. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному Залогом (ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости Предмета залога другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
1.2. Предмет залога – жилой дом с хозяйственными постройками, условный № ______________________________ и состоящий из основного бревенчатого строения с хозяйственными постройками, общей площадью жилых помещений _____ (______________________) кв.м., в том числе жилая ______________________ (_______________________) кв.м, инвентарный № ________________, литеры: «А» (жилой дом), «а» (________), «а1» (_______), «Г» (________), «Г1» (_______), «Г2» (________), «Г3» (________), «Г4» (_____), «Г5» (________), №1 (забор).
1.3. Указанный жилой дом расположен на земельном участке, общая площадь которого составляет ______________ (_________________) кв.м. Кадастровый номер участка _______________________, категория земель: земли поселений, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.
1.4. Жилой дом с хозяйственными постройками принадлежит Залогодателю по праву собственности, на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от __ ____________ 200_ года, зарегистрированного в реестре за № ______, выданного ______________________________, нотариусом города ______________ и _________________ района Московской области. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Продавца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем __ ___________ 200_ года сделана запись регистрации № _______________________________.
1.5. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет ___ (_______) рублей, что подтверждается справкой N ______ от «__» _______________ 201_ г., выданной __________________________________.
1.6. Стороны договорились, что стоимость жилого дома с условным номером ___:___:_____ ___ __:_________, площадью ________ кв.м., расположенного по адресу: Московская область, _________________ район, ________________ с.о., дер. _________________, уч. __, составляет _____________ (_________________________) рублей. Стоимость оформления и регистрации договора залога имущества не входит в указанные суммы.
1.7. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя.
1.8. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору от «___» _________ 201_ г. N __________ .
1.9. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).
1.10. Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование кредитом.
1.11. Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1.11.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
1.11.2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
1.11.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
1.11.4. в возмещение расходов по реализации Предмета залога.
1.12. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
1.13. Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.14. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
1.15. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
1.16. Последующий залог Предмета залога не допускается.
1.17. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.18. Реализация заложенного имущества производится в соответствии с главой X ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Весь образец договора залога жилого дома (ипотеки) между физическими лицами в прикрепленном файле.

2.3. Договор залога и займа (ипотека) жилого помещения

Наряду с такими основаниями приобретения жилого помещения, как социальный и коммерческий наем, договор купли-продажи жилья, жилого помещение может быть приобретено посредствам залога недвижимого имущества.

Прежде чем говорить об особенностях залога недвижимого имущества, необходимо раскрыть общие положения о залоге.

Гражданский кодекс РФ регулирует правоотношения залога в параграфе 3. Так, в соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Субъектами залоговых правоотношений являются залогодатель и залогодержатель. В частности, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (ст. 335 ГК РФ). Помимо ГК РФ, данные правоотношения регулируются Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (с изм. и доп. от 26 июля 2006 г.) в части, не противоречащей ГК РФ, и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.).

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом договора залога является всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

В части 2 ст. 339 ГК РФ закрепляется, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение вышеупомянутых требований, касающихся формы и содержания договора залога, влечет его недействительность.

Предмет залога является основанием для его классификации. Так, в зависимости от предмета залога выделяют два вида:

1) залог без передачи заложенного имущества залогодержателю, а именно согласно ст. 339 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное;

2) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю.

Одной из разновидностей залога является ипотека, т. е. залог недвижимого имущества. Правовое регулирование данных правоотношений осуществляется на основании норм ГК РФ, а также Закона «Об ипотеке». Как разновидность залога ипотека характеризуется особым предметом. Так, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество. Гражданский кодекс РФ под недвижимым имуществом понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Таким образом, отличительным признаком недвижимого имущества является их конструктивная связь с землей.

Термин «ипотека» в настоящее время стал одним из самых популярных в обиходе современного общества.

На сегодняшний день свыше 60 % граждан России, или 28 млн семей, желали бы улучшить свои жилищные условия. Такие данные со ссылкой на экспертов привел руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. Аверченко на заседании «круглого стола» по проблемам развития ипотеки.25 По другим данным, от 6 до 27 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий, т. е. «в отдельных благоустроенных квартирах, соответствующих установленным законодательством санитарным нормам».26

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан. До принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Система ипотечного жилищного кредитования является на сегодняшний день почти единственным способом приобретения жилья для граждан с недостаточно высоким для единовременной покупки доходом. Ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений удовлетворения жилищных потребностей граждан нашего общества.

Понятие «ипотека» введено ч. 2 ст. 334 ГК, которое рассматривается как залог недвижимого имущества. Предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество.

16 июля 1998 г. вступил в действие Закон об ипотеке, являющийся основным источником гражданско-правовых норм, регулирующих отношения ипотеки. Правила, содержащиеся в § 3 ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, установленных самим ГК РФ, например ст. 338, 339, 340, 349, 353, 355 ГК РФ, если законом об ипотеке не установлены иные правила регулирования.

Как уже было сказано ранее, Закон «Об ипотеке» в ст. 1 устанавливает основания ее возникновения. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателями могут быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В ч. 2 данной статьи законодатель обращает внимание на правовое регулирование таких правоотношений. В частности, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (в ред. Федерального закона от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“»). Судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области привела к дальнейшему усовершенствованию Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» путем внесения дополнений и изменений. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или ФЗ «Об ипотеке» не установлены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Наряду с вышеуказанным комплексом правовых актов регулирование осуществляется Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретаемое на средства по ипотечному жилищному кредиту, соответственно регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.), Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. № 213).

Читайте так же:  Как правильно пишется расписка на передачу денег

Оценка недвижимого имущества по ипотечному жилищному кредиту регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Помимо гражданского законодательства, ипотечные отношения были урегулированы в Законе РФ от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.), а также нашли отражение в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» регламентируется перечень имущества, которое может быть предметом договора ипотеки. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (т. е. недвижимое имущество, о котором ранее шла речь), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона «Об ипотеке»;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил, закрепленных в ст. 69 Закона «Об ипотеке». Правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Поскольку ипотека является особым видом залога, на нее распространяются общие положения о залоге. Поэтому основаниями возникновения как залога, так и ипотеки являются либо закон, либо договор, но в любом случае ограничение прав на недвижимое имущество в виде ипотеки подлежит государственной регистрации.

Статья 8 Закона «Об ипотеке» устанавливает общие правила заключения договора об ипотеке. В частности, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке» (ст. 8 ФЗ «Об ипотеке»).

В статье 9 Закон «Об ипотеке» указывается на следующие требования к содержанию договора об ипотеке:

1) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

2) предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;

3) оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества;

4) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения;

5) если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

6) если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Следует обратить внимание на ряд особенностей, которые касаются формы договора об ипотеке. Гражданский кодекс РФ в ч. 3 ст. 339 указывает на то, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона «Об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 указанного Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона «Об ипотеке» (ст. 10 Закона «Об ипотеке»).

Закон «Об ипотеке» указывает на то, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (ст. 11 Закона).

Порядок процедуры регистрации подробно регламентирован в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В соответствие с п. 6 Инструкции ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное положение является аналогом п. 1 ст. 5, ст. 69 Закона об ипотеке.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» и п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации договора ипотеки может быть приостановлена. Случаи такого приостановления четко зафиксированы в законодательстве. В частности, государственная регистрация ипотеки приостанавливается (откладывается) на основании и в порядке, определенным ст. 21 Закона «Об ипотеке», а также ст. 19 Закона «Об ипотеке», т. е. государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц при:

1) непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Закона «Об ипотеке»;

2) несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

3) необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом (п. 2–4 ст. 21 Закона «Об ипотеке»).

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества в п. 9 закрепляет, что при приеме документов на государственную регистрацию ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав проводится проверка оплаты государственной пошлины в соответствии с Законом Российской Федерации от 09.12.1991 г. № 2005-1 «О государственной пошлине» (в ред. Федерального закона от 31.12.1995 г. № 226-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон „О государственной пошлине“»).

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества устанавливает перечень документации, которая должна быть предоставлена для государственной регистрации договора об ипотеке. В частности, согласно п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества на государственную регистрацию ипотеки представляются:

1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, – заявление залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке);

2) подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия (ст. 24 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона об ипотеке);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

4) подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

5) подлинник и копия документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке, п. 18 Правил ведения ЕГРП);

6) подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

7) подлинник нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, и ее копия, подтверждающая полномочия представителя – физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если стороной договора является физическое лицо) (п. 1 и 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

8) подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающего полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности) (п. 1 и 4 ст. 16 Закона);

9) подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке);

10) подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов) или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) (п. 5 ст. 18 Закона об ипотеке);

11) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке);

Читайте так же:  Приказ минфина 98 от 29062019

12) подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (п. 4 ст. 10, п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке);

13) подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (п. 4.1 ст. 20 Закона об ипотеке);

14) подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию, правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционных фондах»; подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) (п. 4 ст. 24 Закона об ипотеке);

15) подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

Залог нежилого помещения

На аукцион Росимуществом выставлен лот нежилое помещение, принадлежащее женщине ИП, в залоге Сбербанка. Супруг брал кредит в Сбербанке и заложил это помещение. Мы знаем, что продажа помещения не покрывает полной суммы долга. При покупке этого помещения с аукциона снимутся ли все аресты и обременения, не перейдет ли нам долг этого супруга?

А какой договор Вам предлагают заключить по итогам аукциона? В пользу кого он должен быть заключен? Сколько залогов на этом имуществе? А том у Вас получается, что два. Запись об ипотеке прекращается при реализации имущества. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2018) «»Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции») «»1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. «»Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (п. 1 в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции») 1.1. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п. 1.1 введен Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции») 2. Отметка на документарной закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца документарной закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем такой закладной является юридическое лицо. (в ред. Федеральных законов от 06.04.2015 N 82-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции») 3. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию. Регистрационная запись об ипотеке имущества, изъятого для государственных или муниципальных нужд, погашается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено федеральным законом. (абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 101-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции») 4. В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». (п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции»)

Почему продаёт Росимущество? Если имущество заложено, то при продаже залог может остаться. Надо смотреть в какой процедуре происходит отчуждение: банкротство или исполнительное производство. По Вашему второму вопросу с расхождением параметров имущества, купленного на торгах — проход сможете установить в судебном порядке. Если это котельная, то кто-то от неё греется. Остальное возможно сказать после изучения всех документов.

Физ лицо является поручителем уООО кредит залоговый Залог представлен поручителем (нежилое помещение) ООО деятельность не ведет. Решению суда платить солидарно. Может ли поручитель подать на банкротство или нужно подавать одноврменно. Дело у приставов.

Доброго времени суток! Поручитель также может подать на банкротство, если общая сумма долговых обязательств не менее 500 т.р. Всего доброго, желаю удачи!

Обратиться в суд для признания поручителя банкротом можно, однако это не означает, что поручитель сможет сохранить это нежилое помещение. Кроме того, придётся же ещё платить управляющему.

Мой муж, являясь ген. директором организации, брал кредит на ООО. Залогом являлось нежилое помещение. Банк закрыли. В 2013 г.В прошлом году заложенное имущество выставили на торги. В сентябре. До сих пор ничего не известно. Какие могут быть прогнозы. Если не продадут. Нам сообщат? Какие нам предпринять действия?

Здравствуйте. Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) Сделайте запрос о предоставлении информации.

Я брала кредит для ИП в сбербанке под залог недвижимости. Помещение нежилое комерческое. Просрочка по кредиту и банк подает в суд имеет ли право банк самостоятально оценить и занизить стоимость залога?

Здравствуйте, нет не имеет право, но они это делают, вам следует в суде заявить ходатайство о проведении экспертизы по квартире.

ГК РФ Статья 340. Стоимость предмета залога 1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. 3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Здравствуйте! Залоговая стоимость недвижимости должна быть указаны в ипотечном договоре. Банк также вправе произвести независимую оценку для суда.

Здравствуйте, Татьяна. Нет, банк не имеет такого права. Стоимость изначально определяется и указывается в договоре между сторонами.

Самостоятельно нет, но вот суд, с учетом условий договора и норм ФЗ «Об ипотеке» может назначить начальную стоимость жилья в размере 80% от рыночной. Лучше обратиться к адвокату. С Уважением, Адвокат — Степанов Вадим Игоревич.

Если дал долг и под это оформили нежилое помещение под залог. Все нотариально оформлено и должник обязался до 01.10.2015 года выплатить долги однако до сих пор ничего не дал. То нужно через суд или как то по другому я могу продать это помещение или ещё какой вариант.
Заранее благодарен.
С уважениемш Мой эл адрес Levon-ler@mail.ru

То нужно через суд или как то по другому я могу продать это помещение или ещё какой вариант. \Только через суд, имущество в РФ, есть несколько вариантов действий.

Правовое регулирование залоговых отношений определяется Главой 23 (§ 3) ГК РФ, Законом РФ «О залоге» от 29.05.1992 г, а также Федеральным Законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. Если заемщик (залогодатель) не выполняет взятые на себя обязательства – не возвращает заемные средства банка, взыскание обращается на его залоговое имущество.

Добрый день, Я так понимаю Ваш вопрос касается армянского законодательства. По гражданскому кодексу Армении можно и внесудебным порядком обратить взыскание на залоговое имущество, если о таком порядке написано в договоре или есть письменное согласие между залогодателем и залогодержателем. (надеюсь вы оформили договор залога нотариально и зарегистрировали право в кадастре, так как это недвижимое имущество).

Могу ли я (собственник) сдавать в аренду нежилое помещение, которое находится у застройщика в залоге (ипотека в силу закона) пока выплачивается рассрочка этого помещения?

Здравствуйте. Если Ваше право собственности должным образом зарегистрировано, то наличие обременения никоим образом не ограничивает Вашего права сдавать помещение в аренду. Проблемы будут только с дарением или продажей помещения.

Возможен перевод жилого помещения в нежилое, куплено по ипотеке и находится в залоге у сбербанка? По каким причинам может отказать банк в переводе в нежилое? Как часто бывают отказы? Спасибо.

Возможен перевод жилого помещения в нежилое, куплено по ипотеке и находится в залоге у сбербанка? По каким причинам может отказать банк в переводе в нежилое? Как часто бывают отказы? Спасибо. Здравствуйте Ольга, чтобы перевести из жилого в не жилое это довольно таки трудоемкая процедура, а тем более если находится в ипотеке, то вряд ли вам это удастся сделать. В любом случае следует обращаться для начала в банк.

Нужно заключить предварительный Договор купли-продажи нежилого помещения находящиеся в залоге у банка. Мой покупатель (я продавец), закладывает свою квартиру в банк, а полученную кредитную сумму перечисляет на мой кредитный расчетный счет. После снятие обременения с имущество я объязуюс заключить основной договор купли-продажи. Спосибо.

Здравствуйте. Обратитесь с личным сообщением к юристам на сайте.

Поздравляю. Составление договоров услуга платная

Есть обременение на нежилое помещение: продажа объекта или его залог осуществляются по согласованию с Фондом имущества Спб. Есть распоряжение Комитета имущественных отношений спб о прекращении обременения. Куда и какой пакет документов нужно нести для снятия этого обременения в Росреестре?

Несите весь пакет в росреестр вместе с распоряжением комитета.

Имеет ли право арендатель нежилого помещения не вносить залог на имущество, если это не было оговорено с арендодателем до заключения договора аренды?

Здравствуйте! да, имеет такое право согласно ст.421 ГК РФ.

Граждане и юридические лица свободны в заключении оговора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Если квартира приобретена в ипотеку, она находится в залоге, перевод в нежилое помещение невозможен. Можно ли в жилом помещении оказывать услуги такие как: парикмахерская, ремонт обуви?

Здравствуйте. Нет конечно

Был наложен арест на нежилое помещение по гр. иску о признании договора залога недействительным (это помещение является залогом). В это время договор займа (в обеспечение которого был заключен оспориваемый договор залога) не исполнялся. Запрета на действие договора залога судом не было, т.е. до вынесения суда (если таковое будет) договор надо исполнять. Согласно договору залога и удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке были проведены торги на залог. Организаторы торгов сказали, что арест не запрещает проведение торгов, а лишь запрещает отчуждение. Отчуждения (регистрации в госрегистре) небыло до снятия с ареста. После снятия с ареста была регистрация вгосрегистре. Законно ли все это?

Читайте так же:  Как правильно писать заявление на отпуск по уходу за ребенком до 3 лет

Возвращается ли залог за аренду нежилого помещения. Залог оставили днем, договорились, что на следующий день придем и заключим договор, внесем оставшуюся сумму. На залог написали расписку. На следующий день нашли помещение по-лучше. Позвонили, отказались от того помещения. Можем ли бы сумму залога забрать, так как договор мы не заключали?

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. 352 ГК РФ

Может быть изменен статус жилого помещения на нежилое, если квартира находится в залоге у банка? Спасибо.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. (ч.2 ст.22 жК РФ). залог — это обременение.

Попробуйте договориться сначала с банком.

Какой договор нужно составлять, либо куда пойти что бы безопасно заложить нежилое помещение в залог растовщикам.

Это договор залога имущества, ст. 339 ГК РФ.

В данном вопросе обязательно очно проконсультируйтесь с адвокатом.

В залоге у банка нежилое помещение, которое оборудовано под парикмахерскую. Банк мдм в каникулах и реструктуризации отказал, хотя все было оплачено. И вот следующий платёж, после отказа был оплачен не в полном объеме. В банке сказали, что подают в суд на реализацию имущества. Что делать? Как сохранить залог, который является единственным доходом моей семьи?

Вам нужно срочно обратиться к юристу с предоставлением всех документов, включая кредитный договор и платежных документов. Без них консультацию дать невозможно. Если Банк пригрозил о суде, надо к нему готовиться заранее.

У банка взят кредит под залог — нежилое помещение, в котором работают люди. Кредит на 1000000. Осталось заплатить 320000. Стало трудно платить. Банк в реструктуризации и отсрочке отказал. Что будет дальше, что делать? Как сохранить имущество, которое является единственным доходом моей семьи?

Уточните какой банк. Есть перечень имущества, на которое не имеют право наложить ограничения. Вам нужно обратится к юристу, возможно что банк требует необоснованно или есть другие варианты решения вашего вопроса.

11.02.2008 года я взяла кредит в татфонд банке под залог нежилого помещения до 2010 платила каждый месяц потом не смогла, банк подал в суд есть решения суда 20.10.2010 о взыскание на заложенное имущество. Но мы от силы не платили 7,8 месяцев но в данным момент на сегоднешнюю дату я плачу каждый месяц 5000 т.р а по графику должна 19000 Судебные пристывы не придупредив меня не как т.е не было не извищения ни письмо продали на торгах нежилое помещения торги состоялись 24.11.2015 до торгов я отправляла каждые 10 дн писмьмо с уведомлением о вручения к судебным пристовам о том чтобы они остановили торги. Можно ли отсудить торги и прищнать куплю-продажу недействительной.

Для того, чтобы определиться с правовой перспективой нужно изучить все документы (исполнительное производство, по которому передавалось имущество на торги, а также документы по торгам). Оспаривать только по той причине, что Вы не согласны, так как частично платили, конечно можно, но шансов на положительный исход практически нет. Нужно искать основания (в документах)

Имеется нежилое помещение: подвал и первый этаж, куплено в рассрочку, соответсвенно в залоге у продавца. Как сдать в долгосрочную аренду первый этаж: нужно ли выделять отдельно первый этаж и получать свидетельство о грп, требуется ли согласие продавца-залогодержателя, если в договоре купли-продажи об этом ничего не сказано?
С уважением, Альбина Анваровна.

согласие залогодержателя нужно, это требование закона выделять помещение нужно, если договор больше года и его нужно регистрировать. под выделить имеется в виду строго получение кадастрового паспорта на помещения первого этажа. никаких изменений в ЕГРП вносить не нужно. если его можно однозначно идентифицировать по экспликации и поэтажному плану, то для договора не сроком менее года этого достаточно как правило, аренду согласовывают, это доход и возможность оплачивать купленное имущество, могут ограничить срок аренды или обозначить иные условия.

Согласие не требуется в силу Закона, в договоре аренды отразите конкретные литеры, которые передаются в аренду, выделять не нужно.

Имеются кредиты под залог нежилых помещений, в данный момент не по моему волеизлиянию оплачивать кредиты не предоставляется возможным подскажите, есть ли возможность сохранить имущество?

Если нет возможности оплачивать, сами понимаете. залоговое имущество может быть конфисковано и на него обращено взыскание.

Вопрос следующий, три года назад был заключен договор об ипотеке (залоге нежилого помещения). Помещение было оценено по соглашению сторон в пределенную сумму. За три года в помещении были произведены неотделимые улучшения, что привело к удорожанию данного помещения. Отсюда вопрос, можно ли пересмотреть залоговую стоимость данного помещения?

можно ли пересмотреть залоговую стоимость данного помещения? ДА, можно пересмотреть по согласованию с банком. УДАЧИ ВАМ

Покупаем нежилое помещение, оно сейчас находится у продавца под залогом в банке на 10 лет. Продавец предлагает заключить с нами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения на 10 лет!
Вопрос: может ли предварительный договор быть заключен на 10 лет?
Не признает ли в будущем Продавец его недействительным?

Предварительный договор не содержит каких-либо обязательств относительно самого предмета продажи — нежилого помещения, он только обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи в установленный в нем срок. Однако это будет невозможно, если предположить, что кредит будет не выплачен-тогда банк продаст это помещение с публичных торгов. Те же самые последствия будут и в том случае, если Вы сейчас заключите договор купли-продажи — такое возможно с согласия залогодержателя, т.е. банка на осн. ст.37 ФЗ «Об ипотеке». Т.е. риски при покупке такой недвижимости имеются, и они зависят от платежеспособности продавца по кредиту.

Здравствуйте! Это очень рискованная сделка. Даже в силу самой правовой природы предварительного договора. Если вам нужна будет помощь по вашему делу, обращайтесь.

Могу ли я физ лицо дать другому физ лицу в долг деньги под проценты и под залог нежилого помещения зарегистрированного в юстиции. Какие подводные камни? Спасибо.

Да вы можете заключить договор займа с физическим лицом.

У меня кредит под залог нежилого помещения. В результате внутренней перепланировки за счет сноса ненужных перегородок общая площадь помещения увеличилась. Оформлен новый технический а кадастровый паспорта на уточненную площадь. Нужно внести изменения площади в свидетельство о регистрации права. Регистратор требует согласие банка, т.к. помещение в залоге. Но банк согласие не дает, хотя увеличение площади никак не ущемляет интересы банка. Как доказать что увеличение площади не ухудшает заложенное помещение?

Сергей Михайлович! Вы вправе обратиться в суд с требованием об оставлении помещения в перепланированном состоянии. Решение суда является основанием для государственной регистрации, в том числе и изменений. Желаю успеха!

Как вернуть залог за аренду нежилого помещения? Мы заключили договор аренды и внесли предоплату за последний месяц. По договору работать начать мы должны были через месяц. А через неделю после подписания договора мы передумали и хотим забрать залог. Расписка о получении залога у нас на руках.

Татьяна! По условиям договора данная сумма как-либо определена? Напишите завление о возврате арендодателю.

Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору является Залог нежилого помещения. В договоре купли-продажи Госреестром штампом обозначено ипотека в силу закона. Должен ли быть отдельный договор Залога?

Правовая природа договора ипотеки предполагает залог, таким образом, отдельный договор не нужен.

Я выиграл аукцион на покупку нежилого помещения. Мною был уплачен залог. Процедура торгов была соблюдена. Однако когда мне передали ключи для осмотра помещения, я ужаснулся — там все было залито фикалиями. Я отказался подписывать Договор купли продажи. Как мне вернуть залог и признать торги недействительными.

Торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае проведения их с нарушением правил, установленных законом (ст. 449 ГК). Из формулировки данной статьи следует, что сделки, нарушающие правила, установленные законом в отношении проведения торгов, нужно считать оспоримыми сделками. Оспоримость торгов значительно сужает возможность признания их недействительными как по кругу лиц, которые вправе подать соответствующий иск, так и по срокам оспаривания (применяется сокращенный срок исковой давности для их оспаривания продолжительностью один год — п. 2 ст. 181 ГК). Признание торгов недействительными возможно в случае нарушения положений ст. 447 и 448 ГК, в которых регламентируется порядок проведения публичных торгов. На сегодняшний день сформировалась обширная судебная практика по оспариванию торгов в данной сфере. При этом, учитывая, что ГК не установлен четкий перечень нарушений правил проведения торгов — оснований для признания их недействительными, судебная практика идет по пути расширения круга действий, которые могут быть оспорены в рамках ст. 449 ГК. В частности, вопросы разрешения ряда судебных споров о недействительности публичных торгов рассматривались в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»*(92). Одним из наиболее типичных нарушений порядка проведения торгов следует выделить нарушение порядка опубликования извещения об их проведении: отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК, ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах (без опубликования в печатных СМИ) и т.п. Согласно п. 2 ст. 448 ГК, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. При этом извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК, указание недостоверных сведений или сведений не в полном объеме являются нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица, поскольку в таких случаях потенциальные покупатели лишаются возможности принять участие в торгах. Размещение информации о проведении торгов с нарушением установленного срока уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы взыскателя и должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок. Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах также является достаточным основанием для признания их недействительными, поскольку извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных в покупке лиц. Нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными. Следует иметь в виду, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки*(93). При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд в обязательном порядке должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов судам рекомендуется признавать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности. Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, его оценке, передаче на реализацию, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов и не влияет на правильность проведения процедуры торгов организатором торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 ГК). В случае реализации на торгах имущества, не подлежащего продаже в соответствии с законодательством РФ в силу особого правового статуса, договор купли-продажи, заключенный в нарушение требований закона, может быть признан ничтожным в силу ст. 168 ГК.