Судебная практика по самовольному строительству

Рубрики Статьи

Судебная практика по самовольному строительству

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Обобщения судебной практики
  • Судебная практика по самовольным постройкам. Признание права, снос. Обзор Верховного Суда РФ

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года; опубликован в «Бюллетене Верховного Суда РФ», N 6, 2014 года

Предисловие

Обращаем внимание : С 1 сентября 2015 года внесены изменения в статью 222 ГК РФ , согласно которым уточнены понятие самовольной постройки и условия признания права собственности на нее, установлены исключения из общего правила о сносе такой постройки.

С 1 сентября 2015 года статья 222 ГК РФ дополнена пунктом 4, согласно которому, с указанной даты в ряде случаев принять решение о сносе самовольной постройки вправе органы местного самоуправления, т.е. введен внесудебный порядок сноса. В пункте 4 статьи 222 ГК указаны условия для принятия такого решения, сроки его принятия, порядок размещения сообщения о планируемом сносе, уведомления об этом собственника и сноса постройки.

Конституционный Суд РФ уже констатировал, что «пункт 4 статьи 222 ГК Российской Федерации — как по своему буквальному смыслу, так и в системном единстве с положениями действующего гражданско-правового регулирования и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Определении, — не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции Российской Федерации» ( Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О ).

Разъяснения, содержащиеся в нижеприведенном обзоре судебной практики сохраняют актуальность, несмотря на ряд изменений, внесенных в статью 222 ГК РФ в 2016 году.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 марта 2014 года

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Статья 222 ГК РФ , закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые.

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского , Земельного , Градостроительного , Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Судебная практика о порядке сноса самовольной постройки

Понятие самовольной постройки, самовольного строительства в правоприменительной практике

Самовольной постройкой (далее — СП) следует считать строение, обладающее любым из перечисленных признаков (ст. 222 ГК РФ):

  • оно создано без соответствующего на то разрешения;
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм;
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию;

С 03.08.2018 в статью 222 ГК РФ законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ внесены изменения.

Теперь признак самовольной постройки применяется при условии, что требование, которому не соответствует постройка (разрешенное использование участка, правило о наличии разрешений и градо- и/или архитектурно-строительные нормы) установлено на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

О том, что включает в себя понятие СП, читайте также в статье Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?

В правоприменительной практике существует несколько позиций, в совокупности дополняющих правовую сущность СП, определенную в ст. 222 ГК РФ, а именно:

  • СП может быть признан недвижимый объект, возведенный без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246);
  • основанием признания сооружения СП является частноправовое нарушение (строительство на земле в отсутствие гражданского права на землю) либо публично-правовое — формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (см. определение ВС РФ от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).
  • действия по созданию СП являются виновными, если выявлено, что СП отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной (определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10).

Обязанность по снесению самовольной постройки как санкционная мера

Нормы ст. 222 ГК РФ помимо закрепления правового режима СП регулируют также введение последней в гражданский оборот и механизм устранения деликтов, связанных со строительством СП.

01.01.2015 в указанную выше статью была внесена норма, позволяющая органам местного самоуправления при определенных условиях принимать решения о сносе СП во внесудебном порядке.

ВАЖНО! В 2018 данная норма подверглась коррективам.

Сейчас муниципалитет может принять решение не только о сносе самовольной постройки, но и о приведении ее в соответствие с установленными правилами, если постройка расположена на:

  • участке земли, в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;
  • участке, вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

В силу п. 3 ст. 22 закона «О введение в действие ч. 1 ГК РФ» от 30.11.1994 № 52-ФЗ в редакции от 03.08.2018 не может быть принято решение о сносе частных жилых домов, построенных на земельных участках предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в поселении землях для личного подсобного хозяйства, на дачных и садовых участках при наличии одновременно следующих условий:

  • права на данные дома и жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018,
  • параметры домов соответствуют установленным,
  • дома возведены на участках земли, законными владельцами которых являются собственники таких домов.

В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика

Правоприменительная практика на сегодняшний день содержит устоявшиеся позиции относительно применения абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

  • реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (определение ВС РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184);
  • сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (постановление президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15025/10);
  • СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
  • СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ от 09.04.2013 № 18-КГ13-14);
  • СП не подлежит сносу из-за нарушения процедурных вопросов получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию в том случае, если принимались меры для получения разрешений (постановление президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15025/10);
  • не является единственным основанием для сноса строительство пристройки к жилому дому, осуществленное без согласия совладельцев (определение ВС РФ от 24.01.2012 № 19-В11-21).

Практика применения положения о том, что СП может быть не только снесена, но и приведена в надлежащий вид в соответствии с действующими правилами только начнет складываться.

Решение о сносе самовольной постройки: постановление 2016-2018 года (практический пример)

Как уже было сказано выше, ст. 222 ГК РФ претерпела изменения, в отношении оснований согласно которым органы местного самоуправления вольны принимать решения о сносе СП или ее приведение в соответствие с правилами во внесудебном порядке. Ранее во внесудебном порядке могли быть снесены СП, возведенные с нарушением целевого использования земли:

  • на земле, расположенной в зоне с особыми условиями использования;
  • территории общего пользования;
  • полосе отвода инженерных сетей.

Показательным стало постановление Правительства г. Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях г. Москвы» от 08.12.2015 № 829-ПП.

В качестве примера его применения можно привести постановление АС МО от 14.11.2016 № Ф05-16528/2016 по делу А40-252391/2015, которым отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку уведомлением предприниматель информирован о необходимости сноса СП, зарегистрированной незаконно, и решение о сносе вынесено органом исполнительной власти в рамках полномочий.

Думается в связи с изменениями, внесенными в ст. 222 ГК РФ указанное постановление Правительства г. Москвы и судебная практика претерпят изменения.

Порядок сноса самовольных построек с особенностями правоприменения

Итак, на сегодняшний день снести СП можно либо в судебном, либо в административном порядке.

Важно! Наряду со сносом в отношении СП может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими нормами.

Для инициации сноса в судебном порядке необходимо подать иск (определение ВС РФ от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731). По результатам вынесенного решения обязанность по сносу или приведении СП в соответствие возлагается на виновного субъекта (определение КС РФ от 26.04.2016 № 910-О) либо лицо, владеющее земельным участком, на котором возведена СП. С правилами подачи иска можно ознакомиться в статье Иск о сносе самовольной постройки — образец.

Основанием для сноса СП в административном порядке является решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса. Если посредством судебного решения в сносе отказано либо право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН, то решение о сносе того же объекта в административном порядке не может быть принято.

Читайте так же:  Договор поставки обязанность сторон

Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день судебная практика сформировала устоявшиеся позиции относительно применения ст. 222 ГК РФ. Новеллами в правоприменении являются иски, оспаривающие «административный» снос. Думается, что внесение изменений, связанное с уменьшением случаев, когда решение о сносе может быть принято муниципалитетами, найдет свое отражение в судебной практике.

Статья понравилась? Подписывайтесь на канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Новый подход к самовольным постройкам

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: «Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма». Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Эксперты «Право.ru»: нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании Региональный рэнкинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании × , говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: «Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора». Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Содружество Земельных Юристов Федеральный рэнкинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов Федеральный рейтинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов × . Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: «То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону». С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: «Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота». Еще одно позитивное нововведение – установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие «самоволок», которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Noerr Noerr Федеральный рэнкинг I группа Трудовое и миграционное право I группа Интеллектуальная собственность II группа Антимонопольное право II группа ТМТ II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Финансовое/Банковское право II группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Банкротство 23 место По размеру выручки 8 место По размеру выручки на юриста 40-41 место По количеству юристов Федеральный рейтинг I группа Трудовое и миграционное право I группа Интеллектуальная собственность II группа Антимонопольное право II группа ТМТ II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Финансовое/Банковское право II группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Банкротство 23 место По размеру выручки 8 место По размеру выручки на юриста 40-41 место По количеству юристов × : «Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов». Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: «Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования». Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов.

Самострой – это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного – захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон – это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит. Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер «МGP Lawyers» MGP Lawyers Федеральный рейтинг IV группа Банкротство IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство ×

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос – распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из АБ «Павлова и партнеры» Павлова и партнеры Федеральный рэнкинг I группа Семейное/Наследственное право II группа Страховое право III группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 18 место По размеру выручки на юриста 50 место По размеру выручки Профайл компании Федеральный рейтинг I группа Семейное/Наследственное право II группа Страховое право III группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 18 место По размеру выручки на юриста 50 место По размеру выручки Профайл компании × . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда – приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons Dentons Федеральный рейтинг I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции I группа Коммерческая недвижимость/Строительство I группа Интеллектуальная собственность I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство Региональный рейтинг I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции I группа Коммерческая недвижимость/Строительство I группа Интеллектуальная собственность I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Арбитражное судопроизводство III группа Банкротство Федеральный рэнкинг I группа Антимонопольное право I группа Трудовое и миграционное право I группа Комплаенс I группа ТМТ I группа Международный арбитраж I группа Фармацевтика и здравоохранение I группа Финансовое/Банковское право I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения I группа Налоговое право и налоговые споры I группа Интеллектуальная собственность II группа Страховое право II группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Транспортное право II группа Природные ресурсы/Энергетика II группа Уголовное право и процесс II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты 2 место По количеству юристов × . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал «Комсомольской правде» глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: «Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы». После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк.

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: «Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны». При этом суд подтверждал, что «самострой» появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной «самоволкой». Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п. 26 этого документа указано, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Читайте так же:  Отчетность ее содержание на примере организации

У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной 2014 года («Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством»). В документе ВС задал вектор рассмотрения подобным спорам. Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях. Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту. Под такой случай подпадает даже пристроенный балкон, что ВС отдельно подчеркнул в определении № 18-КГ17-198.

Но наиболее существенно правовые «пробелы» 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена «в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения». Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный суд признал законным постановление правительства столицы от 8 декабря 2015 года «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829, на основании которого и демонтировали здания предпринимателей. А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями.

Самовольные постройки обрели шанс на легализацию – мера по их сносу будет крайней

3 августа Владимир Путин подписал пакет законов, которыми внесены изменения в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы и иные законодательные акты (№ 339-ФЗ, 340-ФЗ, 341-ФЗ и 342-ФЗ), положения которых регулируют вопросы правового статуса самовольных построек.

Так, Закон № 339-ФЗ уточняет понятие «самовольная постройка», содержащееся в ст. 222 ГК РФ. Данная норма дополнена требованием о том, чтобы нарушенные при возведении самовольной постройки градостроительные, строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и действовали на дату выявления такой постройки. При этом указано, что самовольной постройкой нельзя считать объекты, созданные с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта и земельного участка не знал и не мог знать о них.

Согласно нововведениям у лица, осуществившего самовольную постройку, либо собственника или владельца земельного участка, на котором она находится, есть два варианта действий. Они могут лично или за свой счет снести самовольную постройку либо же привести ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или законом (за исключением определенных случаев).

Кроме того, регламентированы случаи, когда решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимаются судом либо соответствующим органом местного самоуправления. Срок для сноса устанавливается с учетом характера постройки и варьируется от трех месяцев до года. Срок для приведения объекта в соответствие с установленными требованиями не может быть меньше шести месяцев и превышать три года.

Также поправками установлена возможность изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства, в частности, если на нем возведена самовольная постройка и не выполнены меры по ее сносу или приведению в соответствие с законом.

Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Екатерина Хазова оценила принятие законов как глобальную детализацию правового регулирования порядка признания построек самовольными и их сноса. Она отметила, что ст. 222 ГК РФ после изменений будет содержать общие нормы о понятии и признаках самовольной постройки, а градостроительное законодательство, ранее не регулировавшее режим самовольных построек, – разрешать специальные вопросы, касающиеся их выявления, порядка действий государственных органов при признании их таковыми и последствий этого признания.

В качестве существенной новеллы законодательства, имеющей значение для будущей судебной практики, эксперт назвала введение режима легализации самовольных построек. «Такое условие дополнительно защитит права владельцев построек, не представляющих угрозы для жизни и здоровья населения, которые теперь будут иметь возможность устранить допущенные при строительстве нарушения вместо осуществления сноса», – отметила юрист.

Екатерина Хазова считает, что решения о приведении постройки в соответствие с нормами для практической исполнимости должны будут содержать исчерпывающий перечень требований в отношении конкретной постройки. Возможно, это приведет к появлению новой подкатегории споров, связанных с законностью применения таких требований к определенной постройке.

Партнер адвокатского бюро «Ковалёв, Рязанцев и партнеры», адвокат Виктор Глушаков считает, что вопросы, связанные с самовольным строительством, длительное время не были надлежащим образом урегулированы: «Законы давали лишь общее понимание о данном правовом институте, а действующие разъяснения правоприменителя отвечали лишь на общие вопросы, не давая понимания, как действовать в конкретных обстоятельствах (Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22)».

Такая ситуация, по словам адвоката, негативно влияла на правоприменительную практику, поскольку правоприменитель не мог опираться на конкретные критерии и вынужден был формировать собственный подход, дополняющий закон. «Большая часть судебной практики в отношении самовольных построек, даже при наличии факта добросовестного поведения ответчика, была отрицательной. Эта ситуация негативно сказывалась на добросовестных участниках гражданского оборота, которые пытались принять меры для узаконивания недвижимости», – отметил Виктор Глушаков.

Адвокат также выделил в качестве главной новеллы закона возможность привести самовольную постройку в соответствие с требованиями закона. По словам эксперта, закон в целом регламентирует правоотношения в области самовольного строительства, начиная от понятийного аппарата, заканчивая последствиями неисполнения обязанности по сносу самовольной постройки. «Для практики это крайне важно. Правоотношения в области самовольного строительства становятся прозрачными и понятными, с заранее определенными критериями и однозначными последствиями», – отметил он.

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов Юлия Бузанова считает, что принятые нормативные акты призваны упростить жизнь добросовестным владельцам недвижимости. Основной положительный момент, по мнению эксперта, заключается в том, что мера в виде сноса станет действительно крайней.

Как отметила Юлия Бузанова, важной новеллой стала возможность сохранить постройку, проведя реконструкцию. «Ранее практика складывалась либо в пользу сноса, либо в пользу приведения в состояние, предшествующее нарушению права. То есть если из дома в 20 кв. м путем реконструкции возведен добротный новый дом в 200 кв. м, то 180 кв. м предлагалось сносить, а при невозможности отделения старой постройки от новой – сносить весь объект», – пояснила она.

По словам эксперта, положительными аспектами являются обязанность оценивать неформально наличие или отсутствие разрешительных документов и ряд иных обязанностей, в числе которых своевременное информирование уполномоченными органами всех заинтересованных лиц об изменениях, способных повлечь за собой смену правового статуса объекта.

Особого внимания и одобрения, по словам эксперта, заслуживают нововведения, касающиеся объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования. «Теперь для признания объекта самостроем и его последующего сноса необходимо не просто доказать нахождение постройки в границах земель с особыми правовыми режимами, но и надлежащим образом и своевременно информировать об этих зонах», – отметила эксперт.

Она также сочла позитивным изменение ст. 39 Земельного кодекса РФ, которая теперь допускает предоставление земельного участка с объектом, официально признанным самовольной постройкой. При этом на арендатора ложится обязанность либо снести, либо привести объект в соответствие с требованиями документов территориального планирования. «Данная норма идет вразрез с рядом регламентов, принятых и применяемых в настоящий момент. Так, в некоторых регионах наличие объекта, обладающего признаками самовольного строения, является безусловным основанием для отказа в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка. Надеюсь, что судебная практика по данному вопросу сложится в максимально короткие сроки», – заключила Юлия Бузанова.

Самовольные постройки // Судебная практика в делах о признании права собственности

Дела о самовольных постройках (в частности о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становятся предметом рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации, так как действующим законодательством вопрос о них является недостаточно урегулированным.

Тем не менее, законодательные попытки урегулирования проблемы так называемых «самостроев» предпринимались регулярно. Наиболее масштабному урегулированию статья 222 ГК РФ подверглась в 2015 г. Федеральным законом N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Тогда Гражданский кодекс был дополнен пунктом 4, в соответствии с которым были регламентированы условия и порядок сноса постройки органом местного самоуправления. При этом , изменялся порядок признания права собственности на самовольные постройки, согласно которому признание права собственности на такую постройку осуществлялось лишь при соблюдении ряда условий относительно прав на земельной участок, соответствия постройки планировке территории и отсутствия нарушения прав иных лиц.

Однако «де-факто» отдельные нюансы, возникающие при рассмотрении споров о сносе и признании права собственности, обобщались Верховным судом Российской Федерации в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года»(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) и т.д.

Читайте так же:  Мировой суд верхняя пышма участок 1

Вместе с этим, за два года действия поправок к ГК РФ судебная практика по признанию права собственности на самовольные постройки выявила ряд проблемных моментов по разрешению споров, возникающих при практическом применении статьи 222 ГК РФ.

Судебная практика о самовольных постройках в 2017 г.: успеть в последний вагон

Большинство дел, рассмотренных Cудебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в 2017 г., касались признания строений самовольной постройкой и о сносе самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.

В 2017 г. Судебная коллегия в большинстве дел о сносе самовольных строений указала на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю:

— при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку и, если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (определение по делу № 18-КГ17-21 от 21.03.2017 г., определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).

— суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нём домов блокированной застройки (определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.) .

Репрезентативной является тенденция Судебной коллегии в необходимости исследования оснований для признания права собственности самовольных построек, прослеживаемая и в деле №47-КГ17-18 о сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права на земельный участок. Судебная коллегия указала на то обстоятельство, что согласно ч. 4 ст. 67 и ч. 4 ст. 198 ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.

Однако, всё же, несколько рассмотренных судебной коллегией дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.

В деле № 18-КГ17-64 Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно оставил без внимания вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.

Вместе с этим, краеугольным камнем рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является также исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю. На это судебная коллегия указала и в деле № 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.

Аналогичная правовая позиция высказана судебной коллегией и в деле № 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.

Таким образом, в 2017 г. основное внимание Судебная коллегия по гражданским делам уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.

Вместе с этим, разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения положений о самовольных постройках. В частности, к ведению органов местного самоуправления законопроект отнес полномочия:

(а) по сносу самовольной постройки в случае, если такая постройка создана или возведена на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы.

(б) а также, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции указанного законопроекта).

Нововведения в 2018 г.:

закрытый перечень случаев сноса по решению органа местного самоуправления и упрощение судопроизводства по делам «самостроев»

Законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках) предусматривается ряд дополнений в ГК, в частности в ст. 222 ГК РФ, которыми изменяется само понятие «самовольной постройки».

Вместе с этим, законопроектом предлагается дополнить ст. 222 ГК РФ пунктами 3 1 и 3 2 в большей мере процедурного характера , несмотря на то, что судебная практика указала на необходимость уточнения условий признания права собственности самовольных построек.

Тем не менее, указанными изменениями предполагается, что компетенция в вопросе сноса или же приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями разделена между судом и органом местного самоуправления.

Законодатель поставил в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.

Законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель значительно расширяет правовое регулирование самовольных построек, дает развернутое определение этого понятия в ст.222 ГК РФ, дополняет её механизмом возмещения в связи с утратой права собственности на приобретенный объект недвижимости в случае принятия решения о сносе самовольной постройки. Примечательно, что данным законопроектом устанавливается ответственность государственного регистратора за внесение им недостоверных сведений и прав на такой объект недвижимости.

Законодательные меры, согласованные Правительством, направлены, в первую очередь, на упрощение судопроизводства по делам, касающимся так называемых «самостроев». Во вторую — законопроект призван упросить вопрос принятия органом местного самоуправления решения о сносе «самостроев», очерчен круг случаев, когда орган местного самоуправления вправе принять соответствующее решение.

Указанные изменения, в целом, должны положительно повлиять на правовое регулирование строительной отрасли, а также на рассмотрение дел о «самостроях» в суде, упорядочив судебную практику в данном вопросе. Законопроект детализирует круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. В частности, это коснется обстоятельств, при которых собственник не знал и не мог или не обязан был знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Вместе с этим, законодатель ставит в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. В случае судебного рассмотрения дела о приведении постройки согласно требований законодательства, суд может обязать сторону получить разрешительные документы на постройку. Также видится, что в случае несоответствия постройки каким-либо строительно-техническим требованиям суд будет принимать решение исходя из результатов судебно-строительной экспертизы.

Учитывая вышеуказанное, установление исчерпывающего перечня случаев, когда снос самовольных построек будет осуществляться по решению органов местного самоуправления, посредством их законодательного закрепления в гражданском законодательстве, установит пределы полномочий органов местного самоуправления в этом вопросе.

Таким образом, в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель разделяет компетенцию суда и органов местного самоуправления в отношении самовольных построек, что окажет непосредственное влияние на способы защиты права собственности на самовольные постройки. А его принятие приведет к пересмотру процессуальных способов защиты права собственности на самовольные постройки, в частности, и на судебную практику, в целом.