Налог за сдачу квартиры штраф

Рубрики Статьи

Содержание:

Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов, ответственность

Многие собственники осуществляют сдачу своих жилых помещений в аренду третьим лицам, не задумываясь, что будет, если сдавать квартиру нелегально, а также какая предусмотрена ответственность за сдачу квартиры без уплаты налогов?

Сдача жиль в аренду – как все должно быть по закону

Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:

В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством. Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.

Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.

Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:

  1. Информация о предмете договора;
  2. Стоимость сделки.

Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.

Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.

Уголовное законодательство определяет ответственность, которая может грозить лицу, в случае, когда им будет производиться неуплата налогов в крупном или особо крупном размере.

Арендодатель физическое лицо

Когда в роли арендодателя выступает физическое лицо, соглашение об аренде должно быть заключено только в письменной форме.

Помните, на физическое лицо возлагается обязанность по оплате налогов с полученного им дохода.

Доходом в этом случае будет являться сумма денежных средств, которые арендатор будет ежемесячно передавать лицу. Размер перечисляемого налога должен быть равен 13 % от получаемых средств.

Возможно снижение размера налога путем регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае, допускается снижение налогообложения до 6 % от суммы получаемых доходов.

Арендодатель организация

На организацию, которая выступает в роли арендодателя, распространяются те же требования при заключении соглашения, что и на собственников – физических лиц: соглашение должно быть оформлено письменно.

Точно также, как и на физическое лицо, организация в случае. когда она сдает жилые помещения для проживания третьих лиц, должна перечислять налоговые платежи.

В случае, когда сумма её дохода за год оставляет менее 150 0000 рублей, то организация может перечислять:

  • 6 % от доходов при УСН;
  • 15 % от доходов при системе УСН «Доходы – расходы».

Арендодатель индивидуальный предприниматель

Лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя должно заключать соглашение с лицом о передаче ему в аренду жилого объекта также в письменном виде.

Предприниматель должен помнить о том, что на нем лежит обязанность по перечислению в бюджет налоговых платежей. Сумма этих платежей зависит от системы налогообложения, которой он пользуется:

  • ОСНО – 15 % от получаемой прибыли;
  • Упрощенная система – 6 %.

Для перечисления налога, лицо, имеющее статус предпринимателя должно не позднее 30 апреля подать соответствующую декларацию о своих доходах.

Обратите внимание на то, что сдавать в аренду предприниматель может только те объекты, которые являются его собственностью.

⇒ Незаконная сдача квартиры в аренду: какая ответственность грозит

Незаконная сдача квартиры в аренду предполагает отсутствие сведений в декларации о полученных доходах, а также неуплата установленных государством налоговых сборов.

За подобные действия действующим законом предусмотрен штраф, как ранее уже было сказано, а также уголовная ответственность.

Незаконная аренда жилья, которая привела к невыплате налогов в крупном или особо крупном размере, наказывается:

  • Принудительными работами;
  • Арестом;
  • Лишением свободы. ⇐

Для квалификации деяния в крупном размере необходимо получать более 900 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет платежей составляет более 10 % из этой суммы.

Для особо крупного размера, необходимо чтобы выручка лица составляла более 4500 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет средств составляет более 20 % от указанной суммы.

Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры, размер штрафа

Еще один вариант возможной ответственности в случае невнесения обязательного налогового сбора — штраф за неуплату налогов за сдачу квартиры.

Такая ответственность за уклонение от выплаты налогов, предусмотрена налоговым законодательством.

Привлекается собственник к ответственности, если он:

  • Не осуществлял внесение в бюджет, определенного законом процента от дохода полученного от сдачи в аренду жилого объекта;
  • Не предоставил в установленный срок декларацию, с отраженными доходами.

Размер штрафной санкции установлен в процентном соотношении к тем налогам, которые были сокрыты. Размер этого процента равен от 20 до 40.

В случае, когда собственник не своевременно представил декларацию, размер штрафа равен 5 %, полученным доходам.

Доказывать неуплату средств будет налоговый орган, который перед вынесением решения о привлечении к ответственности осуществит тщательную проверку.

Как сдать квартиру в аренду – законно

Итак, для того чтобы передача в наём помещения производилась легально следует:

  • Получить согласие соседей, в установленных законом случаях, или получить согласие собственника в случае, когда помещение не приватизировано.
  • Всегда заключать соглашения об аренде имущества.
  • При получении денежных средств составлять расписки, указывая, от кого получены средства, а также в связи с чем.
  • После получения денежных средств подавать декларацию, с отраженными доходами.
  • Всегда своевременно вносить налоговые платежи в бюджет.

Когда сдача в аренду жилого помещения осуществляется нелегально, то есть без внесения доходов в соответствующую декларацию или без уплаты налогов в бюджет, лицо может быть привлечено к административной или уголовной ответственности.

Незаконная сдача квартиры в аренду: ответственность. Аренда жилья. Штраф за незаконную сдачу жилья

Аренда – это имущественный найм, который основан на официально составленном и юридически заверенном договоре, гласящем о предоставлении за определенную плату жилья или какой-либо другой материальной ценности одной из сторон во временное пользование другой стороне. Владелец, сдающий свою квартиру в аренду, называется арендодателем. А лицо, которое будет временно пользоваться предоставленной ему за договорную плату жилплощадью или каким-либо другим имуществом, называется арендатором. А вы знаете, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду? Ответственность в каком размере он может понести? Российское законодательство поведает нам на этот счёт кое-что новое.

Выгодно или невыгодно

С точки зрения собственника, незаключение договора сдачи квартиры в аренду ему выгодно, ведь это уход от уплаты налогов и отсутствие необходимости тратить время на оформление бумаг. Но времена меняются, и современное законодательство поставило вопрос ребром: все граждане, проживающие на территории России и получающие прибыль за любые совершаемые ими сделки, обязаны платить налог своей стране. Ведь в первую очередь государство обеспокоено тем, что казна недополучает свою часть. Второй вопрос вытекает из того, что владельцы очень часто сдают свои квартиры весьма сомнительным личностям, из-за чего и сами могут пострадать и создать таким поступком угрозу для общества. И поэтому теперь для подобных предприимчиво-незадачливых собственников предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.

Какое за это полагается наказание

Незаконное предпринимательство (сдача квартиры без составления договора-найма трактуется именно так) предусматривает следующую систему наказания:

  1. Собственник обязан будет выплатить всю полагающуюся сумму налога.
  2. Оплатить пеню за пропущенный срок внесения налога. Рассчитывается это таким образом: неуплаченная сумма налога, умноженная на 1/300 ставки рефинансирования и на число дней просрочки (ставка рефинансирования Центробанка РФ).
  3. Заплатить штраф за неподачу налоговой декларации в сумме 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (не выше 30 % от указанной суммы и не менее 1000 руб.).
  4. Заплатить штраф за нарушенный срок уплаты налога, что составляет 20 % от неуплаченной суммы. Если будет доказано, ко всему прочему, что налог умышленно не платился, то размер штрафа вырастет до 40 %.

Нужно учитывать ещё и тот факт, что сокрытие налогов может привести и к уголовной ответственности (статья 198 УК РФ).

Основные риски арендодателя

Незаконная сдача квартиры в аренду, ответственность за которую придётся нести владельцу, чревата и кроме этого множеством проблем. Перечислим их по пунктам:

  1. Немалые штрафы и даже возможность уголовного наказания (лишение свободы от 6 месяцев при сумме неуплаченных налогов от 100 до 500 тысяч и до 3 лет при сумме неуплаты в размере от 500 тысяч рублей и выше).
  2. Порча квартиры или имущества. Если аренда жилья происходила без соответствующего договора, будет сложно доказать, что из вашей квартиры пропала какая-то бытовая техника, что раньше и двери, и окна были целыми, а стены не были испещрены следами краски и фломастеров.
  3. Неприятные сюрпризы в виде неожиданных расходов. Таковые появляются, если наниматель оставил после своего пребывания долги за коммунальные услуги. Могут прийти, к примеру, очень большие счета за телефонную связь, в случае если ваш квартиросъёмщик любил пообщаться на досуге с кем-либо из родственников, проживающих на другом конце света.
  4. Обманные действия со стороны нанимателя. Известно множество случаев, когда квартира сдавалась одним людям, а оказывались в ней совершенно другие, которые, как потом выясняется, за спиной собственника (то есть без его на то согласия) договаривались с нанимателем. К тому же нередки случаи, когда съёмное жильё использовали как бордель или заселяли большим количеством посторонних людей, например, до 20 человек гастарбайтеров из соседствующих стран.

Полная незащищённость

Риск не всегда шампанское, это может оказаться и полная потеря собственной квартиры. Например, в случае, если во время буйного застолья полуневменяемые квартиросъёмщики случайно устроили пожар. С кого будет спрос, если это была вами же спровоцированная ситуация — незаконная сдача квартиры в аренду. Куда жаловаться теперь, с кого потребовать возмещения?

Читайте так же:  Схоластика Спор номиналистов и реалистов

В этом случае государство вряд ли сможет представлять ваши интересы, ведь вы же сами пытались укрыть от него свои доходы. Вряд ли найдётся человек, который доверит свой автомобиль незнакомцу только потому, что тот показался ему достойным доверия и даже показал свой паспорт. Но почему тогда вы можете рисковать своей квартирой?

Как вычисляется незаконная аренда

Несмотря на всё, чем может грозить незаконная сдача квартиры в аренду (ответственность перед государством, порча имущества недобросовестными квартиросъёмщиками), многие всё так же предпочитают рисковать и уклоняться от законного оформления себя как арендодателя. Как тогда властям становится известно о таких случаях?

Во-первых, часто пострадавшие от нечестных нанимателей сами обращаются за помощью и тем самым открывают себя. Во-вторых, складываются ситуации, когда квартиросъёмщики ведут себя шумно, нагло, нарушают «закон тишины после 23 часов». И когда доведённые до отчаяния соседи, видя, что их просьбы вести себя тише игнорируются, вызывают наряд полиции, дабы те спели колыбельную перевозбуждённым соседским квартиросъёмщикам, вот тут-то и выясняется факт, о котором не знает налоговая — незаконная сдача квартиры в аренду налицо.

А если мешают проживающие в сдаваемой соседями квартире многочисленные гастарбайтеры, то обратиться за помощью можно не только в органы полиции, но и в Федеральную миграционную службу. Сейчас правительством активно разрабатываются меры, позволяющие выявлять скрытых арендодателей не волей случая и не с помощью измученных соседей, а другими правовыми способами. И потому сдающим жильё нелегально стоит начать думать о выводе своего бизнеса из тени.

Как обычному человеку законно сдавать жильё

Нужно ли быть предпринимателем, чтобы иметь возможность сдавать свою квартиру в аренду? Не обязательно, любой человек может стать арендодателем, и физическое лицо также. Прежде всего позаботьтесь о том, чтобы ваша квартира была застрахована. А затем уже можно давать объявления о сдаче жилья. Для определённых типов квартир, возможно, потребуется согласие соседей. Договор найма квартиры между физлицами составляется с помощью заполнения специальных бланков. В них по пунктам описываются все устраивающие обе стороны условия.

Сдача и аренда жилья по закону

Законодательство РФ предусмотрело несколько вариантов налогообложения для сдающих свое жилье. Физические лица пользуются предусмотренной стандартной процедурой уплаты НДФЛ. А что касается индивидуальных предпринимателей, то они могут выбрать из нескольких вариантов:

  • общий режим налогообложения;
  • упрощенная система налогообложения (УСН);
  • патент.

При общем режиме сумма налога для владельца жилья будет составлять 20 % от прибыли. Необходимо будет ежеквартально подавать по месту регистрации в налоговые органы декларацию.

Упрощенная система (УСН) позволяет налогоплательщику самому выбрать способ формирования налоговой базы. Если исключительно прибыль входит в базу, то применяется ставка 6 %. Налогом в 15 % облагаются доходы за вычетом понесенных расходов. А предоставлять декларацию необходимо ежегодно.

Самый предпочтительный вариант для предпринимателей, для которых источником прибыли являются доходы, полученные от сдачи жилья в найм, является патентная система. Для запуска данного режима в каждом субъекте РФ определяется на законодательной основе потенциальный размер дохода в год, причём для конкретных вариантов предпринимательской деятельности. Эта величина и становится налоговой базой. При этом налоговая ставка составляет 6 %. А налоговую декларацию предоставлять не нужно вообще.

А подразумевает ли нелегальная и незаконная сдача квартиры в аренду ответственность для квартиросъёмщика, или наказание понесёт только хозяин жилья? Арендатор, в свою очередь, обязан зарегистрироваться на время своего проживания на той площади, которую снимает. При незаконной аренде, естественно, этого не происходит. Это в буквальном смысле двойное нарушение российского закона (со стороны арендодателя и арендатора, который не произвел эту регистрацию), если квартиросъемщик является резидентом. А если же жилплощадь временно занимает иностранец, то это только усугубляет ситуацию.

Сговор на двоих

Пока что в нашей стране привести к ответственности собственника квартиры в большинстве случаев очень сложно, потому что доказать факт получения им от квартиросъёмщика денег практически невозможно. Владелец, как правило, всегда ссылается на то, что это его старый друг или хороший знакомый, а то и дальний родственник, и денег с него он, естественно, не берет.

Наказать снимающего жильё за нарушение регистрации тоже не так просто, так как для этого надо точно знать, каков срок его проживания в данной квартире. Но тем не менее обе стороны должны знать о том, что действия их незаконны, и понимать, что за это им грозит наказание.

Меры пресечения

Само собой, доказанный факт незаконной сдачи жилья в найм будет в первую очередь неприятен владельцу, так как это именно он не заплатил налог. А наказание подразумевается конкретно за это. В результате его не только обяжут выплатить всё сполна, но и заплатить пеню, как уже упоминалось выше, и штраф в размере 20 % от полученного дохода.

Ко всему прочему, согласно ст. 122 НК РФ, при повторном нарушении, если будет доказано, что оно совершено умышленно, сумма штрафа удваивается. И также будет взыскан штраф за непредоставленную декларацию о доходах. Размеры штрафа в этой ситуации варьируется от 5 % до 30 % от всей суммы скрытого собственником налога.

Сдача жилья в законном порядке с уплатой налога является гарантией государственной защиты имущества арендодателя. Однако собственники квартир часто не находят нужным заключать требуемый договор аренды с другой стороной (нанимателем). Пока ещё они не видят для себя в этом выгоды, кроме необходимости платить из своего кармана. А ведь данный документ позволяет с лёгкостью избегать между арендодателем и арендатором всевозможных неизбежно возникающих противоречий, которые зачастую могут быть разрешимы лишь в суде. Возможно, потребуется время, чтобы понять свою выгоду.

Сдача с посадкой

Сбылся страшный сон тех, кто сдает квартиры «втемную» — мимо налоговой инспекции. Впервые судимость получил владелец жилья за то, что зарабатывал на своих квадратных метрах и не делился с государством.

Налоговые чиновники уже давно пугали квартирных собственников жестким наказанием за уход от налогов при сдаче жилья. Ежегодно подобные разговоры больших начальников возникали аккурат ко времени, когда граждане должны идти в налоговую инспекцию с декларациями о доходах. И вот в этом году обещанные неприятности стали явью. Появился первый осужденный. Головинский суд Москвы вынес приговор по уголовному делу человека, который сдавал внаем свою квартиру. Суд признал хозяина жилья виновным в неуплате налогов именно от сдачи жилья в аренду.

Это прецедентное решение только что вступило в законную силу. Подсудимым оказался москвич Владимир Аракчеев. Он, если верить материалам суда, два года пускал в свое жилье на Ленинградском шоссе посторонних граждан. Стоило это им 37 тысяч рублей в месяц. Никаких официальных договоров с временными жильцами мужчина не заключал. Фактически Аракчеева подвела жадность. Он решил поднять плату, но жильцам новые условия показались неподъемными, и они банально заложили своего вчерашнего благодетеля в налоговую службу.

В итоге против Аракчеева возбудили уголовное дело по статье 198 Уголовного кодекса. Статья эта — об уклонении от уплаты налогов с физического лица. Суд посчитал, что Аракчеев от квартирантов получил за два года 888 тысяч рублей.

Получать их законом не запрещено, если с таких поступлений раз в год платить подоходный налог. Он, как известно, составляет 13 процентов от полученной суммы. В случае с подсудимым это 115 440 рублей, которые мужчина не заплатил. В итоге по приговору Аракчеев должен заплатить штраф в 100 тысяч и плюс к нему всю сумму незаплаченных налогов. Самая большая неприятность даже не деньги, а реальная судимость, которая теперь висит на хозяине квартиры. Судимость может стать серьезным препятствием и для дальнейшей работы человека, даже для карьеры его детей. Во многие ведомства никогда не возьмут на службу претендента, если его родственники судимы.

Дело гражданина Аракчеева — первая ласточка, которая, по мнению налоговиков, та самая «птица», которая делает их весну. В ФНС пообещали, что теперь подобные судебные процессы станут массовыми. Этот тезис они подкрепили очень любопытными данными. В налоговой службе уверяют, что они регулярно получают массу сообщений о том, где и кто сдает жилье в аренду. Их призыв два года назад сообщать в налоговую инспекцию, кто получает деньги со своих квадратных метров, был очень хорошо услышан. Среди «добровольных» помощников — бывшие супруги, внимательные соседи и просто любопытные граждане. Но пока с финансами все было хорошо, до таких неплательщиков, честно заявляют в налоговой, просто не доходили руки. Теперь они обязательно дойдут, заверили корреспондентов «РГ» в фискальном ведомстве. На это есть силы, желание и первый судебный вердикт.

Первый осужденный, если судить по уголовной статье, получил самое маленькое наказание из всего упомянутого в законе. В 198 статье УК — две части. По первой части штраф начинается со ста тысяч рублей и заканчивается тремястами. В первой части кроме штрафа прописан еще арест на срок до полугода или лишение свободы до года. По второй части, если сумму уклонения от налога признали «особо крупным размером», то в этом случае только штраф начинается с 200 тысяч и заканчивается полумиллионом. А посадить за решетку на три года.

Кстати, по 198-й статье «крупный размер» — это сумма неуплаченного налога, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд, сумму больше ста тысяч рублей, при условии, если сумма неуплаченных налогов больше 10 процентов подлежащих уплате сумм. Или просто сказано — это сумма, превышающая триста тысяч рублей.

«Особо крупный размер» — это сумма, накопившаяся в пределах трех финансовых лет подряд, и неуплаченный долг больше пятисот тысяч рублей. Или 20 процентов от суммы, подлежащей уплате. Можно и проще — сумма больше миллиона пятисот тысяч рублей.

Если подходить к первому подобному приговору с точки зрения закона, то внешне выходит все правильно: налоги надо платить, в противном случае за это можно понести наказание. Вот только почему-то чувства глубокого удовлетворения от этого торжества закона не наступает. Может потому, что это уголовное дело, на взгляд автора, — яркий пример, когда понятия «дух» и «буква» закона в реальной жизни оказались диаметрально противоположными. Не надо раскрывать большого секрета, если сказать, что квадратные метры чаще всего сдают люди не богатые. Можно даже сказать почти бедные. Для десятков тысяч сограждан — сдача комнаты или квартиры — это единственная возможность не голодать. И ловить таких людей — занятие очень примитивное. В период кризиса, когда люди с маленькими пенсиями и зарплатами страдают больше тех, кто потерял лишний миллион долларов, как-то не очень человечно. Никто не спорит — платить налоги надо. Но начата масштабная охота на хозяев углов как-то не вовремя. Как говорится, не ко времени и не к месту.

Читайте так же:  Ргс-жизнь как расторгнуть договор

По статистике только в Москве примерно 130 тысяч человек имеют в собственности от двух и больше квартир. Плюс к ним еще и никем не подсчитанное количество граждан, кто сдает свое муниципальное жилье целиком или покомнатно. Налоговики утверждают, что больше 90 процентов таких хозяев не платят налоги. Столичные специалисты по найму уверяют, что официальные договоры с теми, кто сдает квартиры и комнаты, есть только у 6 тысяч человек. Понятно, что налоги начисляют только им.

Есть еще одна цифра, авторство которой принадлежит сообществу риэлторов Москвы. Там утверждают, что рынок жилья, которое нелегально сдают в наем по столице, оценивается в 4 миллиарда долларов за год. Сегодня эта цифра начала снижаться — кто-то вернулся в провинцию, потеряв работу, а кто-то не смог больше платить и объединяется в одной квартире с другими нуждающимися.

Сейчас на помощь налоговикам пришли участковые милиционеры и миграционная служба. Всем им поручено начать тщательные проверки частных секторов и обход квартир на предмет обнаружения нелегальных мигрантов. Их обязали не только найти нелегалов, но и тех, кто сдает жилье приезжим. Данные на хозяев домов и квартир, где обосновались гастарбайтеры, милиции и ФМС, положено отправлять в том числе и в налоговую инспекцию, чтобы наказывать тех, кто сдает приезжим квадратные метры. Только за две недели таких проверок по стране было оштрафовано за нарушение правил пребывания в России больше 11 тысяч гастарбайтеров. О хозяевах жилья пока ничего не известно.

На Западе рынок жилья жестко разграничен. Молодые люди, как правило, снимают жилье в многоквартирных домах, а их старшие соотечественники живут в собственных домах. В США доля съемного жилья составляет примерно 30 процентов, во Франции около 45 процентов, а в Германии — 55 процентов. В России приватизировано больше 80 процентов жилья.

В нашей стране и Польше доля многоквартирных домов и домов гостиничного типа составляет около 70 процентов всего жилья. Это одна из отличительных особенностей России по сравнению с развитыми странами — наличие квартир в многоквартирных домах в собственности жильцов.

Александр Любимов, первый заместитель директора телеканала «Россия», телеведущий:

— Проблема следующая: если вы регистрируете сделку, то тогда вы платите налоги. Если нет — то вы находитесь в очень опасной зоне, ведь квартиросъемщик может вам просто не платить. Любая безопасность требует внимания и к интересам государства, которое взамен на гарантии безопасности берет с граждан свою небольшую долю — налог. Если в случае рейда в квартире нашли не прописанного и не зарегистрированного там человека, то на государственных службах лежит бремя доказать, кто этот человек и почему он находится в квартире. Проживает ли он там или просто зашел в гости. Думаю, это сложная задача. Считаю, что государство, которое не может в условиях экономического кризиса обеспечить гражданам рост доходов, могло бы предложить негласный общественный договор, а именно свободу самим принимать решение — «рисковать и зарабатывать больше» или «платить налоги и зарабатывать безопаснее, но меньше». Кстати, интересно, во сколько обходятся эти рейды (бремя доказывания плюс представительство в суде) по отношению к их финансовому результату.

Егор Кончаловский, режиссер:

— Проведение рейдов, да еще если они осуществляются по доносам соседей, — это напоминает нам о временах тоталитаризма. Но в ситуации есть моменты «за», а есть и «против». Когда человек сдает квартиру через договор, то по крайней мере зафиксированы паспортные данные квартиросъемщика. А это важно. Мало ли, зачем люди снимают квартиру? Ведь случаются теракты, на съемных квартирах бывают притоны, подпольные цеха. С другой стороны, ситуация со съемными квартирами — удобный способ для соседей свести счеты, устроить тому, кто сдает квартиру нелегально, неприятности. Я склоняюсь к тому, что, поскольку у нас в обществе к букве закона отношение вольное, закон должны уважать обе стороны. Без перекосов. И налоги надо платить, и государству нужно налоги тратить так, чтобы у граждан не было соблазна уйти от их уплаты.

Матвей Ганапольский, радиоведущий:

— Я определенно на стороне людей. Фонда национального благосостояния хватит еще на два года, а на что жить людям? Они сдают квартиры не от хорошей жизни. Можно проводить показательные судебные процессы, но это, по-моему, стыдно.

Налоги и сдача квартиры в аренду в 2018-2019 году — мифы и реальность

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Практически каждая вторая семя в России, а особенно в Москве и области, вынуждена снимать жилье за отсутствием возможности купить собственную квартиру. Пользуясь этим, люди, имеющие лишнюю жилплощадь, стараются повыгоднее сдать свои квадратные метры.

Для кого-то это способ хоть немного заработать с пустующей квартиры, а для некоторых, у кого куплено несколько квартир непосредственно для сдачи в аренду, реальный способ зарабатывать неплохие деньги. Среди одних и вторых арендодателей существуют те, кто хочет получать доход и не платить налоги. Как обстоят дела с налогами на сдачу жилья в аренду, и какими страшилками пугают владельцев сдающегося жилья, мы сейчас вам расскажем.

Как по закону сдается жилье в найм?

Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.

Важно! В случае наступления конфликтной ситуации и попытке решить ее через суд, очень важно чтобы документация была составлена правильно, и все стороны были названы своими именами. В случае ошибки, договор могут признать недействительным.

Договор аренды можно заключать как на несколько часов, так и на срок до 5 лет. В зависимости от этого устанавливается право и необходимость официальной регистрации договора найма. Так, если договор подписан на срок до 11 месяцев, тогда его можно не регистрировать. Договора от года проходят обязательную регистрацию в органах местного самоуправления и НИ.

Обязательным условием сдачи жилплощади в найм является получение оплаты за использование жилплощади. Для правомерности проводимых расчетов обязательно составляется расписка, по которой происходит передача средств собственнику жилья. По закону она не имеет строго установленной формы, хотя должна вмещать в себе следующую информацию:

  • ФИО нанимателя жилья и его паспортные данные;
  • размер полученной от него оплаты;
  • период, за который вносится платеж;
  • дата получения денег;
  • подпись собственника о получении им очередного платежа за жилье.

Очень важно! Расписка должна составляться в письменной форме, без ошибок и исправлений. Только так она будет наделена юридической силой для решения конфликтных ситуаций.

А дальше, гражданин, сдающий недвижимость в найм обязан оплатить с полученного дохода налог в счет государства. Причем для этого предусмотрено сразу несколько способов: как для физ лиц, так и для оформивших ИП.

Скачать образец договора сдачи квартиры в аренду

Обязательные к уплате налоги за сдачу в аренду жилья

Налоговая служба России предусматривает три варианта уплаты налога, предусмотренного при сдаче собственной недвижимости в найм гражданам. Величина назначаемого налога зависит от правового статуса владельца сдаваемой квартиры.

  1. Если собственник жилья выступает в роли обычного физ лица, тогда он обязан оплатить подоходный налог по форме 3-НДФЛ, который установлен в размере 13% от получаемого дохода. При этом собственник жилья подает ежегодную декларацию до 30 апреля и один раз в год платит налог за предыдущий период, до 15.07. Исходя из сказанного, если жилплощадь была первый раз сдана в найм в 2018 году, тогда уплачивать налог необходимо начиная с 2019 года.К примеру, вы получаете плату за жилье в размере 24 тыс. ежемесячно. Следовательно, полученный вами доход за год будет равен 288 тыс. рублей. То есть, оплатить в счет налога вам нужно будет 37440 рублей.Здесь же могут быть нюансы:
    • если собственник не резидент страны, или проживает в ней не более 6 месяцев за год, тогда ему придется оплатить 30% от дохода, то есть 86400 рублей.
    • если у физ лица недвижимость взяло в аренду юр лицо, тогда оно самостоятельно вносит в бюджет платеж с подоходным налогом за арендуемое им жилье вычитая 13% от суммы необходимой для оплаты аренды.
    • если в найм жилье сдает инвалид первой или второй группы, тогда ему положен налоговый вычет в сумме 500 рублей. Следовательно, от суммы отнимается этот вычет и только после этого делается расчет предстоящего платежа по налогам.
  2. При желании собственник жилья может оформить ИП и оформиться по упрощенной системе. Ставка налога существенно снизится и составит 6% годовых. Однако, предприниматель может оставить за собой право платить обычный подоходный налог в размере 13%. Стоит отметить, что выгодность уменьшенной ставки нужно еще просчитать. Несомненную выгоду почувствуют те, кто получает доход с двух и более квартир. А для тех кто сдает единственную жилплощадь, такой вариант может стать еще более затратным. Так, помимо указанной ставки ИП должен будет заплатить сверху:
    • госпошлину за регистрацию ИП — 800 рублей, дополнительно это потребует значительных временных затрат;
    • налог необходимо поделить и вносить ежеквартально три авансовых платежа, а потом исчислить весь налог и внести его не позднее 28.03.2019 года;
    • дополнительная нагрузка — уплата обязательного платежа в СФ. При общей сумме дохода до 300 тыс. размер платежа составит 27990 рублей;
    • если сумма прибыли будет выше 300 тыс., тогда дополнительно оплачивается 1% от дохода.

К примеру, квартира сдается по все той же стоимости в 24 тыс., тогда проводим простой расчет: 24 тыс.*12 мес.*6%+27990 рублей=45270 рублей.

Что мы видим? Переплата для владельцев одной квартиры, даже с учетом получения меньшей ставки процента составит практически 8 тыс. рублей. Следовательно, выгодность такого способа уплаты налога весьма сомнительна. Хотя для людей, имеющих множество квартир — это реальный способ экономить, ведь страховой взнос уплачивается единовременно, независимо от количества сдаваемых в аренду квартир.
Последний вариант — оформить патент. Он доступен исключительно ИП. Стоимость его зависит от реальной стоимости квартиры и места ее расположения. Патент возможно приобрести на срок до 1 года.

Важно! Обязанность выплачивать страховой взнос никто не отменяет.

Преимущество такого способа сдать в найм жилье, отсутствие необходимости ведения бухгалтерского учета. Вместо этого, достаточно заполнять Книгу учета доходов. Расчет стоимости патента составляет все те же 6% от дохода, только в расчет берется не фактический доход, а предполагаемый.

Оплачивается патент по следующей схеме:

  • если срок его менее полугода, то платеж вносится до окончания его срока действия;
  • если срок его составляет более полугода, тогда треть стоимости вносится в течение первых 3 месяцев, а две трети до конца действия патента.
  • Если собственник жилья юр лицо, к примеру, агентство, занимающееся непосредственной сдачей жилья, тогда существенное отличие при упрощенной системе состоит в том, что меняется срок подачи декларации, до 31.03.А вот по общей системе фирма должна платить налог на получаемую прибыль. При этом, обязательно заключается договор по способу выплаты платежей: наличными или через банк. Размер налога 20% от фактически полученной прибыли. А также помимо, этого уплачивается НДС в размере 18%.
  • Читайте так же:  Как посчитать дородовое пособие

    Пример расчёта налога на сдачу квартиры, наиболее выгодный вариант

    Предположим, вы сдаёте квартиру по цене 15 000 рублей в месяц. Следовательно за год вы получите 180 000 рублей дохода. Если брать налог по ставке 13% (для физ лиц) то вы заплатите 23 400 рублей налога. А если брать по ставке ИП на «упрощёнке», то вы заплатите всего 6% или 10 800 рублей.

    На первый взгляд выбор очевиден, НО, пожалуйста не торопитесь, дочитайте статью до конца. У ИП есть такое понятие как «обязательные взносы в фонды» (пенсионный и медицинского страхования). Суть этих взносов заключается в том, что сколько бы вы не заработали, в любом случае определённую сумму заплатить вам придётся. Каждый год эта сумма меняется. В 2018 году она составляет чуть более 32 000 рублей. Меньше этой суммы заплатить невозможно, больше — можно, в случае если 6% с вашего дохода её превысит.

    Давайте попробуем разобраться. Обратите внимание на таблицу:

    Ответственность за сдачу квартиры

    Добрый день! Являюсь индивидуальным предпринимателем. Сдаю квартиру в центре Москвы. Договор заключал, как физ.лицо. Вопрос: если, вдруг, обнаружится факт неуплаты налогов, то грозит маленький штраф, как физ.лицу (договор же, как физ.лицо заключен) или могут подвести под неуплату налога, как ИП и штрафом уже под 300тр?

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день.
    вида деятельности по ИП какой?
    Это ответ на Ваш вопрос

    Там много кодов ОКВЭД. Есть и все, что связаны с арендой недвижимости, т.к. в планах открывать хостел. Т.к. договор заключен от мной от физ.лица, то и ответственность, как физ.лица?

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Квартира в собственности у физлица. Сдает физлицо. ИП здесь совершенно не причем. Правда налог 13%, а не 6.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Если у Вас деятельность по кодам включена сдача жилья в найм, то налоговая может расценить это соответствующе.
    Но так как договор найма заключён между физиками, значит и налог Вы должны платить как физик.
    Короче говоря, Вы должны понимать, что риск есть и если ситуация возникнет- отстаивать свою позицию.
    Но лучше не доводить до крайности- заплатить налоги и жить спокойно)

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день, если декларировать доходы, платить НДФЛ как физ.лицо можно не бояться доначислений. В противном случае возможны штрафы для юр.лица и если решите продавать данный объект недвижимости налог с продажи без учета срока владения по ставки налога для юр.лиц.

    Незаконная сдача квартиры и её последствия

    В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье. В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.

    В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния.

    Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем. То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно.

    Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.

    Таким образом, о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.

    Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с незаконной сдачей квартиры, то вам следует помнить, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду

    Чем грозит нелегальная сдача жилья? Ответственность за такие деяния предусмотрена как уголовная, так и административная. Разграничение ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.

    Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000,00 рублей и доля неуплаченных налогов превышает 10% от подлежащих уплате налогов, то за непредоставление декларации и неуплату налогов наступает уголовная ответственность, предусмотренная статьей 198 УК РФ. Санкция данной статьи предусматривает штраф от 100 000,00 рублей до 300 000,00 рублей или штраф в размере заработной платы осужденного лица от 1 года до 2 лет. Также предусмотрена ответственность в виде принудительных работ, ареста или лишения свободны на срок до 1 года. Такая ответственность наступает за вышеуказанное деяние, если размер неоплаченных налогов является крупным. Для особо крупного размера предусмотрена более жесткая ответственность. Но мы не будем вдаваться в подробности, поскольку санкцию части 2 статьи 198 УК РФ вы можете изучить сами.

    Однако, на практике уголовная ответственность за неуплату налога по факту сдачи квартиры в наем достаточно затруднительная, поскольку цена договора должна быть очень высокой, если сумма подлежащего уплате налога составляет 600 000,00 рублей. То есть, при сумме налога в размере 600 000,00 рублей общая сумма дохода за 3 года должна составлять 4 615 384,61 рублей. Сумма дохода в год должна равняться 1 538 461,53 рублей, а в месяц 128 205,12 рублей. Такая цена договора найма возможна разве что в Москве и в очень элитной квартире.

    Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду

    Административная ответственность за неуплату сумм налога и непредоставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым Кодексом РФ.

    Ответственность предусмотрена отдельно как за непредоставление декларации, так и за неуплату или неполную уплату налогов.

    Так, за непредоставление налоговой декларации, вы обязаны будете уплатить штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога по непредставленной декларации за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 000,00 рублей.

    Ответственность за неуплату налога в бюджет выражена в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если неуплата налога произведена умышленно, то в размере 40%.

    Давайте наглядно произведем расчет суммы налога и штрафных санкций за неуплату и непредставление декларации, чтобы было понятнее, что суммы ответственности значительные.

    Итак, к примеру, вы получаете в год 200 000,00 рублей от сдачи внаем квартиры. То есть, в год вы обязаны оплатить налоги на общую сумму 26 000,00 рублей.

    К 30 апреля года следующего за отчетным вы не представляете налоговую декларацию, налоговая служба обнаруживает неуплату налога и непредставление декларации через год после необходимости сдачи декларации.

    То есть, за несовременную подачу декларации вы за месяц должны уплатить 26 000,00 *5% = 1 300,00 рублей, за 12 месяцев — 15 600,00 рублей, но не более 30% от суммы налога. В данном случае будет превышение и вы будете обязаны оплатить 30% от суммы налога, то есть, 7 800,00 рублей.

    За несвоевременную уплату налога, вы обязаны заплатить 40% от общей суммы налога. То есть, 26 000,00*40% = 10 400,00 рублей.

    Общая сумма штрафных санкций за неуплату налога и непредставление декларации будет равняться 18 200,00 рублей, данная сумма превышает ваш месячный доход от сдачи квартиры.

    Таким образом, выгоднее уплатить и задекларировать все доходы, чем попасть на штрафные санкции.

    В настоящей публикации мы разобрали возможные штрафы и виды ответственности за непредоставление налоговой декларации и неуплату налогов за доход от сдачи квартиры внаем.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Консультирование по обоснованности взимания платы за коммунальные услуги, обжалование действий управляющих организаций в жилищной инспекции и суде. Опыт взыскания задолженности собственников помещений в суде, сопровождение ведения исполнительных производств.

    Намеренное ухудшение жилищных условий

    Принудительное выселение из квартиры собственника

    Кому жаловаться на управляющую компанию ЖКХ?

    Куда жаловаться на ТСЖ?

    Как бороться с неплательщиками коммунальных услуг?

    Отключение электроэнергии за неуплату коммунальных услуг