Купить номер в гостинице в собственность в москве

Рубрики Статьи

Можно ли купить номер в апарт-отеле и как на этом заработать?

Апартотель — инструмент инвестирования на падающем рынке недвижимости. Президент компании BECAR Asset Management Group Александр Шарапов раскрывает подробности в рамках форума Proestate.

Из передачи вы узнаете:

  • Сколько вы будете зарабатывать, если купите номер в апарт-отеле в собственность
  • Как можно выгодно вложить деньги в недвижимость и зарабатывать как настоящий рантье
  • Какие особенности возникают при инвестициях в гостиницы и апартотели
  • Чем отличается покупка доли в гостинице от юнита в апарт-отеле
  • Как вкладывать деньги в недвижимость, чтобы инвестиции приносили доход от аренды
  • Как, покупая недвижимость, можно купить готовый бизнес рантье
  • Сравнение доходности недвижимости, акций и вкладов
  • Отличия доходности инвестиций в разные типы недвижимости: комнаты в общежитии, гаражи, селф-сториджы (боксы для хранения вещей)
  • Чем отличается апартотель от гостиницы для клиента
  • Почему люди выбирают апарт-отель, а не гостиницу
  • Какой сервис можно получить в апарт-отеле
  • Передовой опыт создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Стоит ли купить номер в отеле в собственность

Не секрет, что недвижимость относится к числу самых безопасных видов капиталовложений. Это реальный актив, который не может полностью обесцениться, который, как правило, растёт в цене и который можно сдавать в аренду. Среди прочих вариантов выделяется такой вид недвижимости, как отели.

Возможности инвестора на гостиничном рынке

Самый очевидный вариант инвестирования в гостиничную недвижимость – это покупка отеля целиком. Однако такая сделка обойдётся в гигантскую сумму и для большинства вкладчиков не подходит.

Более доступный вариант – купить номер в отеле в собственность. Такая практика давно пользуется популярностью на западе. Для компании-застройщика это хороший способ привлечь дополнительные средства, а для вкладчика – способ приобретения выгодного актива.

Тем не менее, как и у любого другого актива, у гостиничных номеров и апартаментов есть свои преимущества и недостатки. В каких же случаях инвестиции в гостиничную недвижимость оправданы?

Что получает владелец номера в отеле?

— Во-первых, стоит затронуть тему прибыли. В большинстве случаев номер в отеле выгодно отличается от жилья с точки зрения окупаемости и доходности. Если подобрать отель в действительно востребованном курорте, с продолжительным высоким сезоном, с динамично развивающейся туристической отраслью, можно рассчитывать на доходность 8% и более.

— Во-вторых, доход, получаемый от работы отеля, является пассивным. Владелец номера заключает договор с управляющей компанией (гостиничным оператором) и передаёт собственность в аренду. Другими словами, это инвестиция из категории «купил и забыл».

— Как собственник вы вправе занимать свой номер некоторое время в году совершенно бесплатно. Многие инвесторы решают купить номер в отеле в собственность именно для того, чтобы было где поселиться во время отдыха. В отличие от домика у моря, который будет простаивать без дела в ваше отсутствие, гостиничный номер в остальное время сдаётся другим постояльцам.

— Когда инвестируешь в жильё или коммерческие объекты (торговые помещения, офисы и т.п.), главная проблема – суметь грамотно настроить их работу. Необходимо проанализировать цены в городе и в районе, найти арендаторов, заниматься обслуживанием помещений и т.д. При инвестировании в отели всё это вы перекладываете на плечи гостиничного оператора, а последний является профессионалом своего дела, особенно если отелем управляет известный бренд.

— Отель может привлекать постояльцев из самых разных стран. Когда падает спрос со стороны европейцев, к примеру, гостиница может переориентироваться на гостей из Азии. Это даёт гибкость, что немаловажно для гостиничного бизнеса.

С какими проблемами можно столкнуться?

— И снова о цене. Стоимость номера в отеле может достигать немалой суммы, особенно если речь идёт о роскошных 5-звёздочных гостиницах. Впрочем, всегда есть и более бюджетные варианты, тем более что бóльшую часть туристов привлекают именно отели средней ценовой категории. Кроме того, в качестве альтернативы инвестор может выбрать не развитый рынок (где цены очень высоки), а развивающийся – например, Арабские Эмираты, где индустрия гостеприимства развивается впечатляющими темпами.

Читайте так же:  Русско литовский мирный договор

— Тот факт, что отелем управляет гостиничный оператор, означает, что сам инвестор никак не может повлиять на политику отеля. Если вы привыкли самостоятельно управлять активами, возможно, стоит подыскать другой вариант. Но тем, кто рассчитывает именно на пассивный доход, такие условия только на руку.

— Продать гостиничный номер сложнее, чем квартиру, что характерно для большинства видов коммерческих объектов.

— Если инвестор решает инвестировать не в отдельный номер, а в мини-отель, он вынужден будет вложить в этот бизнес все свои силы. При этом рассчитывать на помощь гостиничного оператора не стоит. Как правило, отельеров не интересует недвижимость с номерным фондом менее 100 единиц.

Как купить номер отеля в собственность и получить золотую визу в Португалии

Когда отель платит тебе

Возможность покупки номера отеля в собственность – опция не новая, но очень редкая. В Европе за последние 5 лет предлагалось не более десяти подобных объектов. Крупная цепь отелей в Португалии предлагает инвесторам купить апартаменты с договором на его сдачу в рамках текущего отеля. Инвестор становится партнером в большом бизнесе, при этом вкладывается в «кирпичи» и может участвовать в программе золотой визы.

Стать собственником прибыльного отеля большая редкость. Получить долю в бизнесе почти нереально. Оказаться собственником недвижимости, которую возьмёт в оборот известный отельный управляющий – несбыточная мечта. Но изредка на рынках появляются предложения, по которым инвестор возводит отель в соответствии с требованиями отельера, а далее в погоне за быстрыми деньгами распродает здание по номерам. Так мелким инвесторам выпадает шанс стать собственником помещения, которое в последующем будет работать в большом отеле. Обычно инвестору в качестве бонуса достается возможность воспользоваться номером определенное количество дней бесплатно по предварительной заявке.

Формы партнерства могут быть самыми разными – от свободного контракта, где после годового отчета отельер делится полученным доходом, до жестких контрактов по выплате определенной доходности на вложенные средства. Обычно это номер в апарт-отеле, состоящий из нескольких комнат. Отельер, обслуживающий этот отель, готов подписать контракт и взять этот номер в управление.

Основным преимуществом покупки номера в собственность является наличие титула собственности на объект у инвестора. Безусловно, в случае убыточности отеля привлекательность объекта падает, но это не ведет к полной потери инвестиций. Сравним такое вложение с долей в бизнесе, пусть того же отеля. Скорее всего, внутри компании будет висеть немалый долг, а также обременения по имеющимся контрактам, социальные обязательства перед сотрудниками и прочее. С номером в собственность инвестор в некоторых проектах может отказаться от сотрудничества с отелем и остаться один на один с удобной квартирой, расположенной в выгодном месте города.

Безусловно, как у любого нового процесса здесь есть множество подводных камней. В Лондоне один молодой предприниматель, запустив подобную схему, не смог наладить эффективную работу отеля. И инвесторы остались один на один с недвижимостью. Поэтому, как и в любых других проектах, следует быть осмотрительным с будущим управляющим. Идеально, если им станет известная большая сеть, имевшая опыт управления отелями. Ещё одной особенностью в таком инвестиционном проекте является чистота титула. Собственность на недвижимость является в данном случае самым важным фактом. И в случае, когда он заменяется долгосрочной арендой, лизингом или иной схемой, зависимой от основного владельца недвижимости, нужно быть очень осторожным. Не лишним будет воспользоваться услугами независимых юристов при заключении и подготовке к сделке, а не полагаться на тех, кого будет предлагать продавец объектов.

Инвестиции в недвижимость в Европе

Инвестиционная привлекательность зарубежной недвижимости рассматривается большинством российских инвесторов как безопасная гавань. Защита титула собственности на недвижимость в мире чрезвычайно высока. Банк может лопнуть, валюта обесцениться, а кирпичи будут стоять еще долгие десятилетия. Но есть ли компромисс между сбережением и доходом. Кого-то устраивает перспектива потенциального удорожания объекта, если выбор города, местоположения, и самого здания окажется удачным. Немногие скрупулезно оценивают ожидаемый доход от сдачи в аренду квартиры или виллы за рубежом. Те же, кто оценивает – знают, что доход за вычетом обслуживания объекта недвижимости, агентских при сдаче, и промежутков меду сдачами с трудом окупает ремонт за 2-3 года.

Покупка номера в гостинице

Здравствуйте, Андрей! Нужно видеть конкретные документы. Скорее всего, прописаться в гостиничном номере Вы не сможете. Что касается платежей за обслуживание — зависит от того договора, который Вам предложат заключить. Сказать что-либо о законности сделки, не видя документов — нельзя.

Читайте так же:  Информационно техническая экспертиза

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер! Купить гостиничный номер вряд ли получится. А вот арендовать на длительный срок вполне возможно. Если речь идет о покупке апартаментов — другой вопрос.

Покупка (по крайней мере официальная) гостиничного номера вряд ли получится. Скорее всего долгосрочная аренда. Выкуп апартаментов может и получиться. Все зависит от собственника и документов.

Участник программы «‎Работаю честно»

Андрей, скорее всего по документам вам будет продана 1/n-ая доля. Конкретно надо смотреть документы. Прописаться в нем скорее всего вы не сможете.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Нет, прописаться, а правильнее зарегистрироваться, в таком помещении нельзя. Юридически такая сделка оформляется как и все остальные — через куплю-продажу, продавец продает, а покупатель покупает. Что касается дополнительных расходов (платы за гостиничное обслуживание), то все зависит от объекта.
Если такая сделка будет оформлена в рамках действующего законодательства, то конечно она законна.
«Сюрпризы» — это сложный вопрос и для ответа на него необходимо анализировать документы.

Продам в собственность — гостиничный номер в «Апарт-отеле LOFT» в Хабаровске

Заметка к объявлению

Современная гостиница «Апарт Отель Лофт», входящая в первый круглосуточный дом быта «Центр 24», делает уникальное предложение: станьте владельцем гостиничного номера!

Этот вид бизнеса уже давно популярен в Европе, Китае, в Москве, все больше инвесторов обращают свое внимание в его сторону. Покупают номер в собственность, и получают доход передав его в обслуживание отеля. Теперь такое предложение есть и в Хабаровске!

Номер в «Апарт Отеле Лофт» — это не просто стандартный гостиничный номер, а апартаменты, в которых есть всё для комфортной и обособленной жизни: своя кухня с плитой и микроволновой печью, комфортные спальни, которые располагаются на вторых этажах, гостиная с диваном и телевизором, рабочей зоной, обеденным столом и гардеробной.

Купив такой номер вы можете сдавать его сами, так и с помощью управляющей компании «Центра 24». Заключив договор управления и они сами будут сдавать его, заниматься ремонтом, уборкой — а Вы, ничего не делая, только владея данным номером — будете получать 15% годовых!

Доходность выше, чем в любом банке, при этом еще и в собственности коммерческая недвижимость, которая всегда в цене.

При покупке возможна рассрочка, заключается договор ДДУ.

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Читайте так же:  Приказ мвд 238 2019

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купля-продажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель бизнес-класса и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. Во-первых , это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. Во-вторых , крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц ( Нью-Йорк , Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие бизнес-туристов , имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.