Договор с председателем квартирного товарищества

Рубрики Статьи

Договор с председателем квартирного товарищества

Легко ли быть председателем квартирного товарищества?

Напомним коротко суть проблемы: в прошлом году Мариана Вилу заключила договор с Департаментом трудозанятости Ида-Вирумаа о принятии на обучение трех практикантов, которые проходили курсы руководителей квартирных товариществ. За то, что Мариана их обучала, Департамент перечислил на счет квартирного товарищества, возглавляемого ею, определенную сумму денег. Часть этой суммы М. Вилу без какого-либо решения правления товарищества перевела на свой счет.

Именно эту сумму квартировладельцы и члены КТ на Торуйэ 2 собираются у нее отсудить.

«Обвинить легче, чем разобраться в ситуации»

Впрочем, оставим этот конфликт в стороне и послушаем тех людей, которые уже несколько лет занимаются ведением дел квартирного товарищества.

Раиса и Лариса возглавляют КТ в Ахтмеской части города. Одна из женщин делает эту работу «на общественных началах», попросту говоря – бесплатно. Вторая после вычета всех налогов получает на руки тысячу девятьсот крон. Согласитесь, деньги небольшие.

«Работа председателя квартирного товарищества очень напряженная, она требует постоянного внимания к проблемам дома. Если учесть, что у нас кроме этой деятельности есть основная работа, а также семья и дети, то несложно понять, как непросто бывает председателям. Кроме того, наверное, в каждом доме есть люди, которые любят поскандалить на общих собраниях. Они не особенно вникают в характер работы товарищества, но всегда готовы обвинить председателя в каких-то «махинациях», — говорит Лариса.

«Люди часто самоустраняются от проблем. Так же получилось и в случае с товариществом, которое возглавляла Мариана. Мы сталкиваемся с тем, что жильцам зачастую нет никакого дела до того, как идет работа. Людей трудно организовать прийти на общее собрание, собрать деньги на ремонт или хозяйственные нужды. Народ пока еще не чувствует себя собственником всего дома в целом, раз нет дела до того, что происходит за стенами своего жилья», — сетует Раиса, которая работает председателем бесплатно. «А где взять деньги? Кто мне будет платить? Люди очень напряженно относятся к повышениям тарифов по квартплате», — добавляет она.

По словам женщин, такие публикации, как обвинение в адрес Марианы Вилу, бросают тень на других председателей КТ. «Люди и так очень часто не доверяют, обвиняют, не разобравшись. А когда начинаешь объяснять, очень неохотно принимают информацию».

Кстати, большинство тех, кто сейчас возглавляет квартирные товарищества, обучала именно Мариана Вилу. «У нее большой опыт в этих делах, и даже сейчас, когда мы уже не нуждаемся в том, чтобы посещать курсы регулярно, да и времени просто не хватает, всегда звоним ей, если сталкиваемся с проблемами. Обвинить человека очень легко, а вот поинтересоваться делами товарищества, вникнуть в суть работы председателя, — это нашим людям неинтересно, да и просто лень», — говорят женщины.

Что такое квартирное товарищество

Квартирное товарищество является юридической единицей, которая вносится в регистр недоходных организаций и целевых учреждений. Это та организация, где члены правления тоже фиксируются в регистровой карте.

Стоит отметить, что законом предусмотрена солидарная ответственность всех членов правления за ущерб, который они умышленно нанесут квартирному товариществу. Именно данная форма является более организованной и юридически грамотно оформленной.

Квартирное товарищество предполагает ступенчатую систему управления. Главенствующую роль в ней выполняет общее собрание, которое избирает членов правления. Правление является органом исполнительным, который между собраниями руководит действиями квартирного товарищества и выполняет возложенные на него функции, такие как прием-увольнение с работы, заключение договоров на оказание услуг и т.д. Кроме того, правление является органом, который отсчитывается за выполненную работу перед общим собранием.

Кстати, не во всех КТ есть правление. Именно по той причине, о которой уже сказали мои собеседницы – никто не хочет брать на себя лишнюю ответственность.

Каждый собственник квартиры, независимо ни от каких-либо подписей и бумаг, является членом квартирного товарищества. При этом в квартирном товариществе должна быть хорошо выработана система отчетности: это значит, что правление должно периодически отсчитываться за свои действия перед общим собранием. Кроме того, у каждого члена товарищества есть право получения ответа от правления на интересующие его вопросы. Для этого необходимо предоставить правлению письменный запрос, и правление обязано ответить письменно и развернуто.

Кроме того, правление обязано не реже одного раза в год отсчитываться перед общим собранием об использовании денежных средств. Кстати, правление не может вести бухгалтерию квартирного товарищества, она должна существовать как отдельный орган.

Еще один момент позволяет собственнику квартиры чувствовать себя более защищенным – это наличие ревизионной комиссии.

Все эти пункты показывают, каким образом должна быть организована работа квартирного товарищества в идеале. На самом же деле, чтобы все работало в соответствии с правилами, необходимо одно важное условие – заинтересованность всех членов КТ в успешной работе. А требовать все от одного человека, в данном случае – председателя, по меньшей мере, неразумно.

Юрист объясняет: о чем часто не знают рядовые члены КТ, а должны бы знать

Владение квартирной собственностью связано с добровольно-принудительным членством в товариществе. Добровольность членства заключается в том, что человек сам решает, приобретать или нет сопряженную с членством в КТ квартирную собственность, пишет «МК-Эстония».

Товарищество (в более точном смысловом переводе с эстонского языка — квартирный кооператив) надолго закреплено в нашем законодательстве в качестве управляющего квартирным домом, это является фактом. И если от КТ и связанных с ним проблем никуда не деться, то пора понять, что одни лишь жалобы в газету на председателя, соседей, ”несовершенство законов” и т. п. не решают конкретную проблему конкретного собственника жилья.

Более конструктивным является изучение правил функционирования КТ и овладение средствами правовой защиты своих личных прав внутри него. Словом, как говорил герой известного романа Р. П. Уоррена: ”Ты должен сделать добро из зла, потому что его больше не из чего сделать”. И никакой волшебник не сделает эту работу за самих квартирособственников.

Увы, большинство членов товарищества не умеют или не хотят пользоваться правовыми средствами для защиты своих прав, установленных действующим законодательством. Это означает, что люди не предпринимают разрешенных законом самостоятельных действий, или не просят помощи у государства, то есть в суде, чтобы решить проблемы. Вот перечень прав, которыми редко пользуются собственники квартир.

Право на информацию о деятельности КТ

Право члена КТ на информацию о хозяйственной деятельности товарищества установлено в части 5 статьи 28 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой по требованию члена/ов правление должно предоставлять необходимую информацию об управлении и соответствующий отчет.

Необходимыми информативными документами являются устав КТ, протоколы общих собраний и план деятельности товарищества на год, в которых содержатся методика распределения общих расходов между членами КТ, тарифы на обслуживание и ремонт дома, обязанности товарищества по содержанию и стоимости ремонта и обслуживания, размер вознаграждения председателя, порядок пользования парковкой и т. п.

Под отчетами подразумеваются: годовой хозяйственный отчет о деятельности товарищества; отчет о техническом состоянии недвижимости; отчет о действиях и расходах на управление, обслуживание и ремонт дома за определенный период; отчет об организации ремонтных или аварийных работ; отчет о денежных потоках за период; отчет о действиях правления по взысканию долгов.

Требование необходимо оформить в письменном виде и отправить правлению простой, заказной или электронной почтой. Правление должно представить отчет по требованию члена КТ в письменной форме и в разумные сроки, необходимые для подготовки ответа.

В случае, если правление неоправданно отказывается от выдачи информации или не позволяет ознакомиться с документацией, член товарищества может представить в суд исковое заявление против товарищества с требованием обязать правление выдать информацию или дать возможность ознакомиться с документацией (до 31.12.2017 года госпошлина составит 300 евро, а с 2018 года — 50 евро).

Право на ознакомление с документами

Поскольку члены товарищества являются еще и долевыми собственниками недвижимости, у них есть право ознакомления со всеми документами, относящимися к недвижимости и ее обслуживанию, которые есть в товариществе. Такими документами являются бухгалтерские документы, договоры с членами правления, договоры по обслуживанию и ремонту, проекты, акты приема работ, документы надзора собственника, карты и планы здания.

Право ознакомления с документами обеспечено статьями 1015–1017 Обязательственно-правового закона, при этом следует учитывать, что риск и расходы, связанные с предъявлением документа либо ознакомлением с ними, несет член товарищества, требующий предъявления документа. Правление вправе отказаться от предъявления документа до оплаты расходов.

Кстати, многие документы можно получить самим из открытых регистров бесплатно, посетив государственные учреждения лично. Копии устава, протоколов перевыборных собраний КТ, отчетов о хозяйственной деятельности можно получить в коммерческом регистре, проектную документацию дома — в городском архиве строительства и планирования.

Правление не может отказаться от предъявления документа или ознакомления члена товарищества с документами, прикрываясь мифической ”коммерческой тайной”, потому что документация товарищества не содержит признаков коммерческой тайны, то есть данных об изобретениях, технологию или процесс производства продукции или информацию о стратегии продаж.

Ссылки правления на Закон о защите личных данных также не обоснованы, потому что данные, которые обрабатывает КТ, не относятся к составу деликатных данных, запрещенных к обнародованию без согласия лица (например, политические взгляды, состояние здоровья, наследственность и т. д.).

Все же запрещено передавать данные о долгах квартирособственников, если со дня нарушения обязанности по оплате прошло менее 30 дней или более трех лет. В то же время член товарищества не освобождается от ответственности за противоправное нанесение вреда в случае распространения полученных данных за пределы своего дома, например, данные о должниках нельзя вывешивать в подъездах.

Право требовать возмещение ущерба с членов правления

С противоправной деятельностью правления часто связаны проигранные судебные процессы квартирного товарищества, расходы на которые оплачиваются из общих средств квартирособственников. Однако известны лишь единичные случаи, когда члены товарищества требовали возмещения нанесенного ущерба c виновных правленцев.

Право КТ на взыскание ущерба с членов правления, нарушивших свои обязанности, установлено в статье 32 Закона о некоммерческих объединениях, а срок давности требования составляет пять лет. Но следует учитывать, что члены правления освобождаются от ответственности, если они действовали на основании решения общего собрания товарищества. Решение собрания означает, что члены товарищества сами разрешили правлению определенную деятельность и взяли все имущественные риски на себя.

Также следует учитывать, что иск к членам правления может предъявить только само КТ (юридическое лицо), а не отдельно какой-либо из его членов. Поэтому для предъявления иска нужно решение общего собрания товарищества и назначение представителя товарищества в суде. Виновный член правления не вправе голосовать на общем собрании по вопросу предъявления к нему требований лично или через доверенности.

Если правление не созывает общее собрание с вопросом о предъявлении требований о возмещении ущерба с членов правления по настоянию 1/10 членов товарищества, то ходатайствующие (инициативная группа) получают право самостоятельного созыва общего собрания КТ с указанной повесткой. Письменное требование о созыве общего собрания и обосновании причин можно вручать любому члену правления под подпись или заказной почтой.

Право заменить члена правления решением суда

Читайте так же:  Сколько стоит заверить заявление у нотариуса в самаре

Одним из главных упреков к КТ является тема нереальности переизбрания ”плохого” председателя на общем собрании. Возможно, многие не понимают, что для получения большинства голосов на собрании за переизбрание председателя (правления), нужно обеспечить поддержку этого большинства еще до собрания. Парадокс в том, что инициаторы перевыборов не хотят заниматься этой работой. Конечно, бывают и со стороны правления случаи применения различных технологий для обеспечения перевеса голосов на собрании в свою пользу.

Но почему-же никто из членов товарищества не обращается в суд, если общее собрание не отзывает председателя, а член КТ убежден, что председатель не может далее исполнять свои обязанности? Такое право обеспечено членам КТ статьей 30 Закона о некоммерческих объединениях. Конечно, иск нужно будет доказать, предъявив в суд конкретные документы, получить которые член товарищества может, воспользовавшись своим правом на информацию. Если иск обоснован, суд прекратит полномочия председателя и назначит нового члена правления.

Право оспорить начисления в счетах

У члена товарищества есть право требовать от КТ распределения хозяйственных расходов между собственниками квартир в соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о квартирных товариществах, то есть рассчитывать расходы на один квадратный метр общей площади жилого помещения, если уставом квартирного товарищества не установлено по-другому.

Если квартирособственник считает, что товарищество ошибается в начислениях, то он вправе проконтролировать правильность начисленных ему сумм на основании первичных документов товарищества (устава, годового плана хозяйственной деятельности, решения общего собрания, счетов поставщиков коммунальных услуг).

Если правление игнорирует требование, то член товарищества вправе обратиться в суд, чтобы обязать товарищество сделать перерасчет. Как быть в это время с платежами? Лучшее решение — оплачивать счета полностью с отметкой, что спорная сумма — это авансовый платеж. Если начисления окажутся неправильными, суд обяжет товарищество сделать перерасчет, например, в соответствии с правильным размером площади квартиры или методикой расчета по квадратным метрам.

К сожалению, большинство не довольных начислениями в счетах собственников выбирают другой, рискованный вариант: они не оплачивают счета или часть счета, превращаясь в должников товарищества. Подобная тактика часто заканчивается неудачей, потому что товарищество документально доказывает в суде, что начисления правильные. Тогда собственнику квартиры приходится платить не только накопившийся долг, но также пени за просрочку платежей и судебные расходы товарищества, что может увеличить размер основного долга в несколько раз.

Право самостоятельного принятия мер

Квартирособственники, не довольные размером тарифов и платежей по счетам, структурой и стоимостью ремонтных работ, обычно ограничиваются критикой правления на собрании, но никогда не представляют собранию свой, правильный проект плана хозяйственной деятельности.

Проект плана должен содержать обзор технического состояния дома, необходимых действий по хозяйственному обслуживанию и ремонту, стоимости ремонтных работ и размеру платежей квартирособственников для содержания дома. Альтернативный проект плана хозяйственной деятельности вправе представить для голосования на общем собрании любой член товарищества, если он заблаговременно, за две недели до общего собрания, ознакомил со своим проектом каждого члена товарищества.

В определенных частью 2 статьи 15 Закона о квартирной собственности случаях любой квартирособственник вправе сам произвести необходимый ремонт долевой собственности без согласия товарищества и потребовать от КТ возмещения произведенных необходимых расходов. Сюда относятся случаи, когда товарищество не исполняет свои обязанности по обслуживанию дома должным образом, оставляет без внимания заявления квартирособственника о замене аварийных радиаторов или змеевиков, о ремонте аварийных канализационных стояков или водопроводов, о ремонте протекающей крыши или аварийного балкона. Необходимые ремонтные работы не планируются, не утверждаются на общем собрании товарищества и не выполняются.

В указанных случаях собственник квартиры может сам приступить к ремонту, пригласив соответствующих специалистов, и требовать от товарищества возмещения понесенных расходов. В случае судебного спора квартирособственник должен доказать, что товарищество знало о проблеме, но не исполняло свои обязанности, также нужно приложить документальные доказательства понесенных расходов. Если же из-за аварийного состояния систем дома квартире был нанесен ущерб, то собственник вправе потребовать от товарищества возмещения вреда, размер которого соответствует разумным расходам на приобретение равноценной вещи. Это означает, что при определении размера возмещения необходимо учитывать состояние (амортизацию) поврежденной вещи до аварии и соответственно уменьшить размер требований.

Право требовать опровержения неправильных данных

К сожалению, во многих товариществах имеет место публичное распространение несоответствующих действительности сведений или оскорблений в адрес членов товарищества со стороны правления, что является нарушением личных прав лица. Но члены товарищества редко обращаются за защитой своих прав в суд, чтобы потребовать от КТ опровержения неправильных данных и возмещения морального вреда.

Это право обеспечено статьей 1047 Обязательственно-правового закона. Оправдываться в суде должно товарищество (правление), которое обязано доказать, что распространенные им данные соответствуют действительности. В противном случае КТ будет обязано опровергнуть неправильные сведения таким же способом, которым эти данные были распространены.

Если имело место оскорбление лица неподобающими ценностными оценками, то пострадавший вправе требовать с нарушителя возмещения неимущественного (морального) вреда в денежном выражении. Также удовлетворением морального вреда можно считать добровольные извинения нарушителя. Хотя такой вид принудительной ответственности, как извинение, законом не предусмотрен, но нарушитель может извиниться добровольно, избежав денежной компенсации.

Право на государственную помощь в суде

Финансовое положение собственников квартир является одной из причин, по которой они не хотят защищать свои права в суде и требовать от товарищества надлежащего поведения. Между тем, уже с 2004 года действует Закон о государственной юридической помощи, согласно которому физические лица, которые в силу своего материального положения не могут оплатить компетентные юридические услуги, могут получить государственную юридическую помощь в гражданском судопроизводстве.

Государственную юридическую помощь оказывает адвокат, который составит исковое заявление и будет представлять члена товарищества в суде. Также по ходатайству квартирособственника суд может освободить его полностью или частично от оплаты государственной пошлины.

Для получения государственной помощи в гражданском процессе нужно обратиться в канцелярию суда и заполнить соответствующее ходатайство, в котором необходимо отразить доходы и расходы семьи ходатая, чтобы суд убедился, что материальное положение лица не позволяет оплатить госпошлину и юридические услуги. За помощью в заполнении ходатайства можно обратиться в адвокатские бюро, которые оказывают государственную юридическую помощь, — они обязаны бесплатно консультировать клиентов по этому вопросу.
Суд тщательно проверяет материальное положение ходатайствующего и, если оно соответствует условиям для получения государственной помощи, то лицо освобождается от оплаты государственной пошлины и ему назначается адвокат.

Важно знать ЖИЗНЕННАЯ ИСТОРИЯ+КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА. Нарвское КТ в поисках «двух правд и истины»

Дата публикации: 19-04-2018, 20:48 Просмотрено: 3788

Нарвское КТ в поисках «двух правд и истины»

Опираясь на свой профессиональный опыт журналиста, не раз писавшего о проблемах квартирных товариществ Нарвы, смею охарактеризовать нарвское КТ «Даумана 18» как среднестатистическое городское КТ, в жизни которого как в капле воды отражается море проблем, связанных с этой непростой сферой жилищного хозяйства и человеческих отношений.

Собственно, тем оно нам и интересно.

По мнению Любови Кивинен, права собственников на информацию о деятельности товарищества в КТ «Даумана 18» постоянно нарушаются. Фото: Светлана ЗАЙЦЕВА

«Нормально развиваемся»

В целом дела в КТ «Даумана 18» идут нормально. Во всяком случае, громкие скандалы с хищением денег товарищества, финансовыми манипуляциями, рукоприкладством на общих собраниях (а встречается, скажу вам, и такое) его не потрясают. Хотя был случай в прошлом году, когда на собрании «Даумана 18» присутствовал участковый констебль, приглашенный правлением, чтобы не было попыток срыва собрания, указывается в протоколе собрания от 23 марта 2017 года.

По мнению Елены Чудаковой, которая управляла КТ последние 14 лет, об успешной работе правления красноречиво говорит, например, тот факт, что на собрании, которое прошло 11 апреля 2018 года, за принятие годового отчета по финансово- хозяйственной деятельности КТ за прошлый год проголосовало подавляющее большинство квартирособственников, против было 10 человек.

Еще один из показателей успешной работы КТ, по словам Е. Чудаковой, это плата за обслуживание 1 кв. метра площади в их пятиэтажном доме на 90 квартир, она составляет всего 0, 45 евро, что является одной из самых низких в городе. На счету у КТ в конце прошлого года лежало 30 тысяч евро. За последние три года отремонтировали торцы здания, утеплили цоколь, заменили все входные двери, установили козырьки над входами в подвал и поменяли в подвале окна, сделали отмостку, расширили во дворе парковку для машин.

«То, что меня столько лет выбирали председателем, думаю, говорит о том, что я с работой справлялась хорошо», — говорит Елена Чудакова, которая на последнем общем собрании 11 апреля объявила, что по собственной инициативе уходит с поста председателя. «Ухожу по семейным обстоятельствам, но остаюсь рядовым членом правления», — объясняет она.

Однако далеко не все в КТ «Даумана 18» считают, что дела идут успешно и активно озвучивают свои претензии к управляющей Елене Чудаковой, а также к Александру Гамазину, председателю правления Нарвского объединения квартирных товариществ, в котором «Даумана 18» состоит уже более 15 лет.

Любовь Кивинен и Галина Мелешова (к слову, Г. Мелешова была несколько лет председателем данного товарищества) пришли к нам в редакцию с целой папкой бумаг, опираясь на которые, считают они, можно говорить, что работа в КТ идет с нарушениями законодательства и ее нужно вести по-другому. Более того, 4 марта этого года инициативная группа созвала новое общее собрание, на которое пришло 9 собственников и еще 9 дали им свои доверенности.

(Необходимо добавить, это собрание снимал на видеокамеру муж Елены Чудаковой. Затем с видеозаписи была сделана стенограмма выступлений, которую, уже дополненную комментариями правления, распространили среди членов КТ за несколько дней перед общим собранием 11 апреля. Как говорит Елена Чудакова, это было сделано для того, чтобы «не тратить на собрании время на опровержение домыслов оппозиции»).

По словам Любови Кивинен, которую в КТ считают самой активной оппозиционеркой, главная претензия к председателю состоит в том, что в КТ «Даумана 18» систематически нарушаются права собственников на информацию, которая касается деятельности КТ.

— 11 лет в товариществе нет часов приема, хотя решение о них общее собрание вынесло еще в 2006 году. Чудакова не отвечает на телефонные звонки, члены правления и ревизионной комиссии не отвечают на письменные заявления от квартирособственников, — говорит Любовь Кивинен.

— Никто не видел договор, который заключило товарищество с председателем правления КТ Е. Чудаковой. Но это же не военная тайна, — с возмущением добавляет Г. Мелешова.

Собрание в товариществе проходит всего один раз в год, говорят пришедшие в редакцию дамы, и длится больше 3 часов. Понятно, что у рядового члена товарищества задать вопросы и получить на них ответы не получается — просто не хватает ни времени, ни сил. Есть претензии и к тому, в какой манере ведется собрание. «Нам не дают слова сказать», — говорят они.

Активное недовольство у Л. Кивинен и Г. Мелешовой вызывает то, как председатель ведет хозяйственные дела, и при этом, по их мнению, не несет никакой ответственности за свои промахи в работе.

Так, Чудаковой и Гамазину (как юристу, который обязан консультировать КТ по всем вопросам) ставят в вину то, что товарищество «понесло убытки» почти в 9 000 евро: за брак в работе по ремонту входов в подвалы и за неполучение городской субсидии за реновацию фасада. Считают, что КТ будет нести дополнительные финансовые затраты из-за переделки парковки.

В ряду проблем – незаконные, по словам Л. Кивинен и Г. Мелешовой, перепланировки, осуществленные в двух квартирах (а может, и больше), со сносом несущих стен и переносом отопления, присоединение к квартирам общего коридора. Председатель смотрит на эти действия квартирособственников сквозь пальцы. А ведь был случай, рассказывают дамы, когда в одной из квартир из-за переноса батареи случилась авария и залило 3 этажа.

Читайте так же:  Работа юристом в реутово

Еще одна из претензий: Чудакова, имея на руках доверенности, голосовала ими при решении вопроса о повышении денежного вознаграждения всем работникам товарищества, в том числе и себе.

Почему же народ безмолвствует? «Собственники не обращаются в суд по всем этим вопросам, так как за оформление документов им придется платить большие суммы из своего кармана. В то время как Чудакова будет расплачиваться нашими деньгами из кассы КТ», — уверена Г. Мелешова.

Елена Чудакова все обвинения в свой адрес отметает. И утверждает, что ни у кого из жителей дома, кроме Кивинен и Мелешовой, никаких проблем с получением информации о работе КТ не возникало и ни одного заявления, кроме как от Мелешовой и Кивинен, в ревизионную комиссию получено не было. Практика проведения часов приема себя не оправдала, считает председатель, на них все равно никто не приходил.

И вообще, считает Е. Чудакова, вышеназванные лица борются не за интересы дома, а исключительно за то, чтобы контролировать правление и «вносить в работу товарищества смуту».

Побывав на общем собрании КТ 11 апреля и поговорив с некоторыми квартирособственниками, ваш корреспондент услышала разные мнения о том, как же, на их взгляд, обстоят дела в товариществе. В том числе и такое: «Многие уже устали от бесконечных претензий воюющих сторон и вообще перестали активно во что-то вникать. Ограничиваются тем, что отдают свои доверенности другим, мол, делайте, что хотите».

Ничего не изменилось

Занятно, что в октябре 2016 года «Виру Проспект» уже писал о КТ «Даумана 18» («Укажешь на нарушения, окажешься в изоляции», «ВП» №42). Увы, за это время накал страстей практически не изменился. И темы для обсуждения — все те же. «У каждой стороны своя правда. Но истина-то одна. Давайте займемся ее поисками», — обратилась на общем собрании 11 апреля к жильцам дома одна из членов КТ. Хорошо бы, чтобы ее услышали!

По мнению Любови Кивинен, права собственников на информацию о деятельности товарищества в КТ «Даумана 18» постоянно нарушаются.

Как квартирному товариществу получить городскую субсидию

Елена Пахомова, председатель комиссии по квартирным товариществам при Нарвском городском собрании, объясняет, почему КТ «Даумана 18“ не получило городскую поддержку по реновации фасадов, и разъясняет, каким образом можно получить городскую субсидию.

В первый раз КТ ходатайствовало о получении субсидии на работы по утеплению торцов здания в рамках программы «Украсим родной город». Город отказал в субсидии на основании того, что товарищество провело работы с нарушением Строительного закона, а именно: работы были выполнены до получения разрешения на строительство.

Во второй раз товариществу было отказано в субсидии из-за несоответствия представленного ходатайства действующему Порядку. В протоколе общего собрания от 1 апреля 2016 года указано, что рассматривался план и смета работ по реновации цоколя и отмостки здания, однако не отражено то, что решение о реновации собственниками принято и что за него проголосовали члены КТ. К тому же не было обосновано, почему для этих работ выбрана фирма, у которой оказалось более высокое ценовое предложение. И еще одно серьезное нарушение: договор со строительной фирмой был заключен с товариществом раньше, чем проведен конкурс.

С 2007 года в Нарве действует порядок получения городской субсидии на реновацию фасадов. С ним можно ознакомиться (на русском языке) на сайте города www.narva.ee.
Что должны сделать КТ, чтобы субсидию получить. Первое — принять на общем собрании решение о производстве строительных работ и проголосовать за него. Это решение должно быть четко прописано в протоколе. Напомню, что в новом Законе о квартирной собственности и КТ есть понятие о специальном управлении. То есть, если КТ хочет провести строительные работы или модернизацию объемом больше, чем план хозяйственной деятельности за предыдущий год, взять кредит (если он самостоятельно или вместе с другими обязательствами КТ также превышает сумму хозяйственных расходов за предыдущий год), то за это должны проголосовать 50% собственников плюс 1 голос, и при этом необходимо, чтобы им принадлежало больше половины площадей КТ.

Второе — правление должно организовать конкурс и представить три одинаковых приглашения на конкурс с одинаковым описанием объема работ, которые предполагается выполнить. Правление может разместить объявление о конкурсе в газете, в интернете или запросить от фирм, но не меньше, чем от трех . Ценовые предложения должны быть получены от юридических лиц, которые имеют соответствующие лицензии, регистрации и свидетельства о профессии- это требование теперь будет четко прописано в новой редакции Порядка. Все строители и лица, осуществляющие надзор собственника, обязаны быть в регистре хозяйственной деятельности, иначе они не имеют права предлагать свои услуги. Третье — проанализировать полученные ценовые предложения на соответствие заявленным требованиям и выбрать фирму, ценовое предложение которой не должно быть необоснованно высоким по отношению к другим предложениям. Если выбрали фирму с большей стоимостью, необходимо это обосновать. Наконец — заключить договор с подрядчиком. После этого занести в Строительный регистр извещение, и только когда будет получено разрешение на строительные работы, начинать их. Надзор собственника обязателен.
После того, как выполнены все работы и КТ получило разрешение на эксплуатацию или оформило извещение об эксплуатации в зависимости от проведенных работ, товарищество может представить ходатайство на городскую субсидию, но сделать это надо в течении года после окончания работ. Если все соответствует принятому городом порядку, КТ получит субсидию.

Например, за последние 4 года было поддержано 149 квартирных товариществ на общую сумму 895 тысяч евро.

В этом году Нарва меняет проценты субсидирования КТ по реновации фасадов, чтобы усилить мотивацию проведения ремонтов именно фасадов жилых домов. Ведь недаром порядок называется «Украсим свой город». Так, на реновацию фасадов домов и крыш, которые можно отнести к памятникам старины, есть возможность получить субсидию до 50 процентов от стоимости проекта; для домов, список которых будет определен в приложении к данному порядку (это в основном дома так называемой «сталинской» постройки), субсидия составит до 40%, все остальные жилые дома — до 30%. В случае, если проводят частичную перестройку, субсидия может составить от 10 до 15% от общей стоимости работ.

Максимальный размер субсидии на работы по реновации фасадов и крыш теперь будет составлять 40 тысяч евро (было 32 тыс. евро), а на частичную реновацию 10 тысяч евро.

О незаконных перепланировках, утепленных лоджиях и праве на информацию

Юрист Союза квартирных товариществ Эстонии Ирина Рева помогает разобраться в некоторых вопросах, которые, на наш взгляд, актуальны не только для членов нарвского КТ «Даумана, 18».

— Обязано ли правление КТ иметь часы приема и сообщать о них членам товарищества? Если такой практики нет, является ли это нарушением законодательства?

— Законодательством прием граждан не предусматривается. Однако Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах предусматривает, что у собственника квартиры должна быть возможность получить информацию о деятельности КТ. Все вопросы, связанные с тем, как собственники могут контактировать с правлением, регулируются внутри КТ: уставом, решением общего собрания. Информация может быть размещена, например, на инфостенде в подъездах, собственники должны знать телефон или электронный адрес, по которым они могут обратиться к членам правления.

— Статья 45 часть 2 нового Закона о квартирной собственности и КТ гласит:
“Правление может отказать от выдачи информации и предоставления документов, если есть основания полагать, что это может нанести существенный вред другим квартирособственникам или оправданным интересам третьего лица”, например, квартирному товариществу. Прокомментируйте, пожалуйста, это положение. Очень часто члены КТ жалуются на то, что правление или председатель не дают им необходимую информацию.

Обратимся к части 3 этой же 45-й статьи закона. В ней говорится, что, если правление отказывается предоставлять информацию о деятельности КТ или не предоставляет возможности ознакомления с документами, то собственник имеет право требовать, чтобы решение о правомерности его требования принималось на общем собрании квартирных собственников, либо представить в суд в неисковом производстве заявление для наложения на правление обязательства предоставить информацию или предоставить возможность для ознакомления с документами.

При этом надо понимать, что у собственника должен быть обоснованный интерес к информации. Собственник должен пояснить правлению, в связи с чем этот интерес у него возник. Еще один нюанс — по поводу копий тех или иных документов, которые порой требуют собственники. Собственник имеет право получить на руки только копию протокола общего собрания, либо копию решения правления, которое касается его. Со всеми остальными документами он может знакомиться непосредственно в месте хранения документов товарищества, в присутствии члена правления. Сидит и читает. Либо правление делает информационную справку по тому или иному запрашиваемому вопросу и выдает ее собственнику.

— Сколько раз в год должны проводиться собрания в КТ? Достаточно ли, чтобы собрание проводилось всего 1 раз в год?

По закону собрание в КТ должно проводиться не реже одного раза в год (для утверждения отчета за хозяйственный год и принятия хозяйственной программы на новый). Но, понятно, что собрания могут проводиться и чаще — по мере необходимости.

— Какова по новому Закону о квартирной собственности и КТ процедура созыва внеочередного общего собрания КТ? Какой процент членов КТ необходим для его созыва?

— В части созыва общего собрания по инициативе членов товарищества (внеочередного собрания) ничего не изменилось. Для созыва собрания по требованию его членов (инициативной группы) достаточно 1/10 членов КТ, если уставом не предусмотрена меньшая норма представительства. А вот прописывать в уставе, чтобы было больше 1/10 членов, противозаконно. Если такое требование в уставах все же есть, оно противоречит закону.

Ходатайство о созыве внеочередного собрания инициативная группа должна передать правлению. И правление обязано созвать внеочередное собрание, даже если оно не согласно с представленной в ходатайстве повесткой дня собрания. В ходатайстве желательно указать срок проведения собрания, о котором ходатайствуют собственники. Обычно этот срок оговорен в уставе КТ и составляет не более 2-х месяцев. Объявление о новом собрании вывешивает правление, а не инициативная группа. Если же правление не реагирует на ходатайство инициативной группы о созыве общего внеочередного собрания, то право его созыва переходит к самим квартирособственникам. В этом случае в объявлении о созыве общего собрания обязательно следует указать, что собрание созывают сами собственники, поскольку правление отказалось созвать общее собрание по ходатайству квартирных собственников в предусмотренные уставом (или в указанные в ходатайстве) сроки. Очень важно помнить, что собрание должно проходить по заявленной повестке дня и никак иначе. Добавление в повестку может внести правление, но не сами члены КТ, которые созывают общее собрание вместо правления

— Кто и за что может (или не может?) лишить собственника права участвовать в собрании?

— Лишить собственника права участвовать в собрании, лишить его права выступить на собрании нельзя. Однако выступления должны проходить в соответствии с принятым регламентом, чтобы не возникла ситуация «базара». В случае, если идет речь о принудительном отчуждении квартирной собственности, то в течение года этот собственник не имеет права голосовать на общем собрании, но присутствовать на нем он может. Не могут голосовать члены правления в случае, если оценивается их деятельность или идет речь об оплате их услуг или заключении с ними договора.

Читайте так же:  Заявление на увольнение на госслужбе образец

Согласно новому закону на собрание может прийти как сам собственник, так и его представитель. Но право голоса есть только у одного из них. Теперь у каждого собственника есть право привести на собрание компетентного человека, который будет представлять его интересы.

— Можно ли делать перепланировку квартир без проекта?

— Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что конкретно планирует сделать в своей квартире собственник. С 1 июля 2015 года действует новый Строительный кодекс. Согласно ему за все перепланировки в квартире отвечает сам собственник. И ничего согласовывать с КТ не надо. Но! Предположим, собственник, задумавший ремонт (понятно, что более серьезный, чем переклеить обои и покрасить рамы), обязан подать в соответствующие службы городской управы извещение о строительстве и в нем кратко описать, что он планирует сделать. В течение 10 дней из управы должен поступить ответ, нужен ли собственнику проект, согласования или нет. Если в течение этого времени ответа собственник не получает, значит, проект не нужен и он может начинать ремонт. Но за все, что он делает в ходе ремонта, собственник отвечает сам.

Если же планируемый ремонт в квартире предполагал наличие проекта или согласования собственников, то после окончания ремонтных работ собственник должен запросить в горуправе извещение на использование квартиры после ремонта. Выполненные работы будут проверены на соответствие с проектом и только после выдачи подтверждающего извещения об использовании ремонт в квартире будет считаться законченным.

Важно знать: местное самоуправление извещает других квартирособственников о согласовании чьего-либо проекта через КТ. То есть в КТ из горуправы приходит письмо: такой-то собственник представил свой проект, с ним можно ознакомиться по следующей ссылке. И КТ обязано оповестить собственников об этом. На предоставление возражений отводится 15 дней. Если в течение этого времени возражения не поступили, значит, все согласны с проектом перепланировки. К сожалению, многие КТ даже не знают о таком порядке, а наши городские структуры часто не извещают КТ.

— Собственники догадываются, что в соседней квартире идет масштабная перепланировка, хотят убедиться, что несущие стены остаются нетронутыми, но в квартиру их не пускают. Что делать в таком случае?

— Обратиться в строительную инспекцию городской управы с заявлением проверить квартиру по указанному адресу, в которой идет ремонт или сделана перепланировка. Служба надзора проверит и, при необходимости, сделает собственнику предписание или остановит работы.

— В случае, если некоторые собственники в ходе ремонта утепляют свои лоджии и балконы, тем самым увеличивая площадь квартиры, присоединяют к своей квартире часть общего коридора на этаже, должно ли КТ выставлять им счет за эти квадратные метры? И как это должно быть оформлено? Можно ли заключить, например, договор аренды между КТ и квартирособственником? Решить «полюбовно» на общем собрании — по согласованию сторон? Закрепить это решение в Уставе КТ? Или сделать что-то иное?
— Необходимо понимать, что лоджии, балконы — это совместная собственность, принадлежащая всем собственникам многоквартирного дома как долевая собственность и эти метры не входят в реальную часть квартиры. Это относится и к общим коридорам. КТ же может выставлять счета только за ту площадь квартиры, которая внесена в Крепостную книгу. Увеличить или уменьшить площадь квартиры квартирное товарищество по своему усмотрению не имеет права. А раз так, то на общем собрании при присутствии большинства членов КТ можно договариваться о порядке пользования совместной собственностью. Внимание: мы говорим не о присоединении к чьей-либо квартире дополнительных метров, а об использовании совместной собственности! Если же кто-то хочет увеличить метраж своей квартиры за счет метров совместной собственности, то это уже предполагает нотариальную сделку, то есть процесс отчуждения собственности. Причем к нотариусу в этом случае обязаны явиться все 100% собственников. Цена покупки должна быть определена заранее. Хочу отметить, подобных прецедентов по всей Эстонии практически единицы.

А вот обратный процесс – когда КТ, как представитель собственников, требует восстановления прежнего состояния, например, в Таллинне идет очень активно. Этому вопросу ныне уделяется большое внимание.

Но предположим, все 100% собственников согласились с тем, что кто-то из собственников будет использовать часть общего коридора. В таком случае должно быть заключено соглашение собственников, принято решение о величине оплаты за личное пользование совместной собственности, и уже на основании этого человек платит за «свои» метры. Но важно знать:плата за эти метры коридора не входит в квартплату и она не такой величины, как плата за квартирные метры. Полученные деньги КТ имеет право вкладывать в ремонтный фонд (если на собственники дали свое согласие) или распределять между собственниками, пропорционально принадлежащим им долям.

— Если КТ собирается менять свой Устав, на какие вопросы следует обратить первостепенное внимание согласно новому законодательству?

— Обратить внимание следует , например, на то, что с этого года за изменение устава КТ должны проголосовать не менее 2/3 участвующих в общем собрании собственников, если уставом не предусмотрена иная норма. Изменился порядок оспаривания решений общих собраний. Вместо паевого взноса теперь мы говорим о резервном фонде, величина которого должна составлять по меньшей мере 1/12 от предполагаемых годовых расходов КТ. Решение о величине резервного капитала принимает общее собрание квартирных собственников. Очень важное новшество — это возможность принятия решения без созыва собрания. В статье 21 закона о квартирной собственности и квартирных товариществах этот порядок подробно описан: правление отправляет собственникам проект решения, указывает срок, в течение которого собственник должен представить свою позицию об этом (письменно, по телефону, по е-почте и т.д.) Если квартирный собственник в течение названного срока не сообщает о том, поддерживает он решение или против него, то считается, что он голосует ПРОТИВ решения. Правление составляет протокол о голосовании, при этом ответы собственников являются неотъемлемой частью протокола. Решение считается принятым, если за него отдано свыше половины голосов квартирных собственников. Подобным образом удобно решать срочные вопросы обычного управления.

Что касается взятия квартирным товариществом кредита, то теперь за это должно проголосовать более половины от общего числа собственников, которым принадлежит одновременно и большая часть долевой собственности. С нового года изменилась и величина пени в случае задержки собственником оплаты счета — пени стали в три раза меньше и составляют на сегодняшний момент 0, 022% в день ( до 2018 года эта величина составляла до 0,07% в день).

— Из-за неправильно оформленных документов КТ не получило финансовую поддержку от города. Может ли это считаться ущербом для КТ?

— Нет, это нельзя назвать ущербом. Скорее, можно говорить о ненадлежащем исполнении членами правления своих обязанностей, раз они не смогли представить документы в том виде, который требуется. И это может послужить основанием для отзыва члена правления.

— КТ находится на обслуживании у юридической фирмы. Это распространенная практика?

— Довольно распространенная, поскольку КТ хотят снизить риски при принятии решений. Насколько оправдано это обслуживание, надо обговаривать на общем собрании, проанализировав результаты полученных консультаций, их стоимость. Вопрос регулируется программой хозяйственной деятельности КТ.

— Сколько доверенностей может иметь на руках председатель КТ?

— Это регламентируется только уставом КТ. И никого не должно интересовать, на каком основании и при каких обстоятельствах была выдана доверенность.

— В документах товарищества записано: устав КТ не менялся, но в 2009 году был утвержден общим собранием в новой редакции в связи с изменениями Закона о некоммерческих объединениях. Может ли считаться, что устав изменился?

— Следует открыть карту Б товарищества и посмотреть, какой устав внесен в регистр. Только внесенный в регистр устав считается действующим. При этом, если какие-либо положения устава противоречат закону, то следует исходить из положений закона.

— Какой договор должен быть заключен у КТ с председателем правления?

— С председателем правления заключается договор поручения (т.е гражданско-правовой договор на оказание услуги), а не трудовой договор. Т. е. председатель, как и члены правления, получает за свою работу вознаграждение, а не заработную плату. Величина вознаграждения никак не связана с величиной минимальной платы труда, председателю не положен также и оплачиваемый отпуск , если на это нет особого решения общего собрания. Вопрос о величине вознаграждения принимается общим собранием товарищества.

— Что означают хозяйственные расходы КТ? Входят ли туда коммунальные расходы?

— Да, коммунальные расходы входят в хозяйственные расходы КТ.

В Нарве зарегистрировано более 400 квартирных товариществ.
Как правило, КТ формируют правление и выбирают председателя. Законом предусмотрены случаи, когда формирование правления не обязательно, например, когда в доме не больше 10 квартир или все квартиры находятся в собственности одного лица.

Полезные ссылки, телефоны, адреса:

Eesti Korteriühistute Liit
Союз Квартирных Товариществ Эстонии
Sakala 23A, 10141 Tallinn
Тел. (+372) 6 275 740
Э-почта: ekyl@ekyl.ee
www.ekyl.ee

Narva Linnavalitsus
Нарвская городская управа
департамент городского хозяйства
Peetri pl., 5, 20308 Narva
Э-почта: narvalv@narva.ee

Специалист по работе с КТ
Ирина Смирнова
Петровская пл. 3-23, Нарва
Тел.: 3599155, 56487827
irina.smirnova@narva.ee

Narva Linnaelamu SA
Energia, 4, 20308 Narva
Тел.: 35 66200
Э-почта: linnaelamu@hot.ee

Нарвское объединение квартирных товариществ
Vaksali, 19 20308 Narva
Тел.: 35 94934

Порядок субсидирования квартирных товариществ в рамках проекта «Украсим родной город» в Нарве:
web.narva.ee/files/10110.pdf
Как найти: заходим на сайт www.narva ee – переключаемся на русский регистр — «городское хозяйство» — «правила и порядки».

Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах:
www.riigiteataja.ee/akt/109052017014

Союз Квартирных Товариществ Эстонии был основан 17 апреля 1996 года в Раквере.

Количество членов союза на сегодняшний день достигает 1436. Управляющим органом Союза является Совет, избираемый в День Союза, он состоит из 21 члена.

Союз имеет восемь бюро в различных городах Эстонии, в которых возможно получить разностороннюю информацию по темам организации деятельности квартирного товарищества.

Союз Квартирных Товариществ Эстонии представляет товарищества Эстонии в следующих международных организациях: Всемирный Союз Квартирных Товариществ (ICA Housing); Организация Жилищного Хозяйства Европы CECODHAS; Балтийский Союз Квартирных Товариществ (BUCHA).

Выпуск подготовила Светлана Зайцева