Договор на аренду жилья без посредников

Рубрики Статьи

Извините, но этот сайт или его страница сейчас отключены.

О причинах неработоспособности сайта Вы можете уточнить у администрации – хостинг-провайдер .masterhost, отвечающий за его поддержку, предоставляет управление услугами и доменами их владельцам.

Здесь можно ознакомиться с актуальными акциями и выгодными предложениями от .masterhost

Образец договора аренды квартиры между физическими лицами

Договор аренды квартиры — составляем корректно!

Несмотря на то, что сегодня снять квартиру без посредника — достаточно тривиальная задача, многие арендаторы (наниматели) и арендодатели (наймодатели) все еще предпочитают обращаться к агенту, чтобы обезопасить себя. Символом безопасности для них зачастую является договор аренды квартиры: считается, что этот документ в агентстве недвижимости готовят профессиональные юристы, поэтому он точно поможет вам с честью выйти из любой спорной ситуации.

На самом деле, даже образец договора аренды квартиры от именитых агентств часто вызывает нарекания. Поэтому мы проанализировали более 20 таких типовых арендных договоров, а также множество реальных спорных ситуаций между собственниками недвижимости и квартиросъемщиками и подготовили свой образец договора аренды между физическими лицами, в котором учтены все нюансы.

Образец договора между двумя физическими лицами

Если договор аренды заключается между знакомыми людьми или не в первый раз, его следует считать простой формальностью. Соблюсти ее необходимо: например, именно договор аренды докажет полиции, что вы проживаете в квартире по праву, или станет основанием для вскрытия замков, если вы почему-то остались без ключа и не хотите беспокоить собственника.

Однако в ситуации, когда договор аренды заключается между незнакомыми людьми впервые, мы рекомендуем скрупулезно изучить наш шаблон загодя и дополнить его теми пунктами, которые имеют для вас особое значение при аренде квартиры.

Например, в документе о правах и обязанностях арендатора и арендодателя можно прописать:

— Допустимость домашних животных (конкретного или в целом, кошек, собак или грызунов) — Разрешенную частоту визитов для проверки со стороны хозяина — Нюансы по оплате и залогу — Разрешение на сверление стен и замену мебели при необходимости — Список недочетов, который подтверждает, что в поломке виноват не новый съёмщик

Таких нюансов в договоре аренды квартиры между двумя физическими лицами может быть целая прорва, но не все они актуальны для вас и вашего будущего партнера в этих договорных отношениях.

Договор аренды — как его сообразовать?

Обычно согласование договора на квартирную аренду между физическими лицами, составленного по нашему образцу, не вызывает труда, ведь мы постарались учесть интересы обеих сторон. Но в любом случае все пункты можно обмозговать и согласовать — это позволит вам лучше познакомиться и дать правильный старт длительному партнерству, основанному на доверии и взаимоуважении.

Что такое договор аренды жилого помещения?

Что такое договор аренды жилого помещения?
Договор аренды жилого помещения — это соглашение, по которому собственник жилого помещения (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование им. В настоящее время эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку — договор найма или поднайма. По сути речь идет об одном и том же.

В соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

Когда вступает в силу договор аренды?
Договор аренды вступает в силу с момента его подписания.

Какие пункты необходимо внести в договор аренды квартиры?
В договоре аренды обязательно следует указать:

1. предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. размер и порядок внесения арендной платы;
3. права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. срок и порядок продления договора аренды;
6. реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. дату подписания договора.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Почему необходимо оформлять договор аренды?
По закону договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или должен быть нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.

Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:

1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;

2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей.

Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.

Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, что часто и происходит.

Поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже когда Вы сдаете квартиру близкому родственнику.

Каковы права арендодателя?
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право: заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения; совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством; давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается; расторгнуть договор аренды в судебном порядке; требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями; требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду; входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором; требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Каковы обязанности арендодателя?
Он обязан: предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Каковы права арендатора?
Имеет право: пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды; вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Каковы обязанности арендатора?
Сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»); соблюдать правила пользования жилыми помещениями; освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды; беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества; нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества; своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре аренды и другие условия.

Каков порядок внесения арендной платы?
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Здесь важно помнить следующее:
В большинстве случаев арендная плата устанавливается в долларах США, однако в договоре нужно указать либо сумму в рублях, эквивалентную сумме в долларах, либо указать сумму в долларах с добавлением «по курсу Центрального Банка России на день оплаты».
Для уменьшения суммы уплачиваемых налогов арендодатель и арендатор часто договариваются и указывают в договоре аренды сумму, меньшую, чем на самом деле. Однако в случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой и доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.

Как правило, арендная плата вносится за месяц вперед.

Как расторгнуть договор аренды?
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:

— невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;
— разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.

Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения.

В случае если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор аренды.

Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлтерской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например, в связи с пожаром на лестничной клетке.

В других случаях, например, при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например, месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Что такое залог за телефонные переговоры?
Известны случаи, когда по истечении срока договора аренды хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать арендаторов и заставить их уплатить эти суммы часто не представлялось возможным. В последние годы существует правило брать «залог за пользование телефоном» при заключении договора, а затем, когда срок аренды истечет, возвращать его, убедившись на телефонном узле, что задолженности по переговорам нет. Как один из возможных вариантов защиты от счетов за телефонные переговоры, это запрос на телефоном узле экспресс счёта.

Каков порядок возмещения убытков?
В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.

Могу ли я сдавать квартиру моего родственника? Если да, то какие документы для этого необходимо оформить?
Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т.п. или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц.

Общее правило гласит, что хозяин, если по закону он вправе самостоятельно совершать сделки, может передать это свое право любому другому лицу. Хозяин в этом случае должен выразить свою волю в доверенности, которую он выдает доверенному лицу. Доверенное лицо как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо.

Доверенность выдается обязательно в письменном виде и содержит кроме прав и обязанностей доверенного лица дату выдачи доверенности; срок, в течение которого действует доверенность (если срок не указан, то доверенность действует в течение одного года); фамилию, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания (регистрации) лица. выдавшего доверенность; указание на то, вправе ли доверенное лицо в свою очередь передать (передоверить) перечисленные в доверенности правомочия другому лицу.

Доверенность должна быть заверена. Кроме нотариуса доверенности вправе заверять еще достаточно большой круг лиц, и это право им дано в случае нахождения хозяина в больнице, доме престарелых, в армии, в сельской местности, за рубежом, на корабле, в местах заключения, командировке, экспедиции и т.д.

Если у Вас возникнет ситуация, когда заведомо невозможно нотариально заверить доверенность, рекомендуем получить консультацию о порядке оформления доверенности у юриста, нотариуса или в агентстве недвижимости.

Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Опека устанавливается над малолетними (моложе 14-ти лет) гражданами при отсутствии у них родителей или лишении родителей родительских прав. Кроме того, опека устанавливается над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического заболевания.

Читайте так же:  Бланк фсс приказ 59 от 26022019

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними (возраст от 14-ти лет до 18 лет) гражданами при отсутствии у них родителей или лишении родителей родительских прав, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и наркотическими средствами, над гражданами, находящимися в престарелом возрасте и неспособными обслуживать себя самостоятельно (с их согласия).

Во всех перечисленных случаях опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители вправе дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Могу ли я сдать квартиру, полученную по наследству, если после смерти хозяина квартиры еще не прошло полгода?
В этом случае у квартиры еще нет хозяина, который вправе распоряжаться ею. Квартира в течение полугода после смерти собственника находится под управлением нотариуса, открывшего наследственное дело. Кстати, нотариус вправе в бесспорных случаях сократить этот полугодовой срок. На практике квартира в этот период находится в ведении родственников покойного. Легально распорядиться ею в этот период, в частности сдать в аренду, они не вправе.

Где же выход?
Для того чтобы квартира не пустовала, а приносила прибыль, нужно чтобы нотариус назначил одного из родственников управляющим наследством (всего наследства или его части — квартиры).

Арендная плата, после назначения управляющего и сдачи квартиры в аренду, должна будет перечисляться жильцом в депозит нотариуса. Накопленные на депозите суммы после открытия наследства будут распределены между наследниками за вычетом небольшой нотариальной пошлины (максимум 2%).

Очень важно известить нотариуса и добиться назначения управляющего, когда квартира на момент смерти хозяина уже сдана в аренду, а договор аренды в этом случае продолжает действовать.

Как снять квартиру

И не потерять веру в людей

Есть сотни способов, как дурят неопытных квартиросъемщиков: берут предоплату и исчезают; обманывают с описанием; сдают чужие квартиры; сдают на длительный срок, но выселяют через месяц без возврата депозита; селят по 10 арендаторов в одну комнату. Прочитайте наши материалы и смотрите в оба.

Найдите квартиру

🏡 Научитесь отсеивать фальшивые риелторские объявления: остерегайтесь описаний, в которых мало конкретики, но много рекламной чепухи.

🏡 Внимательней относитесь к объявлениям, в которых сдают квартиру «исключительно православным славянам, без гостей, детей, с регулярными проверками». Завышенные требования — признак параноидального арендодателя.

🏡 Депозит больше месячной оплаты — верный признак того, что от хозяина часто съезжают арендаторы. Насторожитесь!

🏡 Проверьте объявление самостоятельно: спросите по телефону адрес и проверьте расположение по Гугл-картам. Особенно актуально в Москве.

🏡 Старайтесь попадать на просмотр вечером, когда за вами не будет очереди: так не придется торопиться.

🏡 Если планируете вывезти ненужную мебель, обсудите это сразу.

И НИКОГДА НЕ СНИМАЙТЕ ЖИЛЬЕ С ЗАКРЫТОЙ КОМНАТОЙ…

Проверьте документы собственника

📄 Сравните данные в документах на квартиру с паспортом собственника, убедитесь, что вам показывают именно ту квартиру, на которую оформлены документы.

📄 Узнайте, в ипотеке ли квартира, какие условия обременения.

📄 Если жилье сдают супруги, подписывайте договор с обоими. Или просите второго супруга подписать согласие на сделку.

📄 Если за собственника выступает человек с доверенностью, проверьте доверенность: действует ли она, какие в ней прописаны полномочия, сверьте паспортные данные.

📄 Если позволяет время, закажите выписку из ЕГРП .

Если хотите снимать с животным

😼 Как можно раньше предупредите собственника, что ищете квартиру, чтобы жить с животным. Если снять квартиру помогает риелтор, пусть рассказывает о животных еще до просмотра.

😼 Убедите хозяина, что у вас хорошие питомцы: покажите фотографии, видео, если есть.

😼 Чтобы при выселении любую царапину не повесили на вашего питомца, до заселения внимательно перечислите в акте приема-передачи квартиры все недостатки.

😼 При выселении составляйте акт передачи и просите хозяина подписать рекомендательную письмо. С хорошей репутацией найти квартиру в следующий раз будет проще.

Подпишите договор аренды квартиры

✍️ Проверьте условия обеспечительного платежа: размер и сроки, когда вы должны его заплатить и когда хозяин обязуется его вернуть.

✍️ Проверьте задолженности за коммуналку. Укажите в договоре, кто и за что платит.

✍️ Пропишите, кто отвечает за текущий ремонт. Если не указать ничего в договоре, по умолчанию отвечает арендатор.

✍️ Перепроверьте, какая ответственность предусмотрена за нарушения условий договора. Как с вашей стороны, так и со стороны арендодателя.

✍️ В акте приема-передачи подробно распишите сроки передачи, имущество, недостатки жилья.

✍️ Договоритесь и укажите в договоре важные для себя условия: о животных, гостях, сожителях, повышении платежа. В статье есть шаблон договора.

Организуйте переезд

🚛 Проверьте перевозчика: почитайте отзывы, узнайте о компетентности грузчиков и о том, есть ли необходимое для перевозки вещей оборудование.

🚛 В договоре с перевозчиком обязательно должны быть указаны стоимость услуги с конкретными тарифами, ответственность перевозчика.

🚛 При упаковке не жалейте стрейч- и пупырчатую пленку. Каждую коробку лучше подписать, чтобы было проще разбираться, где что лежит.

🚛 Если грузчики просят доплату за что-либо, отказывайте и ссылайтесь на подписанный договор.

🚛 Если при перевозке или погрузке-разгрузке что-то сломалось или поцарапалось, составляйте акт.

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант. Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.

Договор найма шаг за шагом

Договор найма шаг за шагом

Договор найма квартиры — дело добровольное. Быть ему или не быть, решают двое: наймодатель (тот, кто сдает) и наниматель (тот, кто снимает). Как правило, если они еще не съели совместно пуд соли (что, как известно, требует довольно продолжительного знакомства), то предпочитают фиксировать свои отношения не в устной, а в письменной форме. Но даже когда хозяин и жилец хорошо знают друг друга, риэлтеры рекомендуют оформлять договор. Потому что.

При возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, ссылаясь на то, что «раньше вы говорили по-другому».

А причин для выяснения отношений может быть сколько угодно: от бесчисленных визитов хозяина «с проверками» до сдачи квартиры жильцом в поднайм.

Заключая договор найма, заверять его у нотариуса не требуется. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. Если наймодатель и наниматель нашли друг друга через риэлтерскую фирму, то оформить сделку на бумаге поможет агент. В том случае, когда они встретились сами, договор нетрудно составить самостоятельно.

В этом документе можно либо оговорить только основные условия найма, либо подробно расписать все до мелочей. Но чтобы избежать недоразумений, несколько разделов стоит внести в него обязательно.

Первый из них — это предмет договора. Здесь указывают адрес снимаемой квартиры, срок, на который она сдается, и цель ее использования нанимателем. Также наймодатель подтверждает, что до заключения договора указанная квартира никому не продана, не заложена, не сдается в найм и на нее не наложен арест. Согласие всех собственников на аренду гарантирует хозяин. Пожалуй, для нанимателя это самое слабое место договора. Проверить заверения наймодателя не всегда возможно — остальные собственники могут находиться в отъезде или вовсе жить в другом городе. Случается, что они внезапно появляются на пороге своей квартиры и не понимают, почему там проживает посторонний человек. И тогда наниматель вынужден освободить жилье раньше срока.

Читайте так же:  Ресо курск осаго

Другой, не менее важный, раздел договора посвящается порядку расчета. В нем фиксируют сумму помесячной платы: в рублях или в долларовом эквиваленте. В интересах хозяина, который сдает жилье на длительный срок, предусмотреть и возможные скачки цен на рынке недвижимости и изменения курса доллара. А наниматель должен заранее позаботиться о том, чтобы повышение арендной платы не стало для него «приятной неожиданностью». Раз уж договор допускает увеличение платы, то пусть будут указаны и конкретные цифры или проценты.

Также здесь оговаривается сумма залога и предоплаты. Залоговая сумма, прежде всего, выступает гарантией того, что наниматель не оставит долгов за телефонные переговоры. По окончании срока аренды хозяин или вычитает задолженность из этой суммы, или, если таковой нет, возвращает ее нанимателю. Размер предоплаты обычно составляет от одной до трех месячных оплат. Конечно, когда квартира сдается на длительный срок, а наймодатель уезжает, ему удобнее взять предоплату за больший период.

В разделе «Порядок расчетов» стоит четко указать, кто оплачивает электроэнергию, коммунальные услуги, квартиру, вносит абонентскую плату за телефон. Разумеется, что за междугородние и международные переговоры наниматель платит из своего кошелька. Хорошо упомянуть и о том, кто именно будет отвечать за своевременность этих выплат.

Нарушение и наказание

Сейчас речь пойдет об обязанностях и ответственности сторон, хозяина и жильца, которые и определяют их будущие отношения. Если говорить об обязанностях сторон, то прежде всего эта часть договора касается нанимателя. Он обязан обеспечивать сохранность квартиры, соблюдать «Правила пользования жилыми помещениями», а по истечении срока аренды освободить квартиру, вернув ее имущество целым. Без согласия хозяина наниматель не вправе сдавать жилье в поднайм и производить перепланировку. Со своей стороны хозяин должен в срок предоставить квартиру жильцу в состоянии, пригодном для проживания.

Особого внимания заслуживает пункт «Ответственность сторон», который определяет санкции к нарушителю условий договора. Оптимальный вариант, когда за несоблюдение любого условия, будь то несвоевременная оплата коммунальных платежей или порча мебели, предусмотрены штрафные санкции.

Самый распространенный «грех» нанимателей — отсрочка платежа. Упоминание о том, что нарушение сроков платежа даст наймодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в определенной мере выступит гарантией, что деньги выплатят вовремя. Лучше всего указать и допустимый срок отсрочки, спустя который жильца «попросят». А за досрочное «выдворение» по инициативе наймодателя будет обязан выплатить штраф хозяин, обычно размером в одну-две месячные платы.

Дополнительные условия, которые одна из сторон считает существенными, также стоит занести в договор.

Договор найма квартиры может сопровождаться другими документами. Порядок расчета и получения денег фиксирует отдельный документ — расписка. В ней указывают дату, за какой срок внесен платеж, сумму платежа и ставят две подписи. Заключению договора иногда сопутствует и опись имущества, где перечисляются и описываются предметы мебели, бытовая техника, посуда (год выпуска, степень износа, ориентировочная стоимость и т. д.). По истечению срока аренды по этому документу наймодатель принимает имущество.

В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий. Когда разногласия не удается решить собственными силами, остается одно средство — суд. Но следует учесть два момента. Во-первых, если наймодатель, сдавая квартиру уже больше года, не упоминал этот вид дохода в налоговой декларации, то к нему будут предъявлены штрафные санкции. Во-вторых, главный документ, по которому происходит судебное разбирательство, — это договор найма квартиры. Указав в нем иллюзорные 150 рублей вместо реальных $150, хозяин перехитрит лишь себя, доказывая неправоту жильца. Ведь за несоблюдение иных пунктов договора штраф будет рассчитываться из 150 рублей. Но к помощи суда прибегают довольно редко, предпочитая порой, чтобы в качестве арбитра выступила та риэлтерская фирма, которая была посредником при совершении сделки.

Срок действия договора найма

При заключении договора найма и хозяин, и жилец стараются защитить свои интересы. Наймодатель заботится о том, чтобы съемщик вовремя освободил жилье, а наниматель беспокоится, как бы его не выставили за дверь раньше срока. Поэтому в договоре необходимо указать срок его действия и предусмотреть ответственность за нарушение этого условия. Если договор заключался на срок год и более, то его регистрация в ГБР является обязательной, в противном случае он — ничтожен (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Определив сроки сдачи и приемки квартиры, каждая из сторон берет на себя конкретные обязательства. Так, с момента вступления договора в силу наймодатель должен освободить и передать в пользование нанимателю квартиру, ее оборудование и имущество, которое в ней находится, в соответствующем техническом и санитарном состоянии. Или же сделать это в иные сроки, если они предусмотрены договором. Санкции за нарушение срока передачи квартиры оговариваются в разделе «Ответственность сторон». Штраф может быть выплачен единовременно или начисляться в виде процента от месячной платы за квартиру за каждый день отсрочки ее передачи.

Наниматель, в свою очередь, по завершению договора обязан освободить и передать хозяину жилье, оборудование и имущество в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Или вернуть квартиру по акту в другой оговоренный срок. Также необходимо указать, каким образом будет рассчитываться сумма штрафа за нарушение этого условия.

Наниматель попал в больницу или хозяин уехал в командировку. Таким образом, акт сдачи-приемки жилья не может быть подписан вовремя. О возникших непредвиденных обстоятельствах хозяин и жилец должны сразу же поставить друг друга в известность. Но если наймодатель не предупредил о своем отъезде и не принял квартиру, то за проживание дольше установленного срока к нанимателю не может быть предъявлено никаких претензий. Более того, он не обязан платить штраф или месячную плату за то, что был вынужден находиться в квартире до возвращения хозяина, так как с момента окончания действия договора жилец перестал быть нанимателем.

Расторжение этого документа раньше срока без выплаты штрафа может произойти по нескольким причинам. Допустим, наймодатель умер, а его наследники не собираются перезаключать договор, или объявляются другие собственники жилья, которые не согласны сдавать квартиру. Другое дело, когда жилец собирается преждевременно съехать по собственному желанию. В интересах хозяина -предусмотреть этот момент в договоре. В случае досрочного расторжения жилец будет обязан предупредить о своем намерении за установленный сторонами срок либо выплатить штраф. Случается, что наниматель съезжает с квартиры втихомолку, прихватив с собой «на память» кое-что из имущества най-модателя. Тогда дело приобретает криминальный характер. После подачи заявления в правоохранительные органы возбуждается уголовное дело. Допустим, жилец не покусился на чужую собственность, но проявил непростительную забывчивость в оплате счетов за телефонные переговоры, то объявлять его в розыск, увы, никто не станет. Если хозяину удастся найти нанимателя собственными силами, то предстоит или убедить жильца вернуть деньги или решать этот вопрос через суд.

Иногда наниматель отказывается съехать под предлогом, что он еще не нашел другого жилья. В то же время договорные отношения закончены и хозяину срочно требуется квартира. Обращаться в суд? В ожидании, пока закончится судебное разбирательство, скорее всего снимать жилье придется уже наймодателю. Выселить нанимателя, прибегнув к помощи участкового или работников ЖЭКа, удается редко. Поэтому стороны предпочитают пойти на компромисс, обратившись в агентство недвижимости. Пока риэлтеры ищут новую квартиру для нанимателя, хозяину приходится терпеть его в своем доме. Единственное утешение, если жилец готов выплатить сверх обычной месячной платы компенсацию.

Взаимное согласие на продолжение найма должно быть зафиксировано письменно. Если условия остаются прежними, достаточно заключить дополнительное соглашение. Когда же какой-либо из пунктов изменяется, нужно составить новый договор или дополнительное соглашение к «старому» договору.

О найме комнаты в приватизированной квартире

Собственник жилья имеет право сдавать внаем как всю квартиру, так и часть жилплощади: одну или несколько комнат. При этом нужно соблюдать норму проживания, регламентированную законодательством. Она составляет 12 кв. м на одного человека. В соответствии с Гражданским кодексом, квартира должна использоваться исключительно для проживания. Поэтому нельзя сдавать комнату для других целей: под офис, промышленные и производственные мастерские и т. д.

Условия найма комнаты в приватизированной квартире лучше оформить письменно, в виде договора. Содержание этого документа практически аналогично условиям договора найма квартиры. В нем также указываются адрес снимаемого жилья, цель его использования, сумма залога и предоплаты, порядок расчетов и штрафные санкции за нарушение или невыполнение условий договора. Наем комнаты становится возможным после того, как на него дали согласие все проживающие и временно отсутствующие собственники квартиры. Как правило, наймодатель подтверждает их согласие. Отличительная черта найма комнаты заключается в том, что и хозяева квартиры, и наниматели эксплуатируют места общего пользования (МОП): кухню, туалет, ванную, коридор. Как показывает практика, конфликты «хозяева — жильцы» чаще всего связаны именно с этим фактом. Поэтому чем подробней оговорены условия пользования и правила проживания в квартире, тем меньше проблем возникнет в будущем. От количества нанимателей зависит и порядок расчетов за квартиру, телефон, электричество и коммунальные услуги.

Случается, что вместо одного нанимателя в комнате появляются еще двое-трое жильцов. Если договор не предусматривал их появление, но хозяин готов предоставить им жилье, то все изменения (в том числе и по оплате) стоит оформить письменно. Если же новые наниматели поселились в квартире без ведома и согласия наймодателя, то он вправе принять решение о прекращении найма в одностороннем порядке. Разумеется, при этом хозяин не обязан выплачивать штраф.

Несколько иначе обстоит дело с наймом приватизированной комнаты в коммунальной квартире.

Как сдать комнату в коммунальной квартире
В том случае, когда комната находится в коммунальной квартире, договор найма имеет специфические особенности. Отношения между наймодателем и нанимателем затрагивают интересы третьих лиц — соседей по коммунальной квартире. И порой их согласие или несогласие на сдачу комнаты имеет решающее значение. Владельцы приватизированных комнат могут сдавать свое жилье внаем. К нанимателю, с которым заключается договор, переходит право хозяина не только проживать в комнате, но и эксплуатировать МОП — места общего пользования (коридор, кухню, туалет, ванную). Однако когда соседи категорически не согласны с появлением в квартире постороннего человека, то есть много способов избавиться от неугодного постояльца. В ход пойдут любые средства. Веским основанием для выселения нанимателя может стать отсутствие у него временной регистрации в Санкт-Петербурге или нарушение норм проживания в жилом помещении. Например, наймодатель не имеет права сдавать девятиметровую комнату семье из четырех человек, так как тем самым он нарушает и норму пользования МОП, ущемляя права соседей. Устное или письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем поможет избежать конфликта. Также требуется согласие всех совершеннолетних жильцов, прописанных в комнате. Наниматель должен потребовать внести их подписи в сам договор. В этом документе нужно отразить и главные условия пользования комнатой и МОП. Например, время прихода домой, приема гостей, вплоть до ограничений пользования телефоном. Соответственно, договор предусматривает и ответственность сторон за нарушение его условий.

Ремонт в счет аренды

Ремонт квартиры в счет арендной платы — явление на рынке недвижимости нередкое. Но даже самое выгодное предложение вызывает немало вопросов, и прежде всего, каким образом ни одной из сторон не остаться внакладе. Продолжение. Начало на стр. 3

Владельцы более 10% квартир, которые сдаются через агентства, готовы снизить арендные ставки, если наниматель сделает ремонт. Обычно в таких случаях речь идет об «убитых» квартирах, способных повергнуть в трепет даже искушенного нанимателя. Выгода хозяина очевидна. Плохое состояние квартиры, во-первых, затрудняет поиск жильцов, а во-вторых, существенно влияет на размеры ставки. Так, стоимость аренды квартиры, десятилетиями «не видевшей косметики», как правило, снижается на 20-30%. Конечно, больше всего в затее с ремонтом рискует наниматель. Имеет смысл сразу поинтересоваться, кто будет оплачивать материалы и работы (по договоренности наниматель может нести все расходы или оплачивать только выполнение работ), как это отразится на арендной ставке и на какой срок хозяин собирается сдавать жилье. Не поддавайтесь искушению обойтись без бумажной рутины. Еще вначале нанимателю необходимо выяснить, все ли собственники жилья согласны с проведением ремонтных работ, а еще лучше — получить их письменное согласие. Особого внимания заслуживает финансовая сторона отношений хозяина и жильца. «Прозрачность» расходов отражается в смете. Чем подробней она будет составлена, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут непредусмотренные траты. В смете нужно указать виды, объемы, сроки и стоимость работ, а также количество нужных материалов и их стоимость. Документ подписывается обеими сторонами и является дополнением к договору. В смете или в отдельном приложении можно оформить требования к качеству работ. Когда объем работ достаточно велик, удобнее разбить весь процесс на этапы и обязать наймодателя принимать каждый из них по акту.

Часто к выполнению ремонтных работ привлекают специалистов. Необходимо не только заключить договор с ремонтной бригадой, но и определить, как именно будет распределяться ответственность за ее действия между нанимателем и наймодателем.

Наймодатель по поручению

Доверительное управление квартирой — сравнительно новая услуга специалистов недвижимости на рынке аренды. Суть ее заключается в том, что третья сторона — агентство или физическое лицо — по поручению доверителя (владельца квартиры или комнаты) выступает стороной договора найма. То есть фактически берет на себя обязанности, ответственность и риски хозяина жилья, связанные с арендой. Управление квартирами, в отличие от управления коммерческой недвижимостью, — дело менее выгодное, но прибыль приносит. Потому что эта услуга, прежде всего, рассчитана на владельцев элитных квартир, уезжающих на длительный срок за рубеж. Риэлтеры предварительно оценивают жилье, определяют его ликвидность и свою возможную прибыль. В зависимости от условий договора, типа жилья и качества ремонта агентство за свои услуги будет ежемесячно отчислять 15-20% комиссионных от арендной ставки.

Читайте так же:  Гражданский кодекс российской федерации от 30111994 51-фз часть 1

Чтобы доверенное лицо могло представлять ваши интересы в деле аренды на законных основаниях, между ним и собственником квартиры заключается договор поручения. Этот документ необходимо заверить у нотариуса, после чего функции наймодателя временно перейдут к доверенному лицу: именно оно будет фигурировать в договоре найма. Полномочия и круг обязанностей доверенного лица определяются по согласию сторон и также фиксируются в поручении. Чаще всего востребован стандартный набор услуг: поиск нанимателей, заключение с ними договора найма, взимание арендной платы, контроль за состоянием квартиры и перевод денег владельцу жилья. Иногда собственники жилья поручают наймодателю купить новую мебель или, наоборот, вывезти имущество на период аренды и т. п.

Прежде чем «передать полномочия» по сдаче своей квартиры внаем постороннему человеку, уточните, с кем именно будет заключен договор: с юридическим лицом или с физическим (сотрудником агентства, частным маклером). Ведь пока действует поручение, ответственность за сохранность квартиры и имущества, своевременную выплату денег несет доверенное лицо. Допустим, наниматель съехал без предупреждения, «забыв» оплатить телефонные счета. Для хозяина квартиры не имеет значения, найдет ли доверенное лицо нанимателя или нет. Даже если бывший жилец «испарился в воздухе», нанесенный им ущерб, задолженность по арендной плате или по телефонным счетам будет тогда оплачивать наймодатель. В этом случае огромное значение имеет статус доверенного лица. Спрос с частника, в отличие от фирмы, невелик, — за это время он может успеть разориться, уволиться, стать безработным или просто уехать.

Отдельное внимание следует уделить финансовым расчетам. В договоре поручения необходимо указать минимальный размер ставки за аренду вашей квартиры, тогда доверенное лицо не будет иметь права предлагать ваше жилье внаем за меньшую сумму. Чтобы самостоятельно контролировать доходы, которые приносит квартира, письменно зафиксируйте обязанность доверенного лица представлять вам ежемесячный отчет и копию каждого нового договора найма. Кроме того, оговорите в поручении, каким образом вы будете получать деньги. Как правило, они перечисляются на лицевой счет или хранятся до того момента, пока вы не приедете за ними. Так как доверенное лицо берет на себя обязанность не только подыскивать жильцов, но и контролировать соблюдение ими ваших требований, стоит указать, как часто необходимо наносить визиты «с проверками».

Предусмотреть в договоре поручения все ситуации, которые могут возникнуть в будущем, очень сложно. Поэтому дополнительные соглашения с доверенным лицом (например привлечение специалистов к проведению ремонтных или реставрационных работ) можно оформить позже как приложения к договору.

Аренда «по эксклюзивному»

Многие агентства недвижимости предлагают своим клиентам заключить с ними эксклюзивный договор. Но, как показывает риэлтерская практика, эта услуга на рынке аренды востребована нечасто. В редких случаях такой договор подписывают владельцы элитного жилья или, что происходит еще реже, — наниматели. О том, что отличает этот документ от стандартного договора и пойдет речь в нашей статье. Для риэлтеров преимущество заключения с клиентом эксклюзивного договора очевидно. Агентство становится единственным представителем интересов наймодателя или нанимателя, Условия эксклюзивного договора фактически исключают возможность обращения клиента в другие фирмы с аналогичной заявкой. Следовательно, вероятность «утечки» комиссионных к конкурентам сводится «на нет».

Среди клиентов агентств недвижимости эксклюзивный договор спросом не пользуется. Большинство собственников жилья и нанимателей предпочитают не ограничивать, а напротив, расширять круг риэлтеров, занимающихся решением проблемы найма. Исключение составляют некоторые владельцы элитного жилья. На этот шаг — предоставление эксклюзивных прав одному агентству — их толкает нехватка свободного времени или отсутствие в городе. В отличие от доверительного управления, эксклюзивный договор предполагает «одноразовое» действие. Так, в первом случае агентство выступает в качестве «управляющего», который занимается поиском жильцов, взиманием арендной платы, организацией необходимых ремонтных работ и пр. Во втором — речь идет о единовременной услуге по подбору нанимателей. Допустим, вы уехали, заключив с агентством эксклюзивный договор. С этого момента поиск жильцов станет обязанностью агентства. Но окончательное решение, подходит ли этот наниматель и заключать ли с ним договор найма, зависит исключительно от вас. По мнению риэлтеров, эксклюзивный договор ставит клиентов в привилегированное положение. Именно их жилье, как уверяют сотрудники агентств, будет первым в очереди на просмотр.

Претендовать на особое отношение риэлтеров может и потенциальный наниматель, заключивший с агентством эксклюзивный договор. Риэлтеры обещают, что самая свежая информация о квартирах, сдающихся внаем, поступит к нему раньше всех. Но сотрудничество только с одним агентством не выглядит привлекательно для нанимателей. В тех редких случаях, когда эксклюзивный договор все-таки подписывается, интересы съемщиков обычно представляет организация, которая ищет жилье для своих сотрудников. Разумеется, эти услуги стоят денег. Подбор жилья обойдется в 100% комиссионных от месячной платы за аренду. По-иному складываются финансовые отношения агентства с владельцем жилья. Услуги риэлтеров по поиску нанимателей могут для него быть или бесплатны, или оцениваться в сумму месячной арендной ставки. Например, когда агентство берет на себя обязанность рекламировать квартиру на рынке аренды недвижимости, то наймодателю придется оплачивать работу риэлтеров.

С одной стороны, заключение эксклюзивного договора освобождает нанимателя или наймодателя от необходимости с утра до вечера «сидеть на телефоне». Кроме того, опытный агент гораздо быстрее сумеет обнаружить подозрительные варианты: потенциальных должников или, напротив, склочного хозяина. С другой стороны, если агентство будет вести «бурную деятельность» исключительно на словах, то клиент попросту потеряет время. Ведь, согласно договору, он не вправе обращаться в другие агентства. Поэтому, при составлении такого документа первостепенное значение приобретает срок его действия, обязательства фирмы и условия расторжения договора. Допустим, клиент самостоятельно нашел квартиру (жильцов) или же решил воспользоваться услугами другого агентства. На этот случай риэлтеры предлагают внести в договор фиксированную сумму или процент, который будет выплачен агентству в качестве компенсации за понесенные затраты.

Не исключена ситуация, что начинания агентства не увенчаются успехом в определенный срок. Поэтому стоит письменно оговорить, что такой поворот событий дает клиенту право расторгнуть договор и получить денежную компенсацию. Наниматель должен проследить, чтобы в документе перечислялись параметры жилья и определена арендная ставка, которую он готов платить. Но в этой части договора кроется подвох. Указав минимальную и максимальную суммы арендной платы, наниматель может быть уверен, что агентство, скорее всего, станет ориентироваться на «верхнюю планку», так как от этого зависит размер комиссионных. В отличие от ситуации с нанимателем, денежные интересы владельца жилья совпадают с интересами риэлтеров. Ведь агентство стремится сдать квартиру или комнату по максимально высокой рыночной цене, что выгодно обеим сторонам. В договор достаточно внести сумму минимальной арендной платы и особые условия, которые владелец жилья предъявляет к своим будущим жильцам (семейные, одинокие, русские или иностранцы и т. п.).

После того как требования клиента выполнены, эксклюзивный договор прекращает свое действие. Следовательно, впоследствии, сдавая или снимая жилье, клиент может иметь дело с другим агентствами.

Прелюдия к аренде

До сих пор существует мнение, что сдача жилья в аренду -легкий способ заработать деньги. Достаточно свезти в квартиру ненужный мебельный хлам, и можно заселять жильцов. Другая крайность — убежденность, что дорогой ремонт позволит сделать арендную ставку «запредельной» и быстро окупить затраты. На самом деле квартиру следует подготовить к аренде, но при этом нужно руководствоваться принципом «разумной достаточности».

Причины, побуждающие сдавать жилье в аренду, бывают разными. Для одних собственников это возможность доверить квартиранту уход за домашними животными и цветами в период отсутствия, для других — временное финансовое подспорье, для третьих — бизнес. Но в любом случае собственник должен не только подготовить квартиру к аренде, но также обслуживать в дальнейшем: делать необходимый ремонт, чинить сантехнику.

Отличительная черта рынка аренды типового жилья в наши дни — дефицит предложения, который наиболее заметен в конце лета. Следовательно, владелец любой квартиры без труда находит нанимателя. Но чтобы получить максимально высокий доход и вместе с тем свести к минимуму риски, будущему наймодателю нужно провести небольшое маркетинговое исследование. Допустим, вы — владелец типовой однокомнатной квартиры, расположенной недалеко от станции метро (но не в центре). Сначала необходимо определить возможный размер арендной ставки при нынешнем состоянии жилья. Уточним, речь идет о реальной рыночной оценке, которая в дальнейшем позволит сдавать квартиру без «простоев». Для этого достаточно проанализировать объявления об аренде аналогичных квартир или обратиться к риэлтерам.

Второй шаг — оценка «потенциала» квартиры: может ли она приносить больший доход и при каких условиях. Для многих съемщиков сегодня решающее значение имеет безопасность входа (домофон, консьерж, стоянка), развитая инфраструктура района, социальный статус соседей. Поэтому если ваш подъезд находится в плачевном состоянии, делать в квартире «евроремонт» для того, чтобы поднять арендную ставку, -неразумно. Точно также долго могут окупаться расходы на дорогой ремонт квартиры «на выселках», где до ближайшей станции метро приходится добираться на перекладных. Но это касается прежде всего однокомнатных квартир. Для съемщиков двух- и трехкомнатных квартир удаленность от станции метро не всегда имеет значение, так как эти наниматели обычно имеют собственный автомобиль.

Ставка аренды жилья прежде всего определяется местом, где расположен дом. Чтобы использовать весь «потенциал» квартиры в районе, рейтинг которого на рынке аренды невысок, капитальные вложения не требуются. Если в квартире уже несколько десятилетий не было ремонта, достаточно сделать «легкую косметику» (ремонт поверхностей без перепланировки и разводки инженерных сетей) и заменить сломанную сантехнику.

В том случае, если район котируется на рынке аренды или считается перспективным, а состояние парадной и прилегающей к дому территории можно оценить как нормальное, будущему наймодателю предстоит определить объем инвестиций. Оговоримся сразу: денежные вложения в улучшение качества жилья оправдают себя в случае, когда вы планируете сдавать квартиру в течение нескольких лет.

Возьмите калькулятор и подсчитайте, во сколько обойдутся изменения и как скоро они окупятся. При оценке рентабельности учтите также возможные расходы по эксплуатации квартиры (протечки, засор канализации и т. п.), амортизацию мебели и бытовой техники. Как считают риэлтеры, «разумный» срок окупаемости таких «предарендных» вложений составляет 1-3 года. Три совета:

1. Не пытайтесь убить двух зайцев, используя сдаваемую квартиру как склад ненужной мебели и домашней утвари. Сохранность вашего имущества в данном случае вам никто не гарантирует, а арендная ставка может существенно уменьшиться.

2. Если квартира пустая, а ремонт или покупка мебели не по карману, можно найти нанимателя, который приведет жилище в порядок в счет арендной платы. Часто случается, что съемщик перед угрозой повышения арендной ставки просто панически боится делать ремонт в арендуемой квартире. Оговорите этот вопрос заранее.

3. Сдача жилья в аренду — это услуга, которая стоит денег, но вместе с тем подразумевает добропорядочные отношения. Если вы будете излишне подозрительны к вашим временным жильцам, при любом удобном случае наведываясь к ним с ревизией или начнете постоянно повышать арендную плату, будьте готовы к адекватной реакции. Даже у самого «тихого» съемщика возникнет желание сделать прощание с квартирой запоминающимся: съехать, не оплатив последний месяц проживания и не оставив ключей, или просто вырезать инициалы на ручке кресла. Никто не заставляет вас дружить с квартиросъемщиком семьями, но элементарное, уважение к нему избавит вас от многих проблем.