Договор между собственниками на управление в ситуации задолженности

Рубрики Статьи

Прекращение договора управления многоквартирным домом.

По данным Министра регионального развития РФ, приоритет при выборе способов управления многоквартирным домом отдается управляющей организации. Так, в конце 2008 года доля многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющих организаций, выбранных собственниками, составила более 32,2%. Безусловно, у данного способа управления есть и плюсы, и минусы. Сложности же могут возникнуть, когда минусы преобладают и появляется необходимость прекратить договор управления. Для расторжения указанного договора следует понимать, кем, когда, на каких основаниях и в каком порядке это может быть сделано. Попытаемся ответить на поставленные вопросы, обратившись к гражданскому и жилищному законодательству, а также используя разъяснения компетентных ведомств и арбитражную практику.

Оговоримся сразу, что договор может быть прекращен одним из следующих способов:

Нормы о договоре управления многоквартирным домом содержатся в ст. 162 ЖК РФ. По данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, говоря о расторжении договора управления, необходимо будет рассмотреть как минимум две ситуации — расторжение договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, и расторжение договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей компанией.

Инициатор прекращения договора

Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ, в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

Общие основания прекращения договора

В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В статьях 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

Рассмотрим каждое из указанных оснований.

Мирный способ: отказ от пролонгации

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный — максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный — один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании. Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение. Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом. В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным. Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора.

Между тем для ТСЖ может быть крайне полезным иметь в виду такое основание прекращения, как отказ от пролонгации. Например, если в договоре нет условия об одностороннем отказе, а управляющая организация добровольно расторгнуть договор не хочет, остается два варианта: ждать истечения срока договора (направив соответствующее заявление) либо обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. С учетом времени, необходимого для обращения в суд и рассмотрения дела, часто бывает быстрее и дешевле дождаться окончания срока договора. Что касается выбора способа управления, то здесь он уже выбран — управление посредством ТСЖ, а заключение и расторжение договора управления осуществляется юридическими лицами, порядок взаимоотношений которых определен гражданским законодательством. Так, Постановлением от 20.10.2008 N А21-6325 /2006 ФАС СЗО отказал ТСЖ в удовлетворении иска о расторжении договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда многоквартирного жилого дома, заявленного в связи с принятием решения общим собранием членов товарищества об изменении способа управления домом. Дело в том, что законом не предусмотрено, что решение общего собрания ТСЖ об изменении способа управления является основанием для расторжения договора, заключенного между двумя юридическими лицами.

Несколько слов о пролонгации

Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, что договор управления в случае отсутствия заявления одной из сторон считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Представляется, что данная норма несколько не согласована с п. 7 ст. 156 ЖК РФ: цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст. 158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Итак, в случае если общее собрание по каким-либо причинам не состоялось, при условии пролонгации договора управляющая организация обязана применить тарифы, установленные органом местного самоуправления, а все остальные условия договора остаются в силе. Отсюда вывод: непроведение общего собрания собственников помещений и неучастие в нем всегда невыгодно, главным образом самим же собственникам.

Изменение способа управления — одностороннее прекращение договора

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, — смена способа управления домом. Определением ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08 признано: суды пришли к верному выводу, что, приняв согласно протоколу от 18.03.2007 решение о выборе управляющей организацией общества « Связькабельстрой-2 », собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с обществом «ДомКом», и поскольку истец был уведомлен об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с обществом «ДомКом», признаны прекращенными.

Таким образом, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае. Представляется целесообразным согласиться с мнением ФАС УО, изложенным в Постановлении от 07.10.2008 N Ф09-7118 / 08-С5 . Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, суд обоснованно указал, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени.

Добавим, что создание и государственная регистрация ТСЖ не являются сами по себе выражением выбора способа управления, поскольку ТСЖ может быть выбрано в качестве управляющей организации в иных домах, помимо того, на основе которого оно создано. В повестку дня общего собрания собственников помещений при создании ТСЖ необходимо внести отдельный вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, для того чтобы ТСЖ после его государственной регистрации стало законным «хозяином в доме».

Если договор управления заключен по итогам открытого конкурса

Жилищный кодекс выделяет особого субъекта договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161 ЖК, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.

С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.

Существенное нарушение договора

Выше нами были рассмотрены способы расторжения договора во внесудебном порядке, однако жилищным и гражданским законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе решить вопрос о расторжении договора управления. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Читайте так же:  Деньги под залог в рязани

Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 ЖК следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Подчеркнем, что в приведенной норме говорится о любых условиях договора, не только о существенных. Однако суды применяют указанные нормы всегда в совокупности, поэтому в договоре для надежности толкования следует предусмотреть все возможные основания для расторжения в случае его нарушения. Наиболее распространенными нарушениями являются:

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Если инициатор расторжения договора — управляющая организация

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям во внесудебном и судебном порядке.

В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Иначе говоря, расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ). Но, на наш взгляд, это тот случай, когда управляющей организации легче дождаться истечения срока договора, если иная возможность досрочного прекращения не предусмотрена.

Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.

Расчеты сторон и предоставление коммунальных услуг

При любом из способов расторжения договора управления многоквартирным домом крайне актуальными становятся финансовый вопрос и порядок предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК /07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).

Добавим к данному пояснению Минрегиона, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ будет рассматриваться как неосновательное обогащение в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811 /2009).

Что касается вопроса предоставления коммунальных услуг, то, как мы уже отмечали, следует учитывать время, необходимое для передачи управления домом другой организации, поскольку при расторжении договора управления из цепи «ресурсоснабжающая организация — коммунальный ресурс — исполнитель коммунальной услуги — коммунальная услуга — потребитель» выпадает очень важное звено — исполнитель коммунальной услуги и возникают сложности при расчетах.

В связи с тем, что собственники всех внутридомовых инженерных сетей — граждане, осуществляющие пользование коммунальными услугами, именно граждане и являются потребителями коммунальных услуг. Согласно п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, в случае расторжения договора собственники помещений вправе получать коммунальные услуги непосредственно от ресурсоснабжающих организаций и вести с ними соответствующие расчеты (Постановление ФАС УО от 27.10.2008 N Ф09-7809 /08-С5).

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно. При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным. Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации , так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация». То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий. УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре. При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится. Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя. Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек. Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций. Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление , в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого. Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире. Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК. При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски. Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей. Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление». Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Читайте так же:  Сороколетов адвокат

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья. Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников. Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы. Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами. В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями. Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом. В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов. Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять. Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему. Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше». Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управление необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Договор между собственником и управляющей компанией

Между мной собственником жилья и управляющей компанией не был заключен договор, показания счетчиков горячей и холодной воды мною предоставлялись ежемесячно. Управляющая компания мотивирую что договор не заключен выставляла счет за оплату ЖКХ по нормам потребления воды а не по моим показаниям счетчиков. Законно ли это?

Действия в отношении вас противоречат нормам закона и ссылка на отсутствие заключенного договора не правомерна. ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 15.09.2018) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». 42. Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, за исключением платы за коммунальную услугу по отоплению, определяется в соответствии с формулой 1 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний такого прибора учета за расчетный период. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 23 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний приборов учета горячей воды.

Согласно п. 42 Правил предоставления коммунальных услуг Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, за исключением платы за коммунальную услугу по отоплению, определяется в соответствии с формулой 1 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний такого прибора учета за расчетный период. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 23 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний приборов учета горячей воды. При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулами 4 и 5 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 23 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления горячей воды. 80. Учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета. Оснований для оплаты коммунальнальных услуг по нормативу в связи с отсутствием договора при наличии прибора учёта не предусмотрено.

Между управляющей компанией и ТСЖ, в которое я входил, был заключен договор о предоставлении услуг. Пол года назад ТСЖ было ликвидировано, а нового договора с собственниками дома УК не заключала. В связи с этим оплата в счет УК мною не производилась (бало предположение что они вообще закроются). Теперь УК обратилась к мировым судьям (пришел приказ по почте) о взымании с меня долга. Правомерно ли это? Как поступить в такой ситуации? Кому платить и как платить не всю сумму долга сразу?

Здравствуйте. В течение 10 дней с момента получения судебного приказа Вам нужно подать на него возражения, которые за умеренную плату Вам составит любой юрист. Судебный приказ отменят.

Добрый день. После того как вы получили судебный приказ, он вступает в силу по истечении 10 дней, в случае если вы не предоставили на него возражения. Даже если, возражения Вами не были представлены в установленный срок и судебный приказ попал на исполнение в службу судебных приставов, то все равно имеется возможность данный судебный приказ отменить. Если по почте пришло заказным с уведомлением и вы расписались, у вас есть 10 дней с даты получения на предоставление возражений в суд.

Приказ можете отменить, подав возражения. Если срок подачи пропущен, приложите ходатайство восстановить срок ст. 129, 112 гпк рф. Без этого приставы будут взыскивать то, что в приказе и это будет правомерно, т.к. исполняют суд. акт. ст. 13 гпк рф. После отмены приказа, УК подаст иск в суд, и уже в рамках искового производства сможете представить возражения по иску. После решения суда вправе просить отсрочку, рассрочку исполнения ст. 203 гпк рф, обосновав это.

Закончился срок договора на управление между собственниками и управляющей компании, что делаем? Обязательно ли собирать собрание собственников для заключения нового договора?

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Считается ли договор заключенным, между собственником квартиры и управляющей компанией? Если договор был дан на подпись собственнику квартиры один экземпляр, а после подписи был выдан второй экземпляр для ознакомления. Когда собственник квартиры ознакомился с договором и тарифами указанными в приложении, понял, что не согласен и второй экземпляр не подписал. Можно ли считать такой договор не действительным по Закону РФ?

Здравствуйте! Договор управления заключается в форме единого документа где с одной стороны УК, а с другой все собственники многоквартирного дома. Если на общем собрании собственников было принято решение о таком тарифе, от Вашего желания мало что зависит. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.08.2017) ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Читайте так же:  Возврат страховки расчет

Добрый день, уважаемый посетитель! Если отказался подписывать второй экземпляр, договор все равно заключен при наличии решения общего собрания Всего доброго, желаю удачи.

В 2005 году был составлен договор между собственником жилья и управляющей компанией сроком на 5 лет. Действие договора давно уже истёк,а управляющая компания и собственник жилья так и не заключили новый договор. Имеет ли управляющая компания выставлять завышенные и не соответствующие ЖК РФ счита за комунальные услуги? Что можно предпринять в такой ситуации.
P.S.При обращении в управляющую компанию сказали что идёт пролонгация договора. Хотя в саром договоре это не указано.

Добрый вечер, уважаемый посетитель! В данном случае рекомендую обратиться с жалобой в жилищную инспекцию Всего доброго, желаю удачи.

Между ТСЖ и Управляющей компанией заключен договор технического обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. Было проведено внеочередное собрание, протокол утвержден большинством голосов, и со всеми приложениями к нему был передан Управляющей компании для осуществления услуг предусмотренных договором в соответствии с принятыми решениями, указанными в Протоколе общего собрания собственников и приложениях к нему. Управляющая компания производила начисления согласно тарифу установленному в протоколе. Спустя год пункт протокола о размере ставки тарифа был признан недействительным, в связи с чем суд обязал УК сделать перерасчет.
УК понесла убытки из за произведенного перерасчета. Каким образом можно возместить данные убытки? Можно ли обратиться в суд с иском к ТСЖ о возмещении понесенных убытков?

УК понесла убытки из за произведенного перерасчета. Каким образом можно возместить данные убытки? Можно ли обратиться в суд с иском к ТСЖ о возмещении понесенных убытков? Конечно можно, только так Вы сможете взыскать. Обращаться надо в Арбитражный суд.

Необходимо ли заключение договора между собственником жилья и управляющей компанией на оплату за капитальный ремонт жилья.

нет, договор заключать не обязательно, платим на основании ст. 169 ЖК РФ: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере

Необходимо ли заключать договор между собственником жилья и управляющей компанией на оплату за капитальный ремонт жилья.

Здравствуйте! Нет,не нужно заключать договор.

Скажите на кого жаловаться если тсж и управляющая компания не могут договориться между собой по поводу ремонта кровли.

На обоих в жилищную инспекцию.

Скажите могу ли я как собственник жилья влиять на условия договора между управляющей компанией и тепловыми сетями?

Здравствуйте! повлиять вы сможете большинством голосов собственников МКД.

Достаточно ли Договора на управление МКД между собственниками и Управляющей компанией (в котором предоставлено право заключения договора с операторами связи), для заключения договора с провайдером интернета? Или же однозначно необходим протокол общего собрания для конкретного оператора связи?

Собственник запросил по заявлению копию договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией (в нашем случае ОАО Мурманская ТЭЦ). Обязана ли УК предоставить копию договора, если нет, как это обосновать? Спасибо.

Есть договор управления между ТСЖ и Управляющей компанией. Жильцы желают изменить 1 пункт в данном договоре в одностороннем порядке. Как это сделать юридически правильно?

В таком случае проводиться общее собрание собственников МКД согласно ст.44-48 ЖК РФ.

Дравствуйте! Между нашим ТСЖ и управляющей компанией заключен договор на предоставление нам определённых услуг в т.ч. сбор денежных средств за оказанные услуги. Один из жильцов обращался в прокуратуру (неоднократно) по поводу перерасчета и законности взимания ОДН (общедомовые нужды) управляющей компанией, на сегодняшний день они говорят что расторгают с нами договор т.к не могут в полном объёме предоставить нам услуги, компания с расчётным центром одна в городе. Мы не хотим расторгать договор, что делать?

Уважаемый Леонид Алексеевич. По общему правилу договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ. Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором. Не хотите расторгать договор, пуст УК в суде и доказывает свою правоту.

Между Управляющей компанией (УК) и ТСЖ заключен договор управления многоквартирным домом. В каких случаях УК может расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Наталья, все основания указаны в договоре, так что необходимо читать его.

Между нашим ТСЖ и управляющей компанией заключен договор на предоставление нам определённых услуг в т.ч. сбор денежных средств за оказанные услуги. Один из жильцов обращался в прокуратуру (неоднократно) по поводу перерасчета и законности взимания ОДН (общедомовые нужды) управляющей компанией, на сегодняшний день они говорят что расторгают с нами договор т.к не могут в полном объёме предоставить нам услуги, компания с расчётным центром одна в городе. Мы не хотим расторгать договор, что делать?

найти новую компанию

Между Управляющей компании и ТСЖ заключен договор аврийно-технического обслуживния многоквартирных домов. Согласно договору ТСЖ должно ежемесячно перечислять на расчетный счет Управляющие компании денежные средства за окааанные услуги. ТСЖ не выполняет свои обязательства.. Подскажите пожалуйста как правильно составить исковое заявление о взыскании задолженности С ТСЖ.

Исковое заявление составляется в соответствии со ст.ст. 131-132 ГПК РФ с изложением обстоятельств и ссылками на нормы договора и права.

Если в договоре между ТСЖ и Управляющей Компанией о процедуре взимания долгов ничего не указано.
КТО должен взыскивать долги по ЖКХ?

Добрый день! Что значит в договоре между ТСЖ и Управляющей Компанией? Либо ТСЖ, либо УК! Взыскивать будет либо ТСЖ, либо УК, так как они являются поставщиками услуг, либо РКЦ, в случае наличия агентскому договора между УК и РКЦ, либо ТСЖ и РКЦ

В договоре между управляющей компанией и собственником стоит срок заключения на 5 лет. Предыдущий договор заключался на 1 год. Надо ли новый договор (5 лет) регистрировать в юстиции.

Если договор аренды квартиры, то нужно регистрировать договор, если он заключен на срок более 11 месяцев.

Как составить договор между ООО и собственниками многоквартирного дома и/или управляющей компанией об установке на крыше многоквартирного дома рекламной конструкции, таким образом чтобы его нельзя/сложно было разорвать ранее чем в оговоренный срок.
Что делать в случае смены управляющей компании — договор тогда становится недействительным?

Уважаемый Анатолий!! Для этого во-первых должно быть решение не 2/3 голосов собственников жилых помещений (стст 44, 46 Жк Рф)Если заключите Между ООО и Ук, то при смене Ук договор будет недействительным, потомучто одна из сторон договора выбыла. Поэтому составяляйте Между собственниками и ООО. Условие о расторжении отразите в договоре.

Договор управления многоквартирным домом между собственником жилья и управляющей компанией не заключен. Время прежнего договора закончилось. Что дальше?

ЖК РФ. «Статья 162. Договор управления многоквартирным домом 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором!.

Проводите общее собрание собственников МКД по выбору УК либо переходите на непосредственное управление МКД. п.64 Постановления Правительства РФ № 354.

Договор между управляющей компанией и собственником (жильцом). По нему упр. комп-я должна собственниКУ уплатить штраф за непредоставленный ответ на его заявление. Заявление было подписано и другими собственниками, т.е. обращение было коллективным. ВОПРОС: Управляющая компания должна уплатить штраф единожды (один на всех собственников) или каждому собственнику персонально (N раз по числу подписей)?

Здравствуйте, Илья. Штраф Вы оплачиваете один раз, потому что заявление одно, на которое Вы не ответили. Одно нарушение — один штраф. С уважением, Вячеслав Владимирович.

В нашем доме ТСЖ. Между ТСЖ и управляющей компанией действует договор управления многоквартирным домом. Часть членов правления (большинство в один голос) хочет расторгнуть договор с данной управляющей компанией и заключить договор с другой управляющей компанией, которая зарегистрирована только месяц назад и у нее нет опыта обслуживания и содержания домов.
В чьей компетенции находится принятие решения о расторжении договора с действующей управляющей компанией и выбор другой управляющей компании: в компетенции правления, или общего собрания?
Ст.148 Жилищного кодекса говорит об обязанностях правления.
«Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья.
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;».
Вопросы:
1) Имеет ли право правление принять решение о смене управляющей компании без обсуждения вопроса на общем собрания?
2) Если жители (собственники) дома не согласны с тем, чтобы договор был заключен с предлагаемой управляющей компанией, то как противостоять действиям правления?
3) Если принятие решение по выбору управляющей компании находится в компетенции общего собрания, то на какую норму закона ссылаться?

Уважаемый, Иван! Мне всегда было непонятно с какой целью нужно создавать ТСЖ, если оно не намерено управлять имуществом? Для чего нужен «посредник» — нахлебник, между собственниками и управляющей (сторонней) компанией. Если ТСЖ не может само быть управляющей компанией, то Вам нужно ликвидировать ТСЖ и собрание жильцов (собственников) выбрать управляющую компанию, которая Вас устраивает. Это ваше право. С Уважением, адвокат Н.Федоровская.

Уважаемый Иван, г.Самара! Высшим органом, который может принять решение по выбору или смене управляющей компании является ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ собственников жилых помещений. Данная норма права у вас должна быть прописана в Уставе ТСЖ — это локальный нормативный акт. Ваш Правление ТСЖ обладает меньшими полномочиями, чем Общее собрание. Но для организации Общего собрания собственников жилых помещений, вашим активистам необходимо провести большую работу по организации собрания. Кроме того, необходимо на Общем собрании обсудить вопрос, а нужна ли вам Управляющая компания, у вас что большой дом? Желаю вам успехов Владимир Николаевич г.Уфа 18 марта 2010г 11:41 уф.вр.