Договор мены не указана цена

Рубрики Статьи

Содержание:

Договор мены не указана цена

Возникновение и правовое регулирование договора мены

Договор мены является одним из древнейших правовых институтов. Отношения мены возникли еще до появления денег. В юридической доктрине отмечается, что мена не только предшествовала купле-продаже, но и стала источником ее происхождения. Связано это с тем, что даже после появления денег сделки купли-продажи, совершавшиеся способом манципации, представляли собой именно обмен вещи на соответствующее количество металла. Только после появления чеканной монеты и развития товарно-денежных отношений купля-продажа была окончательно отграничена от мены[1]. Необходимо отметить, что правовое закрепление отношения мены нашли в законодательстве гораздо позднее их фактического появления и позднее закрепления в законодательстве договора купли-продажи. Во многих странах Европы правовая регламентация мены произошла лишь в позднее Средневековье. При этом законодательные акты рассматривали договор мены хотя и в качестве самостоятельного, но, тем не менее, вспомогательного договора по отношению к договору купли-продажи[2].

Выделение договора мены в качестве самостоятельного вида договора исторически сложилось и в российском праве. Оно существовало как в дореволюционном, так и в советском законодательстве (в ГК РСФСР 1922 года в разделе «Обязательственное право» был подраздел «Мена», в ГК РСФФСР 1964 года – отдельная глава «Мена»). Сохранена эта традиция и в современном гражданском законодательстве. В настоящее время правовое регулирование договора мены осуществляется специальной главой 31 Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

Легальное определение договора мены содержится в пункте 1 статьи 567 ГК РФ главы 31 ГК РФ. Под договором мены понимается договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Сравнивая это определение с дореволюционным, предложенным Шершеневичем, который под меной понимал договор, в силу которого обе стороны обязываются взаимно передать друг другу определенные вещи в собственность, можно отметить, что правовое понимание сущности договора мены за столетие не изменилось[3].

Договор мены является самостоятельным гражданско-правовым договором, входящим в группу обязательств по передаче имущества в собственность. При этом договор мены наиболее близок к договору купли-продажи. Правовое регулирование договора мены не ограничивается только главой 31 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 567 ГК РФ к договору мены субсидиарно применяются правила главы 30 ГК РФ, регулирующей договор купли-продажи, в части, не противоречащей правовым нормам о договоре мены. В таком случае каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Отличие мены от купли-продажи

В юридической практике возникает необходимость четкого разграничения договоров мены и купли-продажи, которая вызвана различным правовым регулированием самостоятельных правовых конструкций, и, соответственно, различными правовыми последствиями сделок, ведь многие нормы главы 30 ГК РФ неприменимы к мене.

Основным отличием договора мены от купли-продажи является передача контрагенту товара не за деньги, а в обмен на другой товар.

В связи с этим, в случае, если сторонами заключен договор мены, который впоследствии вносятся изменения о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара, то такой договор с этого момента не может рассматриваться как договор мены, а становится договором купли-продажи. Соответственно, продавец по такому договору, в случае неоплаты товара покупателем, имеет право требовать от покупателя оплату стоимости поставленной продукции и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.02 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» (далее – Информационное письмо ВАС РФ №69).

Единственным случаем, когда возможна мена денег, является сделка по обмену одной валюты на другую. В таком случае происходит именно обмен разных единиц валюты, что соответствует правовой природе договора мены.

Мена отличается от купли-продажи также моментом перехода права собственности на товары. В договоре купли продажи право собственности к покупателю товара обычно переходит в момент передачи вещи, то есть по общему правилу гражданского законодательства, установленного пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Гражданское законодательство не обязывает продавца и покупателя связывать переход права собственности на товар с исполнениями покупателем обязательств по его оплате. В договоре мены, наоборот, действует специальное правило – право собственности к сторонам договора переходит одновременно, после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 571 ГК РФ). Это правило может быть изменено только законом или соглашением сторон.

Товар, который может быть объектом договора мены

Предметом договора мены являются действия его сторон по обмену товарами и сами обмениваемые товары. В специальных нормах гражданского кодекса, посвященных договору мены, не указано, что понимается под товаром в отношении этого договора. В связи с этим к определению товара для договора мены применяют нормы о купле-продаже. Из пунктов 1 статей 454 и 455 ГК РФ следует, что под товаром в договоре купли-продажи понимаются вещи.

Вещи, которые включают в себя деньги и ценные бумаги и иное имущество, являются одним из объектов гражданских прав. В ряду других объектов кодекс выделяет работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности и нематериальные блага (статья 128 ГК РФ). Из этого следует, что по договору мены стороны обмениваются только таким объектом гражданских прав, как вещи.

Определение товара, который может быть объектом договора мены крайне важно для разграничения договора мены и близкой к нему внешнеторговой бартерной сделки, понятие которой дано в статье 2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» от 08.12.2003 №164-ФЗ. Под внешнеторговой бартерной сделкой в указанной статье подразумевается сделка, совершаемая при осуществлении внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью, в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование при ее осуществлении денежных и (или) иных платежных средств.

С точки зрения гражданского законодательства бартерная сделка будет по своему содержанию являться договором мены только в случае, когда происходит обмен товарами. Отношения же по обмену услугами, работами, исключительными правами не могут быть признаны договором мены.

По договору мены не может также происходить обмен имущественными правами. В пункте 3 Информационного письма ВАС РФ №69 разрешил возникавшие на практике споры о том, могут ли по договору мены передаваться имущественные права. ВАС РФ указал, что статья 454 ГК РФ, распространяющая нормы о купле-продаже на продажу имущественных прав, автоматически не распространяется на те случаи, когда имущественные права являются предметом мены.

При заключении договора мены сторонам также следует учитывать, что конструкция этого договора не включает отношения по обмену товара на услуги. Такие договоры не признаются судами договорами мены. В пункте 1 Информационного письма ВАС РФ №69 приведен спор из договора, по которому общество обязалось оказать услуги в приобретении совхозом семян, а совхоз – передать обществу за услугу пшеницу. Арбитражный суд указал, что такой договор не является договором мены, а содержит элементы договора возмездного оказания услуг и купли-продажи, и не применил при его нарушении нормы ГК РФ о договоре мены.

Равноценность товаров

Товары, которыми обмениваются стороны по договору мены, предполагаются равноценными, если в самом договоре не указано иное. Расходы на передачу и принятие товаров осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (пункт 1 статьи 568 ГК РФ).

Ссылка на то, что товары, которыми обмениваются стороны, неравноценны, должна содержаться именно в самом тексте договора мены. Связано это с тем, что различная стоимость товаров еще не свидетельствует о том, что в договоре мены они будут считаться неравноценными. Показательным примером признания разных по стоимости товаров равноценными содержится в решении арбитражного суда, приведенном в пункте 7 Информационного письма ВАС РФ №69. Сущность спора, который разбирал арбитражный суд, заключалась в следующем. Стороны заключили договор мены, в соответствии с которым общество передало предприятию по согласованной спецификации несколько автомобилей, а последнее передало обществу по такому же документу шины. Из спецификаций следовало, что стоимость обмениваемых товаров неодинакова. Однако в самом договоре мены указание о неравноценности товаров отсутствовало. Арбитражный суд указал, что содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу. Поскольку стороны в договоре прямо не оговорили, что обмениваемые товары неравноценны, и из его содержания не следует, что воля сторон была направлена на обмен неравноценными товарами, требование общества о денежной компенсации, основанное на ценах, содержащихся в спецификациях, неправомерно.

Читайте так же:  Ходатайство о направлении корреспонденции по адресу

Презумпция равноценности обмениваемых товаров распространяется также на обмен различных по номиналу векселей, несмотря на то, что вексельная сумма указана непосредственно в этих ценных бумагах. Поэтому при обмене векселями с различной номинальной стоимостью, в договоре мены стороны также обязательно должны указать на их неравноценность, если сторона, получающая вексель на меньшую вексельную сумму хочет получить от другой стороны разницу в ценах. Связано это с тем, что цена векселя как вещи не может отождествляться с размером денежной суммы, подлежащей уплате на основании векселя. Его цена (рыночная стоимость) зависит не только от вексельной суммы, но и от того, кто является лицом, обязанным по векселю, сроков исполнения вексельного обязательства и других обстоятельств. Арбитражный суд при рассмотрении спора об обмене разными по номиналу векселями указал, что хотя из договора мены следует, что суммы векселей различны, это само по себе не должно рассматриваться как условие, свидетельствующее об их неравноценности. Поскольку из содержания договора не следует, что стороны имели намерение обменяться неравноценными векселями, то они в соответствии со статьей 568 ГК РФ должны рассматриваться как равноценные (пункт 8 Информационного письма ВАС РФ №69).

В случае если товары, которыми обмениваются стороны по договору мены, признаются сторонами неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен в договоре (пункт 2 статьи 658 ГК РФ). Если сторона не оплатила указанную разницу, то на эту сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами. При этом ВАС РФ в пункте 14 Информационного письма ВАС РФ №69 разъяснил, что проценты должны начисляться со второго дня после передачи товара. Мотивировано это следующим образом. Пункт 2 статьи 568 ГК РФ предоставляет право стороне, которая должна оплатить разницу в ценах, произвести оплату по своему усмотрению непосредственно до или после исполнения своей обязанности передать товар. Поскольку ответчик своим правом оплатить разницу в ценах непосредственно до передачи товаров воспользоваться не пожелал, а товары в установленные договором сроки передал, то он обязан оплатить разницу, как следует из статьи 568 ГК РФ, непосредственно после передачи товаров. Соответственно ответственность за пользование чужими денежными средствами должна применяется со второго дня после передачи им товаров (на следующий день после истечения срока, когда ответчик должен был исполнить свою обязанность).

Мена недвижимого имущества

Определенными особенностями обладает также договор мены, по которому происходит обмен недвижимого имущества. По договору мены может происходить обмен недвижимым имуществом, а также обмен недвижимого имущества на движимое. Однако переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 551 ГК РФ, поэтому право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации, а не в момент фактического исполнения обязанностей по передаче товаров обеими сторонами договора мены. Если по договору мены стороны передают друг другу недвижимое имущество, то государственная регистрация перехода права собственности, во избежание споров, должна происходить одновременно. Если одна из сторон договора мены зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, а другая сторона такую регистрацию не произвела, то возникает вопрос о возможности применения к такому случаю статьи 570 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. В таком случае необходимо учитывать следующее. Пункт 2 статьи 223 ГК РФ, в котором предусмотрено, что переход права собственности на имущество, отчуждение которого подлежит государственной регистрации, переходит к приобретателю в момент такой регистрации, является специальной нормой по отношению к статье 570 ГК РФ. В связи с этим для каждой стороны договора мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация стороной прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной (пункт 11 Информационного письма ВАС РФ №69).

Особенности налогообложения

Заключая договор мены, необходимо также учитывать особенности налогообложения такой сделки. Напомним, что у каждой из сторон договора мены с точки зрения налогообложения возникают две операции – приобретение и реализация. В связи с этим, каждая из сторон сделки, находящаяся на общем режиме налогообложения, должна заплатить с реализации налог на добавленную стоимость и налог на прибыль.

При обмене товарами для целей налогообложения необходимо определить их цену. Цена товаров может быть указана сторонами в самом договоре мены. В случае, если цена товаров в договоре не указана, то необходимо исходить из рыночной цены товаров. При этом рыночная цена товаров, которыми обмениваются стороны договора мены, определяется в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Продажи квартиры по договору мены с городом

2014 году купила квартиру в сносимой пятиэтажке за 5 миллионов рублей, в 2015 дом снесли и я получила равноценную квартиру по договору мены с городом в замен сносимого жилья, зарегистрировали договор мены в 2016 году . Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход? И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

22 Января 2018, 13:59 Анна, г. Москва

Ответы юристов (6)

зарегистрировали договор мены в 2016 году. Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход? И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

Анна, добрый день! Если право собственности на данную квартиру зарегистрировано после 01.01.2016 в вашем случае при ее продаже будут применяться положения ч. 5 ст. 217.1 согласно которым если цена продаже недвижимости меньше 70% ее кадастровой стоимости то для целей определения налогооблагаемой базы берется в расчет 70% кадастровой стоимости. В вашем случае цена продажи 6 млн. т.е. больше 70% кадастровой стоимости поэтому налог будет считаться от этой суммы. При этом, на основании ст. 220 НК Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов на приобретение продаваемого жилья. В данном случае это будет стоимость ранее приобретенной квартиры на момент совершения сделки по обмену. Если в договоре мены стоимость обоих квартир (старой и новой ) была одинаковой, то в качестве расходов можно заявить стоимость продаваемой квартиры на момент заключения договора мены. Для определения стоимости потребуется проведение оценки в порядке 135-ФЗ Об оценочной деятельности. Отчет оценщика будет документом, подтверждающим Ваши расходы. На них можно будет уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Для этого обязательно надо до 30.04 следующего за продажей года подать декларацию 3-НДФЛ где указать на уменьшение дохода от продажи на сумму расходов на приобретение данной квартиры

Есть вопрос к юристу?

Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход?

Налог платить вы должны.

Мена для целей налогообложения рассматривается как два договора купли-продажи. Это означает, что в 2016 году вы приобрели эту квартиру. Причем, если в договоре мены не была указан цена квартиры, то вы можете произвести ее рыночную оценку и эту сумму сейчас учесть в качестве расходов. То есть получаемый доход (6 млн.рублей) вы можете уменьшить на эту оценочную стоимость (расход). С разницы платите налог по ставке 13%

Что касается кадастровой стоимости, то она влияет лишь на то, что вы для целей налогообложения должны учитывать сумму не ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть, если вы укажите в договоре цену продажи меньше 5,6 млн.рублей, то для это не имеет смысла, так как для целей налогообложения доход будет считаться все равно от 5,6 млн.

В договоре мены цена вашей старой квартиры была указана?

К договору мены применяются правила о купле-продаже, то есть в данной ситуации вы выступали одновременно продавцом старой квартиры и покупателем новой квартиры.

Вы вправе уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных расходов. В расходы включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены (если в договоре цена не была указана, учитывается рыночная стоимость старой квартиры).

Разъяснения Минфина России прилагаются:

срок владения у Вас исчисляется с момента регистрации права собственности в ФРС, т.е. с 2016 года, поэтому под освобождение дохода от налога по п.17.1 ст.217 НК Вы не попадаете.

Читайте так же:  Регистрация ип как работодателя в пфр сроки

свой доход Вы можете уменьшить на расходы по приобретению квартиры заявив налоговый имущественный вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК.

расходы определяются по стоимости объектов указанной в договоре мены с Администрацией или рыночной стоимости квартиры на дату мены согласно оценки.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

должна ли я платить налог на доход?

должны, если доход больше расходов на приобретение

И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

при продаже за цену равную размеру расходов на приобретение.

Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра на 2018 год

Договор мены квартиры — двусторонняя сделка купли-продажи, в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.

Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилища.

Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи

Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег.

В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее договора купли-продажи:

  • не нужно беспокоиться о том, как безопасно передать деньги продавцу;
  • продавцу не нужно думать, будут ли купюры настоящими (если речь идет о наличке);
  • нет проблемы с длительным переводом банка средств на счет продавца.

Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости платить НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.

Кстати, несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, знайте, что юридически это не одно и то же:

  1. Термин «обмен» относится к муниципальным квартирам, их жильцы обладают договором социального найма либо ордером на квартиру, если жилье еще при советской власти получили родители или бабушки-дедушки и позже не переоформили документы.
  2. Слово «мена» используется при обозначении сделок с приватизированными квартирами, у их владельцев есть свидетельства о собственности.

Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.

  • Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.
  • Дополнительные условия соглашения

    Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.

    К таковым условиям могут относиться:

    1. Стороны. Если речь идет о физических лицах, необходимы полные ФИО и паспортные данные. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, то понадобится указать полное наименование организации, ее юридический адрес и основные реквизиты (ОГРН, ИНН и так далее).
    2. Стоимость. Традиционно считается, что обе квартиры равноценны, поэтому она не является существенным условием.
    3. Состояние объекта недвижимости. Достаточно фразы о том, что стороны осмотрели недвижимость, которую планируют получить, и ее состояние их удовлетворило. Свою квартиру каждый из них обязуется передать другому именно в том состоянии, в каком она была на момент осмотра.
    4. Страхование недвижимости, о чем в договоре мены делается соответствующая пометка.
    5. Сроки. Если одна сторона получила документы раньше, то для второй необходимо установить предельный срок, в течение которого она должна сделать то же самое. По истечении этого срока прекращается действие договора.
    6. Непредвиденные обстоятельства, чье появление может помешать совершению сделки. Что именно считать форс-мажором, стороны определяют самостоятельно.
    7. Дата заключения сделки и подписи сторон.

    Указание стоимости жилья и доплаты по сделке

    Если квартиры стоят одинаково, то все просто. Указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.

    При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату, размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.

    Возможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денег по сделке.

    Так что не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.

    Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.

    Кроме того, так легко нажить проблемы с налоговой. Если доплата небольшая, например, 50-100 тысяч рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.

    Росреестр может не пропустить такую сделку, да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.

    Нотариальная регистрация договора

    Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

    Но лучше не экономить на нотариусе:

    1. Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
    2. При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.

    Условия расторжения

    Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

    • по обоюдному согласию;
    • в судебном порядке.

    По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

    1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
    2. Если с инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения. Тогда нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

    К ним могут относиться:

    1. Нарушение договора другой стороной.
    2. Существенное изменение обстоятельств. То есть, если бы истец, знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).
    3. Одна из сторон подписала документ под давлением.
    4. Один контрагент в чем-то обманул другого (к примеру, в договоре написано, что на жилье никто прав не имеет, а на самом деле квартира находится в залоге у банка по ипотеке).
    5. В договоре есть существенные опечатки, которые влияют на его выполнение (допустим, неверно указан адрес или номер квартиры).
    Читайте так же:  Я гражданин таджикистана хочу получить гражданство рф 2019

    Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

    Видео: Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?

    В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор мены и как данная сделка регламентируется законодательством РФ.

    Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.

    Особенности договора мены квартиры в 2018 году

    Рассказываем, как самостоятельно составить договор мены квартиры.

    Суть договора мены квартиры в 2018 году

    Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

    В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Основные особенности договора мены квартиры в 2018 году

    К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

    • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
    • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
    • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
    • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
    • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

    Договор мены квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

    Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

    Преимущества договора мены

    • Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
    • Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
    • Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

    Недостатки договора мены

    • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
    • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

    Стороны договора мены квартиры в 2018 году

    В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

    • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
    • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
    • Субъекты РФ и муниципальные образования;
    • Государство.

    Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

    Форма договора мены квартиры в 2018 году

    Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

    • Дата и место заключения договора;
    • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
    • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
    • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
    • Стоимость обмениваемых квартир;
    • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
    • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
    • Порядок разрешения споров;
    • Подписи сторон договора.

    Образец договора мены квартиры в 2018 году

    Не знаете, как правильно составить договор мены недвижимости? Вы можете скачать наш шаблон и использовать его в качестве основы для собственного документа!

    Скачать бланк договора мены равноценных квартир

    Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

    Договор мены квартиры в 2018 году: типичные ошибки

    К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

    • Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
    • Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
    • Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
    • Не указан срок действия договора мены;
    • Не определен порядок расчетов между сторонами;
    • Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
    • Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
    • Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

    Регистрация договора мены квартиры в 2018 году

    По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

    • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
    • Договор мены квартиры;
    • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
    • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
    • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
    • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

    Надо ли подавать декларацию, если не указана цена в договоре мены?

    Я произвела отчуждение квартиры (в собственности менее 3-х лет) по договору мены на условиях равноценного обмена. В договоре оценка обмениваемых квартир не указана. Дохода мною не получено, материальной выгоды тоже. Надо ли мне подавать 3НДФЛ, ведь в этой декларации указывается полученный доход. Налоговая мне пришлет напоминание, что ей ответить?

    Заранее благодарю за ответ, Елена, 8-9039016738

    Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

    Сегодня мы уже ответили на 869 вопросов .
    В среднем ожидание ответа – 14 минут.

    Это является налогооблагаемой операцией как с точки зрения налоговой инспекции, так и с точки зрения судов (п. 9 «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)

    Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.

    По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность контрагента один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). К такой сделке применяются правила, установленные для купли-продажи (если это не противоречит положениям гл. 31 ГК РФ и существу мены). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

    Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.

    Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
    Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
    Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
    При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.