Договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку

Рубрики Статьи

Имущественный сюрприз для маленькой компании

Вопрос о выкупе малым бизнесом арендованного государственного и муниципального имущества поднимался думским комитетом по собственности еще в июле 2005 года. В тот момент закон о разграничении полномочий между различными уровнями администрации обязал госчиновников продать на аукционах все имущество, которое не использовалось для осуществления властных полномочий. Правда, тогда предложение депутатов передать малому бизнесу эти помещения было отклонено.

В октябре 2006 года законодатели снова вспомнили о том, что право первого выкупа должно принадлежать малому бизнесу. В это время в Госдуму был внесен законопроект «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества». Но и его постигла печальная участь: вместо принятия законопроект был отправлен на доработку.

Лишь 14 мая этого года малые фирмы получили реальный шанс повоевать за госплощади с акулами бизнеса. Дело в том, что в борьбе за «маленьких» к законодателям подключился Президент Дмитрий Медведев, подписавший указ, в котором заявил о необходимости срочно решить проблему выкупа помещений. По словам главы государства, нужда в принятии закона назрела давно и непонятно, почему до сих пор эта проблема не была решена. Говорит Дмитрий Медведев:

— Нововведение обусловлено несовершенством Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Предусмотренный в нем порядок приватизации не учитывает финансовое состояние субъектов малого предпринимательства и делает невозможным участие малого бизнеса в покупке объектов. Новая процедура направлена на спасение площадей от приобретения их крупными компаниями.

Мало того, принятый закон № 159-ФЗ накладывает определенные обязательства на власти регионов. По словам депутата «Единой России» Елены Паниной, если они отказываются от приватизации помещений для малого бизнеса, то по Закону от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» чиновники должны внести занимаемые бизнесменами помещения в перечни длительной аренды по льготным тарифам.

В соответствии с принятым законом субъекты малого и среднего предпринимательства могут потерять свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения при некоторых обстоятельствах.

Однако представителям малого бизнеса не стоит радоваться раньше времени. Дело в том, что преимущественное право на выкуп помещения предоставляется не всем субъектам малого и среднего предпринимательства. К примеру, без такого права остались кредитные организации, страховые компании (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционные фонды и ломбарды.

Для тех же, кто не попал в данный перечень и хочет приватизировать занимаемое помещение, законодатель подготовил ряд достаточно непростых требований. Во-первых, арендованное имущество должно находиться у предпринимателя непрерывно на протяжении не менее трех лет. То есть получается, что договор аренды должен быть заключен ранее 5 августа 2005 года. Во-вторых, арендная плата за все это время должна перечисляться без задержек. В-третьих, размер занимаемого помещения не может превышать установленного законами субъектов Российской Федерации предельного значения площади арендуемого имущества (пока что «ориентировочный» размер составляет 500 квадратных метров). В-четвертых, помещение не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование малому и среднему бизнесу, а также организациям, образующим инфраструктуру его поддержки.

Выкупить арендуемое имущество предприниматели смогут по цене, равной рыночной стоимости помещений, определенной независимым оценщиком. Закон № 159-ФЗ предусматривает право выбора способа оплаты — единовременно или в рассрочку. При этом срок рассрочки, в соответствии с частью 1 статьи 5 нового закона, устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Поясняет юрисконсульт организации «Лига» Инга Кестобадзе:

— В случае если максимальный срок рассрочки не будет установлен субъектом Федерации до 1 января 2009 года, применяется срок, установленный Правительством (аналогичное правило используется при определении максимального значения площади помещения). Сейчас предлагается узаконить пятилетний срок рассрочки. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центробанка, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Кстати, так как новый закон не исключает права досрочной оплаты приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества, остается открытым вопрос о расчете процентов при досрочном погашении.

В случае приобретения арендатором помещения в рассрочку обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Этот документ оформляется одновременно с договором купли-продажи. Все расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества законодатель возложил на арендатора.

Самая приятная новость закона № 159-ФЗ заключается в том, что наконец решен вопрос относительно неотделимых улучшений. Если преобразования приобретаемого имущества были осуществлены арендатором с согласия арендодателя, то их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого помещения.

Подводный камень

По словам индивидуального предпринимателя Андрея Гончарова, в новом законе остался нерешенным один из самых важных вопросов. Дело в том, что сейчас нередки случаи, когда помещение сдается нескольким арендаторам или «делится» между субарендаторами. В новом законе прямых указаний на льготы при приобретении всего помещения одним из «частичных» арендаторов или субарендаторов нет. Остается непонятным, как будет применяться закон в таких ситуациях и по какому принципу может отдаваться предпочтение тому или иному предпринимателю?

Где заканчивается льгота?

Однако там, где есть приятная новость, существует и неприятная. В соответствии с принятым законом субъекты малого и среднего предпринимательства могут потерять свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения при некоторых обстоятельствах. Во-первых, в случае отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку. Во-вторых, по истечении 30 дней со дня получения бизнесменом предложения или проектов договора купли-продажи арендуемого помещения и договора о его залоге, когда эти договоры не подписаны. В-третьих, с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий представителем малого бизнеса.

В случае если арендатор утратил преимущество на выкуп, то уполномоченный орган может действовать одним из двух способов. Либо он вносит изменения в принятое решение об условиях приватизации арендуемого помещения в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, либо отменяет его.

Договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Внимание! С 1 января 2016 года на основании указания Банка России от 11.12.2015 N 3894-У значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату.

Договор N ____
купли-продажи нежилого помещения
при реализации арендатором преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества с условием о залоге

«__» __________ 20__ г.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98, именуемый в дальнейшем «Комитет», в лице акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», осуществляющего функции продавца на основании _________________________ , именуемого в

дальнейшем «Продавец», в лице

, действующего на основании

, с одной стороны, и

дальнейшем «Покупатель», в лице

, действующего на основании

, с другой стороны (далее вместе — Стороны), в соответствии с

действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения Комитета от ____________ N______ «__________________» (далее — Распоряжение) заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект — указанное в п.1.1 Договора нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей.

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ___________ , общей площадью ____________ кв.м, кадастровый N ______ , находящийся на _____ этаже.

1.2 . Комплект документов, описывающих объект (с указанием соответствующих кадастровых номеров) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к порядку проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1).
_______________
Пункт не включается в случае отсутствия соответствующих документов в составе приватизационного дела».

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена продажи Объекта составляет

(цифрами и прописью)

2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на ____________ с даты заключения Договора в соответствии с приложением ____________ к Договору равными долями, уплачиваемыми _____* с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет: ____________ .
________________
* По выбору Покупателя указывается «ежемесячно» или «ежеквартально».

В Договоре купли-продажи по выбору Покупателя указывается вариант 1 или вариант 2.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются _____* с даты заключения настоящего Договора.
________________
* По выбору Покупателя указывается «ежемесячно» или «ежеквартально».

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей ______% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении ____________ к Договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных в Приложении ____________ к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.5 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в Приложении ____________ к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.4 Договора.

2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на ____________ с даты заключения Договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет: ____________ .

При этом Покупатель:

оплачивает первый увеличенный платеж в размере ____________ (цифрами и прописью) в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется;

оплачивает оставшуюся часть цены продажи Объекта с рассрочкой платежа в соответствии с приложением ____________ к Договору равными долями, уплачиваемыми _____* с даты заключения настоящего Договора.
________________
* По выбору Покупателя указывается «ежемесячно» или «ежеквартально».

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» и составляющей ______% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении ____________ к Договору.

Читайте так же:  Осаго в 2019 году в московской области

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных в Приложении ____________ к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга», за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.5 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в Приложении ____________ к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.4 Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от ________ N ________ на дату заключения Договора.

3.1.2. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2 Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

Выкупаем муниципальное имущество с рассрочкой платежа: нюансы (Зайцева С.Н.)

Дата размещения статьи: 21.05.2015

Индивидуальные предприниматели, как правило, относятся к субъектам малого и среднего бизнеса (критерии соответствия, напомним, представлены в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Если таковые арендуют государственное или муниципальное имущество (недвижимость, в частности), составляющее казну субъекта РФ или муниципального образования, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо унитарным (государственным или муниципальным) предприятием, они могут выкупить это имущество. Причем данное мероприятие (при соблюдении условий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. » ) перечислением НДС в бюджет не сопровождается. Иными словами, выполнять обязанности налогового агента, вмененные Налоговым кодексом (п. 3 ст. 161) покупателям государственного (муниципального) имущества, не надо. Основанием для этого является пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, которым указанные операции выведены из объекта обложения НДС.
———————————
В редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ.

Правда, стоит оговориться: речь идет об имуществе, право собственности на которое перешло к покупателю после 01.04.2011 . Если свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано ранее обозначенной даты, а расчеты производятся (в том числе) после 01.04.2011, покупатель недвижимости (независимо от применяемого им режима налогообложения) признается налоговым агентом — он должен исчислить, удержать из доходов и перечислить в бюджет НДС.
———————————
Дата, с которой начал действовать пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (Федеральный закон от 28.12.2010 N 395-ФЗ).

Кстати, о расчетах: за предоставление рассрочки платежа покупателю нужно уплатить проценты. Вот о них-то (об этих самых процентах), а точнее о спорных ситуациях, возникающих при начислении процентов, мы и поговорим в настоящей статье.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ: оплатить имущество можно единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Если рассрочка согласована, к договору купли-продажи прилагают график оплаты стоимости объекта продажи и процентов за предоставленную рассрочку, в соответствии с которым и производятся платежи.
Но все ли здесь правильно? Какие вопросы могут возникнуть у предпринимателя?

По какой ставке?

Во-первых, следует иметь в виду, что начисление процентов производится в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5).
В Письме от 01.06.2010 N Д05-1681 Минэкономразвития России заострило на этом внимание заинтересованных лиц, указав, что ставка рефинансирования, действующая на момент подписания субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи арендованного имущества, значения здесь не имеет.

Пример 1. Объявление о продаже арендуемого имущества опубликовано 05.09.2012. На эту дату ставка рефинансирования составляла 8% годовых (Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У).
На дату заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества ставка рефинансирования была увеличена (с 14.09.2012 и по настоящее время она составляет 8,25% — Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У).
Проценты за рассрочку платежа по выкупу муниципального имущества рассчитываются исходя из ставки 2,67% (1/3 x 8%).

С какой суммы?

Следующий вопрос, который может возникнуть у предпринимателя: с какой суммы договора (с учетом или без учета НДС) считается процент?
Ответ, понятно, зависит от того, есть ли этот налог в стоимости имущества в принципе.
В случае если государственное (муниципальное) арендуемое имущество выкупается субъектами малого и среднего бизнеса «сегодня» (право собственности на него перешло к покупателю после 01.04.2011), объекта налогообложения, как уже было отмечено, не возникает (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получается, налога в цене имущества нет, поэтому проценты начисляются на сумму договора.
Кстати, напомним: в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Эта цена отражается в отчете об оценке объекта оценки.

Пример 2. Между предпринимателем (покупателем) и департаментом (продавцом) заключен договор (от 10.05.2011) купли-продажи объекта муниципальной собственности (встроенных нежилых помещений общей площадью 218 кв. м на первом этаже жилого дома) с рассрочкой платежа.
Цена выкупаемого имущества определена в размере 5 488 083 руб., что подтверждено отчетом независимого оценщика.
Имущество подлежит оплате в рассрочку согласно графику оплаты, содержащемуся в приложении к договору (в срок не позднее 10.05.2012, 10.05.2013, 10.05.2014). Проценты начисляются в размере 2,66% годовых и выплачиваются вместе с основной суммой долга.
Сумма, на которую начисляются проценты (во всяком случае на начальном этапе, но об этом чуть позже), — 5 488 083 руб.

Однако формулировки записей в отчете об оценке объекта оценки могут быть разными ввиду указания (отсутствия такового) данных о НДС. Вот, например, одна из них: «рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки с учетом разумного округления, включая НДС, составляет 574 000 (пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей; рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки без учета НДС составляет 486 441 (четыреста восемьсот шесть тысяч четыреста сорок один) рубль».
Причем этот момент (включения/невключения в стоимость имущества НДС) весьма «каверзный». И речь идет далеко не о начислении процентов (рассматриваемая нами ситуация), а о сумме налога как таковой — продавец (при определенных обстоятельствах) желает получить оплату имущества с суммой НДС, покупателю же эта ситуация не выгодна.
Чтобы было понятнее, сопроводим сказанное примером из арбитражной практики .
———————————
Дополнительно см. Постановление ФАС УО от 09.12.2011 N Ф09-7401/11.

Пример 3. Выкупная стоимость муниципального имущества на основании отчета (от 28.11.2011) определена экспертом как с учетом НДС (100 822 954 руб.), так и без учета НДС (85 443 181 руб.).
Имущество выкупается в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, операция не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи покупатель предложил комитету внести изменения в договор купли-продажи (от 22.06.2012) путем исключения из стоимости имущества НДС и подписать соответствующее дополнительное соглашение.
Отказ комитета, намеревавшегося получить оплату с учетом НДС, внести изменения в договор послужил основанием для обращения покупателя имущества в суд.
В Постановлении от 02.09.2013 N А79-11772/2012 (Определением ВАС РФ от 29.11.2013 N ВАС-16742/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС) ФАС ВВО поддержал апелляционный суд, который пришел к обоснованному выводу о ничтожности условия договора купли-продажи в части включения в продажную стоимость имущества НДС.
Приняв во внимание, что спор относительно определенной оценщиком рыночной стоимости имущества между сторонами отсутствует, а разногласия относительно цены договора возникли между сторонами именно в части включения в стоимость суммы НДС, суд счел возможным определить цену договора в размере 85 443 181 руб. без НДС исходя из представленного комитетом отчета об оценке; также подлежало приведению в соответствие установленной цене недвижимости условие о рассрочке платежа.

Но вернемся к теме. Теперь рассмотрим ситуации, к которым норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ «не подключается». Так обстоят дела в случае, если право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю до 01.04.2011, а платежи (из-за предоставленной рассрочки) производятся (не исключено) по сей день либо когда утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. И там , и там коммерсант обязан выступить в роли налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет.
———————————
См. Письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-07-14/32220, от 05.07.2012 N 03-07-14/62, от 19.06.2012 N 03-07-14/59, от 29.08.2011 N 03-07-14/88, от 29.07.2011 N 03-07-07/40 и др.), ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753, от 23.06.2011 N АС-3-3/2148@, от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@.
См., например, Письмо Минфина России от 25.07.2011 N 03-07-07/35.

Получается, что в подобных случаях сумма договора складывается из двух сумм: основного долга (перечисляется продавцу) и НДС (подлежит уплате в федеральный бюджет).
А проценты как начисляются? Обоснованный (с нашей точки зрения) ответ находим в Постановлении ФАС ВВО от 02.11.2010 N А82-760/2010 (Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-1875/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора). Судебные инстанции пришли к выводу, что начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС, при этом проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит, а неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца неосновательного обогащения, что не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
К тому же (отметили судьи) обязанность по уплате НДС возникает в момент наступления срока оплаты имущества и осуществляется самим покупателем, а не муниципалитетом, в связи с чем начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со ст. 395 «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» ГК РФ, неправомерно.

Учитывать ли платежи, подлежащие внесению по графику?

Следующий вопрос, заслуживающий внимания, опять связан с начислением процентов за рассрочку платежа.
Допустим, в соответствии с графиком покупатель должен уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета ее уменьшения на платежи, подлежащие внесению по графику. Как вам такой подход?
А вот ФАС СЗО в Постановлении от 13.08.2013 N А66-5430/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17178/13) пришел к выводу, что график оплаты в рассрочку рыночной стоимости имущества, устанавливающий обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учета уменьшения ее на суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, составлен с нарушением закона, так как противоречит правовой природе указанных процентов.
Обоснование было следующим. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 ГК РФ).
Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 ГК РФ. По смыслу п. п. 1 и 2 этой статьи право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
С учетом изложенного рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, — процентами за пользование займом.
Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Федерального закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства .
———————————
Такой же вывод следует и из Постановления ФАС СЗО от 10.07.2013 N Ф07-3933/13 (поддержано Определением ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-13000/13).

Читайте так же:  Судебно-баллистическая экспертиза подготовка материалов

Проценты и налоговая база

И последний вопрос. Он будет интересен коммерсантам — покупателям муниципального имущества, которые выполняют обязанности налогового агента (не будем повторять случаи, когда события развиваются именно так: по ходу статьи на этом акцентировалось внимание).
Так вот, определять налоговую базу по НДС долгое время рекомендовалось с учетом начисленных и уплаченных процентов . И, несмотря на противоречивость данной позиции , многие (чтобы не вступать в споры с контролерами) поступали именно так.
———————————
См., например, Письма ФНС России от 12.05.2010 N ШС-37-3/1426@ «Об исчислении НДС налоговыми агентами при приобретении имущества казны» (вместе с Письмом Минфина России от 19.10.2009 N 03-07-15/147), Минфина России от 27.02.2012 N 03-07-14/25 и др.
См., например, Постановление ФАС ПО от 07.08.2012 N А12-542/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 01.11.2012 N ВАС-14084/12).

Сегодня официальные органы изменили свой подход: сумма процентов в налоговую базу не включается (см. Письма Минфина России от 17.06.2014 N 03-07-15/28722 (направлено для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13219@), от 18.08.2014 N 03-07-11/41207). А обоснование уже нам знакомое — те же ссылки на Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14, п. 2 ст. 823 ГК РФ и пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому проценты по займам (в данном случае — плата за пользование коммерческим кредитом) НДС не облагаются.

Мы рассмотрели некоторые вопросы, которые могут возникнуть у коммерсантов, выкупающих арендуемую ими государственную (муниципальную) недвижимость в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, в отношении процентов, выплачиваемых за рассрочку платежа данного имущества. Во-первых, такие проценты рассчитываются в соответствии с законодательством исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Во-вторых, начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС. Кроме того (и это в-третьих), проценты начисляются на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Во всяком случае арбитражная практика такой подход поддерживает.
И еще. Коммерсантам, выкупающим государственное (муниципальное) имущество в рамках Федерального закона N 159-ФЗ и исполняющим при этом роль налоговых агентов, надо взять на вооружение последние разъяснения официальных органов, согласно которым сумма процентов за рассрочку платежа в налоговую базу по НДС не включается.

Приобретение муниципального помещения в рассрочку

Приобретение муниципального помещения в рассрочку

Организация приобрела здание у Комитета по управлению муниципальным имуществом в рассрочку на 4 года под 5% годовых. Его стоимость составляет 6 млн. руб., в т.ч. НДС — 915 254,24 руб., ежемесячный платеж — 125 000 руб., в т.ч. НДС — 19 067,80 руб., ежемесячные проценты по рассрочке — 25 000 руб. Стороны подписали договор купли-продажи и акт приема-передачи 01.10.2010. Деньги в Комитет по управлению муниципальным имуществом в размере 105 932,20 руб. организация перечислила 23.10.2010. Госпошлину в размере 15 000 руб. компания оплатила и подала документы на госрегистрацию 01.11.2010. Свидетельство о госрегистрации права собственности на здание организацией получено 03.12.2010. Кроме того, бухгалтер принял решение не включать начисленные проценты за рассрочку оплаты имущества в базу для расчета НДС. Согласно учетной политике проценты за пользование заемными средствами не увеличивают стоимость приобретаемого имущества. Также здание может быть учтено в составе объектов основных средств не ранее чем будут поданы документы на государственную регистрацию прав на этот объект недвижимости.

При этом в учете бухгалтер должен сделать следующие записи по приобретению объекта недвижимости:
1 октября 2010 г.

Дебет 08 Кредит 60
— 5 084 745,76 руб. (6 000 000 — 915 254,24) — отражена стоимость объекта недвижимого имущества как вложения во внеоборотные активы на основании акта приемки-передачи основного средства;

Дебет 19 Кредит 76 «Налоговый агент по НДС»
— 915 254,24 руб. — отражен НДС по приобретенному имуществу;
23 октября 2010 г.

Дебет 60 Кредит 51
— 105 932,20 руб. (125 000 — 19 067,80) — перечислен первый платеж за приобретенное имущество;
Дебет 76 «Налоговый агент по НДС» Кредит 68 «НДС»
— 19 067,80 руб. — удержан НДС при выплате денег продавцу;
29 октября 2010 г.

Дебет 91-2 Кредит 67 «Проценты по коммерческому кредиту»
— 25 000 руб. — начислены проценты по условиям договора;

Дебет 67 «Проценты по коммерческому кредиту» Кредит 51
— 25 000 руб. — перечислены проценты за отсрочку платежа.

В ноябре и декабре бухгалтер должен делать в учете аналогичные проводки по перечислению сумм долга и процентов за приобретенное имущество и удержанию НДС.

Кроме того, 01.11.2010 нужно сделать в учете следующие записи:
Дебет 68 «Госпошлина» Кредит 51
— 15 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объекты недвижимости;

Дебет 08 Кредит 68 «Госпошлина»
— 15 000 руб. — затраты на госпошлину включены в первоначальную стоимость объекта недвижимости;

Дебет 01 Кредит 08
— 5 099 745,76 руб. (5 084 745,76 + 15 000) — здание принято на учет в составе основных средств. Сумма НДС, удержанная организацией при исполнении ей обязанности налогового агента за IV кв. 2010 г., составит: 19 067,80 руб. х 3 мес. = 57 203,40 руб.

Налоговый агент 1/3 суммы удержанного НДС должен перечислить в бюджет не позднее 20.01.2011. Заявить ее на вычет компания может уже в декларации за IV кв. 2010 г. при условии, что до ее подачи удержанный налог в бюджет был перечислен.

В учете будут следующие проводки:
Дебет 68 «НДС» Кредит 51
— 19 067,80 руб. — исполнена обязанность налогового агента по уплате НДС в бюджет;

Дебет 68 «НДС» Кредит 19
— 19 067,80 руб. — НДС принят к вычету.

Не позднее 21.02.2011 (20.02.2011 — воскресенье) и 21.03.2011 (20.03.2011 — воскресенье) организация должна уплатить оставшиеся 2/3 суммы удержанного ей НДС — 38 135,60 руб. (19 067,80 руб. х 2 мес.).

Не позднее 21.02.2011:
Дебет 68 «НДС» Кредит 51
— 19 067,80 руб. — исполнена обязанность налогового агента по уплате НДС в бюджет.

Не позднее 21.03.2011:
Дебет 68 «НДС» Кредит 51
— 19 067,80 руб. — исполнена обязанность налогового агента по уплате НДС в бюджет.
Право на вычет по перечисленному НДС в сумме 38 135,60 руб. организация может заявить только в декларации за I кв. 2011 г. при условии, что до ее подачи удержанный налог в бюджет был перечислен.

В учете это будет отражено следующей записью:
Дебет 68 «НДС» Кредит 19
— 38 135,60 руб. — НДС принят к вычету.

Выкуп муниципального имущества

Здравствуйте, нужна консультация , ситуация следующая :

Индивидуальный предприниматель воспользовался правом преимущественного выкупа арендуемого у муниципального учреждения помещения с рассрочкой на 5 лет . По семейным обстоятельствам он вынужден прекратить деятельность . Может ли он передать помещение ( с обременением — залог )вместе с бизнесом другому предпринимателю ? Какой срок после заключения договора должен пройти? Каким образом все оформить сделку, что бы расходы были минимальными . Договор заключен совсем недавно , большая часть долга по рассрочки не погашено. Спасибо , очень ждем ответ .

Ответы юристов (19)

Чтобы ответить на Ваш вопрос нужно видеть условия договора, договор выложите пожалуйста

Уточнение клиента

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

09 Сентября 2015, 18:33

Есть вопрос к юристу?

Светлана, добрый день.

Вы можете оформить передачу недвижимости, как имущественный комплекс со всеми обязанностями и правами. которые с ним связаны. Регистрируется это в Росреестре один раз.

Статья 132. Предприятие

[Гражданский кодекс РФ][Глава 6][Статья 132]

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом
купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с
установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Не имеет значения.

Каким образом все оформить сделку, что бы расходы были минимальными
Светлана

Договор купли-продажи, где прописать все условия погашения задолженности. Сейчас между Вами и муниципалитетом есть договор залога на данное имущество или просто договор купли продажи в рассрочку?

Уточнение клиента

Договор купли-продажи в рассрочку, свидетельство с обременением.

08 Сентября 2015, 16:35

Может ли он передать помещение ( с обременением — залог )вместе с бизнесом другому предпринимателю?
Светлана

Без проведения конкурсных процедур, такая передача помещения, которое является муниципальной собственностью будет нарушением ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Только досрочное расторжение договора аренды и заключение нового по результатам конкурентных процедур в соответствии с Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67

Добрый день, Светлана.

Конечно нужно посмотреть договор, но все подобные договора, с которыми я работал содержали условие о том, что отчуждение третьему лицу возможно только с согласия КУИ (у нас это орган, распоряжающийся муниципальным имуществом).

При этом, на практике такое согласие не дают никогда до тех пор, пока не будет полностью погашен долг перед продавцом.

На практике это реализуется путем заключения трехстороннего договора с предварительной оплатой в виде задолженности по выкупу со стороны нового покупателя имущества.

Если же вы просто хотите переуступить право выкупа третьему лицу — то это невозможно, только путем расторжения договора и участия этого третьего лица в новых торгах на право аренды. В этом вопросе поддерживаю Галину.

Уточнение клиента

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Читайте так же:  Нарушение дисциплины на работе увольнение

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

09 Сентября 2015, 18:34

Здравствуйте, Светлана. Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В связи с вышеуказанным хотелось бы видеть договор купли-продажи.

Если залог установлен на основании договора купли-продажи в рассрочку, значит это ипотека в силу закона. Согласно ч.2 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ч.1 ст.37 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. (в Вашем случае если иное не предусмотрено договором купли-продажи с рассрочкой платежа). Думаю, что иное не предусмотрено, поэтому необходимо согласия Администрации на отчуждение имущества.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. (ч.1 ст.38 Закона)

Согласно ст.39 Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Уточнение клиента

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

09 Сентября 2015, 18:33

Доброго времени Светлана!

Полностью солидарен с юристами — Сальниковой Галиной и Горяиновым Александром Александровичом, т.к., сам проводил такие торги согласно приказа 67 ФАС России от 10.02.2010 № 67., и в проекте договора и в последующем при заключении договора всегда было указано что., отчуждение арендатором может быть произведено только с согласия собственника, поэтому не получив его не возможно продать не переуступить право третьему лицу.

Хотя для более точного ответа нужно смотреть договор аренды.

Уточнение клиента

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

09 Сентября 2015, 18:35

Если я правильно понимаю, имущество приобретено ИП в собственность на основании ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, об аренде здесь речь не идет.

Право выкупа в принципе невозможно уступить — согласно ч.7 ст.4 указанного закона уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. Но здесь и не идет речь об уступке права выкупа. Имущество уже приобретено в собственность, уже выкуплено. Поэтому ИП может его продать кому угодно при соблюдении требований ФЗ «Об ипотеке» и непосредственно договора купли-продажи муниципального имущества.

В ваших словах есть правда. Однако не видя договора сложно делать однозначные выводы:
Вполне может быть, что там именно договор аренды с выкупом. Если просто договор купли-продажи, то переход права собственности может быть не зарегистрирован.

Впрочем, судя по тому, что Светлана упомянула залог — помещение видимо уже является собственностью ИП.

Как вариант выхода из ситуации можно предложить заключить договор аренды на помещение уже между ИП и покупателем с последующим выкупом.
В договоре указать:

— арендная плата равна сумме платежа по рассрочке;

— порядок оплаты по аренде прописать в точности как порядок рассрочки по договору. При это есть два варианта:
1. арендатор платит сразу КУИ с пометкой платежа «По такому то договора за такого то ИП». Наше КУИ такое пропускает, хотя на мой взгляд тут возможны тяжбы по неосновательному обогащению, надо уточнять на месте этот момент.
2. Арендатор платит ИП, ИП переводит эти деньги — КУИ. В таком случае сроки для арендных платежей должны быть смещены для возможности уплаты ИП этих сумм по рассрочке.

— после погашения рассрочки и снятия залога помещение переходит в собственность арендатора, при этом выкупная цена уже заложена в арендную плату.

Если арендатор согласится — мне кажется вполне рабочий вариант.

В этом случае и КУИ будет в стороне.

Совершенно верно Вы понимаете.

воспользовался правом преимущественного выкупа
Светлана

большая часть долга по рассрочки не погашено.
Светлана

Часть, хоть и малая уже погашена. Так что никакие торги здесь уже не уместны. Обычная продажа залогового имущества с согласия залогодержателя.

Да не факт, кстати. Наши в договоре пишут, что при единичном случае просрочки платежей продавец расторгает договор в одностороннем порядке с возвратом имущества в муниципальную собственность. Думаю, это повсеместная практика.

Хорошо бы конечно, посмотреть заключенный договор, поскольку от его условий многое зависит. Персональные данные можно вымарать, но вот с текстом не мешало бы ознакомиться.

Уточнение клиента

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

09 Сентября 2015, 18:36

Ну, видимо, не остается, а возвращается? Как именно этот вопрос описан точно в договоре?

Уточнение клиента

Продавец в течении 3-х дней с момента истечения допустимой просрочки имеет право направить покупателю письменное уведомление , с даты отправления которого Договор считается расторгнутым,все обязательства Сторон по Договору прекращаются. Объект остается в собственности Администрации . Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора в данном случае не требуется.

09 Сентября 2015, 18:48

Если это фраза из договора, тогда Вы не сможете переуступить право, так как переуступка предполагает расторжение договора и заключение его с новым покупателем.

Уточнение клиента

Продавец в течении 3-х дней с момента истечения допустимой просрочки имеет право направить покупателю письменное уведомление , с даты отправления которого Договор считается расторгнутым,все обязательства Сторон по Договору прекращаются. Объект остается в собственности Администрации . Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора в данном случае не требуется.

09 Сентября 2015, 18:49

Вы даете цитаты по поводу просрочки, она у Вас есть?

Уточнение клиента

Нет , это все что есть в договоре , думала буден нужно.

10 Сентября 2015, 12:13

В Вашем случае заключать договор нужно будет с новым покупателем

Продавец в течении 3-х дней с момента истечения допустимой просрочки имеет право направить покупателю письменное уведомление, с даты отправления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются. Объект остается в собственности Администрации. Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора в данном случае не требуется.
Светлана

А Вы не произвели оплату? уведомление направили?

Уточнение клиента

Нет , это все что есть в договоре , думала буден нужно.

10 Сентября 2015, 12:14

Таким образом, переуступить право выкупа вы не вправе.

Совершить отчуждение имущества до полного погашения рассрочки — тоже.

Единственный выход — либо погашать рассрочку, либо вариант с арендой, предложенный мною выше.

За просрочку, расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.
Светлана

Это не так. Если договор будет расторгнут со стороны продавца — деньги вам будут вернуть обязаны, иначе это неосновательное обогащение. Если же не вернут добровольно — через суд взыскать проблем не составит. По этому вопросу довольно много судебной практики, плюс Постановление Пленума.

Светлана, в данном случае, так как в договоре купли-продажи ничего не сказано про право покупателя на отчуждение объекта недвижимости, необходимо руководствоваться положениями ФЗ «Об ипотеке», согласно которому Вы можете произвести отчуждение имущества только с согласия залогодержателя. Вот от этого и надо отталкиваться. Сомневаюсь, что Вам его дадут, так как договором купли-продажи предусмотрен односторонний порядок расторжения договора продавцом в случае просрочки платежа.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.