Договор аренды с ремонтом в счет арендных платежей

Рубрики Статьи

Ремонт в счет арендной платы

Подборка наиболее важных документов по запросу Ремонт в счет арендной платы (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ремонт в счет арендной платы

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Ремонт в счет арендной платы

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Договор аренды с ремонтом в счет арендных платежей

Золотые правила договора аренды. Правовая экспертиза договора, которая защитит арендатора и предотвратит конфликты

Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы
Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год
Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества

Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды. Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы. С тем, чтобы помочь нашим читателям, осуществляющим юридическое сопровождение сделки по аренде офиса, предотвратить проблемы и конфликты.

Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем ординарное юридическое действие, но на практике, как это не удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко.
Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным – на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса (определение ВАС РФ от 17.10.07 № 13382/07). Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий налоговых органов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать имущество в аренду. Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор, если согласно законодательству он подлежит государственной регистрации.
Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности. Если имущество находится у арендодателя на ином вещном праве (унитарные предприятия или учреждения), то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать имущество в аренду. Это может быть:
1) договор, заключенный арендодателем с собственником помещения (например, договор на право хозяйственного ведения, договор оперативного управления), где прямо сказано, что арендодатель вправе передавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора;
2) письмо от собственника, подтверждающее права арендодателя;
3) отметка собственника на договоре аренды (штамп собственника на договоре в знак согласия)

Не допустить в договоре формулировок, которые можно толковать как освобождение от арендной платы

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Она может быть в виде твердой суммы (периодической или единовременной), доли в полученных арендатором плодах, продукции и доходах, предоставленных арендатором услугах, переданных арендодателю вещах. И, наконец, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. С последней формой арендной платы нужно быть аккуратнее.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Делится Наталья Фиш, эксперт по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «По условиям договора стороны хотели возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы. Это законно и возможно, но формулировка условий конкретного договора создала сторонам определенные проблемы. Так, в договоре было предусмотрено, что «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за такой-то период». В этом случае, исходя из прямого смысла договора, арендная плата как бы вообще не предполагается. За данный период у арендатора возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре».

Надо внимательно следить за тем, как определены условия о включении улучшений имущества в счет арендной платы. Например, можно было указать, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

Убедить арендодателя в неправомерности условия о частом повышении арендной платы

ЦИТИРУЕМ ЗАКОН. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

На практики арендодатели постоянно пытаются предусмотреть в договоре положения, позволяющие им изменять арендную плату чаще, чем это возможно.
Между тем, как подтверждает судебная практика, норма пункта 3 статьи 614 вовсе не позволяет сторонам прописывать в договоре, что арендная плата меняется чаще. А вот установить запрет на изменение арендной платы договором можно. Или зафиксировать, что она не может меняться, к примеру, чаще, чем раз в два года.
Однако надо учитывать вот что. Суды исходят из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ: Юлия Ахмедова, ведущий юрист отдела правовых корпоративных стратегий ЗАО АКГ «Развитие бизнес систем» уверена, что ограничение действует только в отношении арендной платы, которая устанавливается в твердой сумме. «Если размер арендной платы является определяемым, то более частое (один раз в пол года, ежеквартально и т.п.) изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением ее размера в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса».

Так, если договором предусмотрено ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, то ее более частое, чем раз в год, повышение возможно.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным условия договора аренды о ежеквартальном повышении размера арендной платы. По договору, арендная плата должна была индексироваться с учетом инфляции. По мнению истца, это условие противоречило императивной норме Гражданского кодекса, которая устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако кассационная инстанция отменила решение, и отказала в иске по следующим основаниям. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а должна исчисляться по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска было отказано (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

В другом деле арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы влечет за собой более частое изменение размера арендной платы. Но в удовлетворении иска также было отказано, так как в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ) (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Не заключать отдельных соглашений на оплату коммунальных услуг

Арендная плата за нежилое помещение часто включает в себя две составляющих: постоянную и переменную. Постоянная – это собственно плата за пользование помещением. А переменная состоит из коммунальных расходов и определяется на основании счетов, выставляемых арендодателем ежемесячно.
Сразу скажем, что отказ арендатора оплачивать коммунальные услуги, которые поставляются через присоединенную сеть (вода, электроэнергия) на том основании, что он не является абонентом, суд не примет.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам Гражданского кодекса об энергоснабжении. Суд первой инстанции поддержал довод истца и признал договор ничтожным, так как не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента (арендатора) (ст. 545 ГК РФ). Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение. Сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент, имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации. Ответчик (арендодатель) в качестве абонента получал электроэнергию на основании договора с энергоснабжающей организацией. С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором. Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором энергоснабжения, необоснован. Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось (информационное письмо ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Однако такое соглашение чревато для арендатора налоговыми рисками. Налоговые инспекторы могут исключить из состава расходов платежи за электроэнергию по отдельному договору по причине отсутствия согласия энергоснабжающей организации. Правда, с учетом позиции Высшего арбитражного суда, высока вероятность того, что в суде арендатор такой налоговый спор выиграет. Но чтобы разбирательств избежать, лучше не заключать отдельного договора или соглашения на коммунальные услуги, а включать коммунальные платежи в арендную плату.

Читайте так же:  Требования к горелкам для котлов

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Рассказывает Наталья Фиш, эксперта по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «К нам недавно обратилась компания с вопросом о возможности заключения договора энергоснабжения без договора аренда. Такая ситуация возникает, когда речь идет, например, о том, что у одного здания два собственника, а договор с энергоснабжающей организацией есть только у одного из них. Второй собственник по каким-то причинам не хотел заключать договор напрямую с энергоснабжающей организацией, а рассчитывал получать электрическую энергию через другого собственника здания. При этом оба собственника не собирались получать разрешение энергоснабжающей организации на заключение такого договора. Они полагали, что действуют правомерно на основании позиции Высшего арбитражного суда. Мы проанализировали эту ситуацию и пришли к выводу, что заключение договора энергоснабжения без получения согласия энергоснабжающей организации в рассматриваемой ситуации неправомерно. Таким собственникам тяжело будет правильно выстроить отношения не только между собой, но и со своими арендаторами. Ведь заключение договора аренды с одним собственником, а договора энергоснабжения с другим также не возможно без согласия энергоснабжающей организации».

Особо оговорить в договоре обязанности сторон в отношении ремонта

Если стороны «забудут» в договоре оговорить условие о капитальном ремонте, то он полностью ляжет на плечи арендодателя. Такое положение будет полностью соответствовать статье 210 Гражданского кодекса, которая возлагает обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны. Но только при одном условии: если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.
Чтобы предотвратить конфликты, лучше все-таки внести в текст договора подробные положения о капитальном ремонте. Указать, кто будет его проводить, кто и в каком порядке профинансирует и др.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета — Недвижимость и Право», советует: «Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему, для защиты своих интересов, нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы».

Если же арендодатель все-таки пренебрегает своей обязанностью делать ремонт, а он объективно необходим, закон дает арендатору право зачесть свои расходы в одностороннем порядке без согласия арендодателя. Но обилие арбитражной практики свидетельствует, что не все арендодатели так запросто сдаются. Поэтому важно безукоризненно оформить документы.
Во-первых, у арендатора должно быть документальное подтверждение того, что возникла неотложная необходимость ремонта помещения (постановления федеральных арбитражных судов Центрального округа от 26.09.07 № А64-3459/06-9, Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30, Дальневосточного округа от 01.11.05 № Ф03-А51/05-1/3001). Это может быть акт, подписанный обеими сторонами, заключение эксплуатационных организаций, независимых технических экспертиз и т.п. Во-вторых, необходимы доказательства, что арендодателя просили сделать капитальный ремонт, но он отказался или просто не ответил (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30). В-третьих, заявление о зачете лучше послать заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае, оно будет служить подтверждением того, что арендодатель получил заявление о зачете.
Заявление о зачете можно сделать еще до фактической оплаты арендатором ремонтных работ подрядчику (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.01 № 65). Но вот включить в зачетную сумму будущую арендную плату нельзя. По мнению Президиума ВАС, зачет возможен только в отношении тех арендных платежей, срок уплаты которых уже наступил (п. 18 информационного письма № 65). Но когда придет срок следующего платежа по аренде компания вправе направить арендодателю новое заявление о зачете – на оставшуюся часть затрат на ремонт.
Отметим, что арендатору, желающему компенсировать свои расходы за счет арендодателя, возможно, придется еще доказывать, что ремонт был именно капитальным.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений. Свою позицию он обосновал тем, что предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который ООО ссылалось в обоснование своих требований, было выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования. Такие работы, по мнению суда, охватываются понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. В удовлетворении иска было отказано (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.07 № А56-9960/2006).

Заручиться согласием собственник на неотделимые улучшения арендованного имущества

Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается. При необходимости арендатор, конечно, может их произвести, осознавая, что никакого возмещения расходов он не получит. Кроме этого, есть риск, что арендодатель попросит при прекращении договора аренды эти улучшения все-таки отделить, что означает новые расходы для арендатора. Так, согласно статье 622 кодекса, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания и арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.
Вопрос о праве собственности на неотделимые улучшения также остается открытым. Из названия и смысла нормы, регулирующей отношения, связанные с использованием неотделимых улучшений, с полной уверенностью можно сказать, что после окончания срока действия договора они остаются в собственности арендодателя. Причем независимо от того, возмещал ли он расходы арендатору, связанные с улучшением имущества или нет. Однако с какого момента у арендодателя возникает право собственности на неотделимые улучшения? Конкретного ответа на этот вопрос Гражданский кодекс не дает. Некоторые эксперты полагают, что из контекста статьи 623 кодекса следует: неотделимые улучшения изначально принадлежат арендодателю. Однако анализ арбитражной практики показывает, что суды не видят каких-либо нарушений действующего законодательства в той ситуации, когда неотделимые улучшения арендованного имущества стороны договариваются считать собственностью арендатора (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 16.04.02 № А11-3026/2000-К1-4/127, Северо-Западного округа от 27.03.01 № А56-2448/00).

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. По мнению Дениса Шорина, старшего юриста, руководителя проектов компании «Самета — Недвижимость и Право», «особое внимание необходимо обратить на то, что нормы статьи 623 Гражданского кодекса не определяют такое понятие, как «улучшение имущества». Поэтому часто его употребляют, говоря о капитальном ремонте объекта аренды. На самом деле капитальный ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии, а не на его улучшение».

Иметь в виду право арендодателя на удержание имущества арендатора

Арендодатель всегда несет риск невнесения арендатором арендной платы. Если такое неприятное событие произошло, то арендодатель в соответствии с Гражданским кодексом приобретает право удерживать его имущество (например, товар, оборудование и т.д.) до момента внесения арендных платежей.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Между сторонами был заключен договор аренды сроком на пять лет. В арендованном помещении арендатор держал свое оборудование. Когда арендатор захотел вывезти свое имущество, арендодатель учинил этому препятствия. Он объяснил свое поведение тем, что имеет право удержания на основании пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса, потому что арендатор не уплатил ему арендную плату в полном объеме. После полного расчета он пообещал вернуть. Тогда арендатор обратился в суд с иском о возврате имущества из чужого незаконного владения. Суды всех инстанций в иске отказали по следующим основаниям. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Арендатор сам оставил это оборудование у арендодателя после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поэтому арендодатель вправе удерживать оборудование, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Надо иметь в виду, что если в договоре аренды ничего о праве арендодателя удержать имущество арендатора за долги по арендной плате не говорится, собственник имущества все равно такое право получит в силу прямого указания закона. Поэтому если арендатор хочет это право исключить или ограничить, необходимо четко это записать в договоре.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Дарья Муратова, юрист ЗАО «К&В», адвокат специально разъяснила, что попытки некоторых арендаторов исключить условие об удержание из договора абсолютно бесполезно. «Право удержания принадлежит арендодателю на основании закона (§ 4 гл. 23 ГК РФ) и не зависит от того, включено такое условие в договор аренды или нет – за исключением случая, когда договор содержит иные правила относительно удержания, например, прямо его запрещает. Поэтому условие об удержании в договор аренды можно не включать, имея при этом в виду, что если арендатор свои обязательства нарушит, арендодатель сможет данным правом воспользоваться. Если же арендатор не хочет, чтобы у арендодателя такое право было, либо хочет установить иные правила удержания, ему следует настаивать на включение в договор аренды условия, четко это регламентирующее».

Читайте так же:  Ограниченная материальная ответственность в качестве общего правила наступает в случае причинения

Прописать, что арендные платежи будут перечисляться только после подписания приема-передачи помещения

Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным, закон связывает его с моментом передачи имущества арендатору и составлению сторонами акта приема-передачи, к примеру, помещения. Иначе обязанность арендодателя по передаче имущества будет не исполнена, а, следовательно, у арендатора не возникает обязанности по оплате арендных платежей.
Правда, судебная практика по этому вопросу не однозначна. Так, в одном из дел, кассационная инстанция посчитала, что нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор не заключенным. А значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.03 № Ф04/382-16/А45-2003).
Но есть и противоположные судебные решения (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.04 № А29-5664/2003-2э). Поэтому лучше всего соблюсти все правила по составлению передаточной документации (п.1 ст. 655 ГК РФ). А чтобы дисциплинировать контрагента, указать в договоре, что платежи будут перечислять столько после оформления соответствующего акта.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета — Недвижимость и Право» отмечает, что «подписание передаточных документов важно для арендатора еще и потому, что акт приема–передачи арендованного имущества является первичным документом, подтверждающим совершение данной хозяйственной операции. И его отсутствие лишает права арендатора включать в затраты расходы по арендной плате».

Дополнительное соглашение к договору аренды. о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Г. [вписать нужное]

[число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Длинные арендные каникулы в счёт ремонта, налогообложение

Добрый день, уважаемые юристы!

Мы ООО, на упрощённой системе «доход минус расход». У нас заключён предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения (с ИП на упрощённой системе «доход»), в котором оговорены следующие условия:

— собственник своими силами, но за наш счёт и из наших материалов производит ремонт помещения по нашим требованиям

— после окончания ремонта (и формальностей, связанных с его оформлением в кадастре и архитектуре) мы заключаем с собственником долгосрочный договор аренды с регистрацией

— наши расходы на ремонт собственник частично компенсирует за счёт арендной платы («Арендодатель обязуется: Зачесть понесённые Арендатором расходы на перепланировку и ремонт Помещения в счёт арендной платы по Договору аренды Помещения при его заключении. В случае, если размер понесённых Арендатором затрат больше *00 000 руб. (* тысяч рублей ноль копеек), засчитывается только эта сумма (* тысяч рублей ноль копеек).»).

Эти «арендные каникулы» получаются достаточно длинные, более 7 мес. Наши расходы на ремонт составили примерно в 2 раза больше этой компенсации.

Вопрос: как правильно оформить основной договор аренды и первичные документы? В частности, чтобы сумма компенсации не была засчитана нам во внереализационные доходы на основании п.8 ст. 250 НК РФ?

Оформить акт взаимозачёта? Но ведь у арендодателя нет обязанности выплатить нам эту сумму, есть обязанность её с нас не взимать. Или это не важно?

Ответы юристов (13)

Для начала нужно перенести условия из предварительного договора в основной.

Поскольку предварительный договор должен содержать условия,

позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто

соглашение при заключении предварительного договора.

И изменить их в части суммы расходов.

Первичку сделает нанятый бухгалтер.

От применения ст. 250 НК РФ не уйти.

Это обозначено в договоре аренды.

Уточнение клиента

К предварительному договору приложен проект «основного», в нём есть пункт:

«Расходы по перепланировке и ремонту Помещения, понесённые Арендатором, засчитывается в счёт арендных платежей, в соответствии с условиями заключённого ранее Сторонами Предварительного договора о заключении Договора аренды Помещения (с учётом положений пп. 3.1.6, 3.2.1, 4.11 Предварительного договора о заключении Договора аренды Помещения). «

28 Апреля 2017, 10:56

Есть вопрос к юристу?

Вы можете оформить с арендодателем договор подряда на выполнение работ по ремонту помещения, согласуйте требуемую стоимость производимых работ. А потом проведете зачет по арендной плате.

При этом Вы можете варьировать что включать в ремонт, который потом будет зачтен, а что не включать, что позволит Вам выйти на нужную сумму по арендной плате, чтобы войти в требуемые 7 месяцев.

Уточнение клиента

Не будут ли никого смущать такие моменты:

1. стоимость ремонта получилась ощутимо больше той суммы, которую мы договорились компенсировать, а договор подряда, я так понимаю, надо заключить именно на эту сумму (с другой стороны, мы же имеем право работать в убыток);

2. в наших ОКВЭДах нет никаких строительно-отделочных кодов, ремонт помещения для нас — непрофильный вид деятельности.

28 Апреля 2017, 10:59

Оформить акт взаимозачёта? Но ведь у арендодателя нет обязанности выплатить нам эту сумму, есть обязанность её с нас не взимать. Или это не важно?
Михаил Смолин

Дохода здесь у вас в любом случае не возникает. У вас здесь везде только расходы.

Во-первых, вы арендуете объект. Арендные платежи учитываете у себя в расходах.

Статья 346.16. Порядок определения расходов
1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
4) арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество;

Во-вторых, у вас возникает расход на ремонт арендованного имущества.

Статья 346.16. Порядок определения расходов
1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
3) расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных);

Но так как собственник частично компенсирует вам расход, это говорит о том, что в договоре у вас установлено условие о том что вы фактически делите расходы на ремонт. То есть вы договорились совместно нести данные расходы.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,если иное не установлено законом или договором аренды.

Читайте так же:  Краткосрочные обязательства это кредиторская задолженность

Как таковой экономической выгоды у вас здесь не возникает. А значит и нет налогооблагаемого дохода.

Для оформления достаточно составить соглашение о взаимозачете, где будет прописано, что с одной стороны зачитывается текущий арендный платеж, а с другой задолженность по компенсации затрат на ремонт.

Уточнение клиента

Тимур, п.8 ст. 250 НК РФ говорит о том, что у нас возникнет доход в том случае, если мы в течение 7 месяцев не будем платить арендную плату, так как будем получать услугу аренды вроде как безвозмездно. Но по факту мы получаем её не безвозмездно, мы её оплатили, оплатив ремонт.

И вопрос в том и состоит, как эти обстоятельства правильно оформить.

28 Апреля 2017, 14:38

Часть работ у Вас может пойти по договору подряда, а часть — собственные расходы на подготовку помещения под Ваши нужды.

Михаил, здравствуйте, это не арендные каникулы. Вы по предварительного договору перечисляете деньги, а после окончания ремонта заключаете договор аренды.То есть собственник сам делает ремонт? Или Вы сами делаете?

Если Вы сами ремонт не делаете, то договора подряда не будет. И даже если сами оплачиваете, это не тот случай

Если договор аренды не заключен, то и ремонта арендованного имущества нет.

У вас вопрос не с доходом, а с расходом.

Основание какое оплаты в предварительном договоре?

Уточнение клиента

Мы перечисляли деньги за ремонт не арендодателю, а сразу по счетам за стройматериалы и подрядчику (заключали договор с подрядчиком). То есть фактически ремонт производили мы сами.

Когда заключался пред. договор, была договорённость, что арендодатель сделает ремонт сам. Потом обстоятельства изменились, и мы заключили доп. соглашение о том, что мы вправе сами нанимать подрядчиков.

28 Апреля 2017, 12:14

Ну так и заключите с ним договор подряда с правом привлечения третьих лиц. Оговорите те работы, которые войдут в этот договор, а остальные осуществляйте для себя. Потом сверите взаимные обязательства и зачтете.

Михаил, тогда лучше изменить договор, привести в соответствие с реальной ситуацией то есть ремонт делаете вы и за свой счет. Чтобы была возможность расходы на ремонт в расходы на УСН принять. С арендной платой можно какие-то варианты придумать — начиная с арендных каникул, когда не платит арендатор, заканчивая перераспределением арендной платы. Последствия для арендодателя тоже учесть надо.

Ну так и заключите с ним договор подряда с правом привлечения третьих лиц. Оговорите те работы, которые войдут в этот договор, а остальные осуществляйте для себя. Потом сверите взаимные обязательства и зачтете.
Колковский Юрий

Юрий, в этом случае у арендатора будут доходы по договору подряда с арендодателем. Понимаю, Вы скажете — принять в расходы оплату подрядчикам. Но потом всё это от налоговой не факт, что отобьют. Вариант трудоемкий и с возможными серьезными налоговыми последствиями. Уж не говоря о том, что арендатор не может ремонтными работами заниматься. Думаю, что и не хочет.

Уточнение клиента

Екатерина, спасибо за ответ.

Но ведь в том и вопрос — что придумать с арендной платой на сумму компенсации, чтобы не возникло лишних налоговых последствий ни для нас, ни для арендодателя. Что посоветуете?

28 Апреля 2017, 14:33

Михаил, сначала надо решить, как ремонт оформляете. Из того, что Вы сказали, я компенсации не вижу. И после этого этого решать вопрос с арендной платой. Я бы думала в первую очередь, как ремонт в расходах отразить.

Уточнение клиента

1. А что, с отражением ремонта в расходах есть проблема? Налоговая их может не принять, если мы их несём в рамках предварительного договора? Там же написано «за счёт арендатора».

2. В смысле, не видите компенсацию? Я процитировал пункт пред. договора, которым она устанавливается.

28 Апреля 2017, 14:42

а этот пункт тоже есть?

— собственник своими силами, но за наш счёт и из наших материалов производит ремонт помещения по нашим требованиям
Михаил Смолин

Екатерина, не совсем понимаю, на чем основано Ваше мнение о том, что тут что-то надо отбивать. Разве что арендатор на УСН доходы. В чем я сомневаюсь.

Уж не говоря о том, что арендатор не может ремонтными работами заниматься. Думаю, что и не хочет.
Белкина Екатерина

А это на чем основано? У хозяйствующих субъектов общая правоспособность — чем хотят, тем занимаются.

нашла в дополнениях. Вы об этом, наверное.

«Расходы по перепланировке и ремонту Помещения, понесённые Арендатором, засчитывается в счёт арендных платежей, в соответствии с условиями заключённого ранее Сторонами Предварительного договора о заключении Договора аренды Помещения (с учётом положений пп. 3.1.6, 3.2.1, 4.11 Предварительного договора о заключении Договора аренды Помещения). „
Михаил Смолин

Михаил, надо смотреть у кого обязанность по договору делать ремонт. Если Вы делаете ремонт, и потом зачитываете арендную плату, то проблем вообще не вижу. Арендная плата будет начислена, никого внерелизацинного дохода у арендатора нет.

А вот если арендодатель должен делать ремонт по договору, а фактически платите вы, то вопросы по расходам на ремонт будут

А это на чем основано? У хозяйствующих субъектов общая правоспособность — чем хотят, тем занимаются.
Колковский Юрий 2. в наших ОКВЭДах нет никаких строительно-отделочных кодов, ремонт помещения для нас — непрофильный вид деятельности.
Михаил Смолин

Юрий, клиент отвечал. Но зачем нужно заключать договор, который не соответствует реальности? Тем более, не известно, о каком ремонте идет речь. Может быть, допуск СРО нужен. Я уж не говорю о том, что по договору подрядчик несет ответственность, зачем клиенту отвечать за чужую работу. И много других моментов, когда создаются дополнительные риски.

В данном случае абсолютно нормальная рабочая ситуация. Зачем заключать мнимые сделки?

Лучше разобраться и корректно дооформить.

Уточнение клиента

Доброе утро, уважаемые юристы!

Давайте постепенно двигаться к итогу.

Пока я понимаю вашу позицию так:

1. Мы переписываем Предварительный договор так, чтобы в нём была явно указана обязанность арендатора сделать ремонт.

2. пункт о компенсации н-ной суммы за счёт снижения арендной платы сохраняем

3. в основной договор аренды прописываем, что эта сумма засчитывается за арендную плату.

4. просто не платим эту сумму, сидим в помещении бесплатно 7 мес., не оформляя этот факт никакими бухгалтерскими документами(?). Или надо заключить соглашение о взаимозачёте?

02 Мая 2017, 08:33

То есть Вы всерьез полагаете, что организация не может заниматься какой-либо деятельностью, если у нее в ОКВЭД ее нет? Тем более, если обратить внимание на то, что фактически все уже сделано и ни о какой мнимости тут речи иди не может.

Давайте постепенно двигаться к итогу.
Михаил Смолин

На мой взгляд наиболее удобный вариант это заключить договор на ремонтные работы, выставить счет на нужную сумму, в связи с чем у арендодателя возникнет перед Вами долг. Получать счета за аренду в течение 7 месяцев, постепенно засчитывая оплату в счет погашения долга по счету, выставленному за ремонтные работы. В конце произвести сверку и закрыть взаимные задолженности.

да, можно так сделать. Но это в очень общем виде, надо корректно сформулировать

3. в основной договор аренды прописываем, что эта сумма засчитывается за арендную плату. 4. просто не платим эту сумму, сидим в помещении бесплатно 7 мес., не оформляя этот факт никакими бухгалтерскими документами(?). Или надо заключить соглашение о взаимозачёте?
Михаил Смолин

если засчитывается, тогда надо начислить и зачесть.

наиболее удобный вариант это заключить договор на ремонтные работы, выставить счет на нужную сумму, в связи с чем у арендодателя возникнет перед Вами долг.
Колковский Юрий

при чем тут ОКВЭД. Вы предлагаете Арендатору заключить договор и отразить выручку от деятельности, которую он не ведет. Чем удобен этот вариант, не понимаю.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.