Ст 35 зк рф судебная практика

Рубрики Статьи

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-2854/2015 (ключевые темы: договор дарения — дарение — право собственности — права на земельные участки — собственность)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-2854/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С. при секретаре Сафиуллиной А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арушанян Э.С. к Меликяну Ромику Коляевичу, действующему своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М., Администрации МО «Каменский городской округ» о признании договора недействительным в части, признании права собственности

по апелляционной жалобе истца на решение Каменского районного суда Свердловской области от 04.09.2014.

Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения представителя истца Красиковой А.А. (по доверенности от ( / / )), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Меликяна Р.К., представляющего так же и интересы несовершеннолетнего М., объяснения представителя ответчика Меликяна Р.К. Тушкова М.А. (по устному ходатайству), считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

истец обратилась в суд с иском к ответчикам о признании за собой права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью . кв.м. с кадастровым N, расположенный по адресу: . , отмене государственной регистрации права собственности М. на указанный земельный участок, признании недействительным заключенного ответчиками договора дарения от ( / / ) в части отчуждения земельного участка и применении последствий недействительности сделки в части дарения земельного участка.

В обоснование иска Арушанян Э.С. указала, что на спорном участке расположено здание магазина, которое строилось в период брака с ответчиком Меликяном Р.К., являлось совместной собственностью. Участок изначально находился в аренде у ответчика, затем, ( / / ), был приватизирован (до раздела имущества, но после прекращения брачных отношений). Решением суда от ( / / ) произведен раздел здания магазина, расположенного на спорном участке, в ее собственность перешла 1/2 доля в праве на здание, в разделе участка ей отказано (со ссылкой на приобретение участка за счет средств только Меликяна Р.К.). Ссылаясь на то, что приобретение Меликяном Р.К. участка в единоличную собственность ( / / ) противоречило закону, нарушало ее права как сособственника здания, расположенного на участке, на приобретение в собственность участка наравне с Меликяном Р.К., полагала, что у Меликяна Р.К. отсутствовало право на распоряжение ( / / ) участком. ( / / ) Меликян Р.К. подарил своему несовершеннолетнему сыну М. 1/2 долю здания и весь участок, на котором здание располагается. Считая сделку недействительной в части дарения земельного участка, ссылаясь на нарушение своих прав и несоблюдение принципа единства судьбы участка и строения, истец просила признать сделку недействительной в этой части, применить последствия недействительности сделки, признать за ней право собственности на 1/2 долю в праве на участок.

Решением Каменского районного суда Свердловской области от ( / / ) в удовлетворении исковых требований Арушанян Э.С. отказано.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Считает, что суд неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил материальный закон.

Истец, представители ответчика Администрации муниципального образования «Каменский городской округ» и третьего лица Комитета по экономике и управлению имуществом Каменского района в судебное заседание не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом. Факт надлежащего извещения истца подтвержден в судебном заседании ее представителем. С учетом мнения участвующих в деле лиц, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая иск, суд указал, что при переходе права на строение, его часть к приобретателю переходит лишь право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, необходимой для использования строения. Суд отметил недоказанность истцом нарушения закона при заключении договора дарения ( / / ) и договора купли-продажи участка ( / / ), придя к выводу о заключении договора ( / / ) на основании неоспоренного постановления муниципалитета и в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд указал на то, что истцу при разделе имущества было отказано в разделе указанного участка. Придя к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для приобретения истцом права собственности на участок, суд в иске о признании за истцом права собственности на 1/2 долю в праве на участок отказал.

При разрешении спора суд первой инстанции неверно истолковал закон (положения ст. ст. 35 , 36 , подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации), неправильно применил нормы материального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 , п. 3 ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене решения суда в части отказа в признании недействительным договора дарения в части дарения 1/2 доли в праве на земельный участок и признании за истцом права собственности на 1/2 долю в праве на спорный участок.

Принимая по делу новое решение, судебная коллегия исходит из следующего.

Из материалов дела и вступившего в силу решения Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от ( / / ) . следует, что стороны спора (бывшие супруги) в период брака построили здание магазина, расположенное на спорном участке, здание до раздела судом находилось в совместной собственности истца и Меликяна Р.К.

На момент прекращения сторонами совместного проживания спорный участок был в аренде у Меликяна Р.К., право собственности на здание так же было зарегистрировано за ним (но в силу закона на здание распространялся режим совместной собственности супругов).

Меликян Р.К. право собственности на спорный участок приобрел по договору купли-продажи от ( / / ) (как собственник здания, расположенного на участке).

Приобретение участка в собственность лица, имеющего право собственности на недвижимость, расположенную на таком участке, регламентировано ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, исключительное право на приватизацию участка под зданием на ( / / ) было не только у ответчика Меликяна Р.К., но и у истца.

Поскольку ее право на имущество не было зарегистрировано в реестре (но тем не менее существовало, в силу закона), участок был передан в собственность зарегистрированному собственнику здания — ответчику Меликяну Р.К.

После определения судом права собственности истца на здание в размере 1/2 доли, регистрации за истцом такого права, к ней, с учетом норм п. 1 ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату вступления в силу решения суда о разделе имущества) и принципа единства судьбы участка и строения ( подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), перешло право собственности на 1/2 долю земельного участка. Данный вывод основан на следующих нормах.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами ( подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, по общему правилу, вместе с земельным участком. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку Меликяну Р.К. на момент признания судом за истцом права собственности на 1/2 долю здания земельный участок, на котором расположено здание, принадлежал на праве собственности, то истец, в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобрела такое же право на участок, которое было и у прежнего титульного собственника — Меликяна Р.К., право собственности на 1/2 долю участка (пропорционально доле в праве на здание). С учетом вида разрешенного использования участка (для объекта торговли — магазин) и размера участка ( . кв.м.) для реализации правомочий собственника здания магазина необходим указанный участок (а не его часть).

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату вступления в силу решения суда о разделе имущества бывших супругов — ( / / )) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иное правило установлено законом ( п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно этим нормам переход прав на земельный участок происходит одновременно с переходом права на недвижимость, расположенную на таком участке.

Таким образом, к истцу в силу закона ( / / ) перешло от Меликяна Р.К. право собственности на 1/2 долю в праве на земельный участок. Решение суда от ( / / ) об отказе истцу в иске о разделе участка как совместно нажитого имущества этот вывод суда не порочит, т.к. в том деле суд не разрешал вопрос о праве истца на участок на основании норм ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, принципа единства судьбы участка и строения, а лишь рассматривал вопрос, за чей счет приобретен в собственность участок. В указанном деле суд установил, что участок был приобретен ответчиком по возмездной сделке (в порядке приватизации по ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) за счет средств только ответчика, т.к. стороны на тот момент совместное проживание прекратили, общего бюджета не имели. Оценку законности приобретения ответчиком участка в единоличную собственность суд в решении от ( / / ) не давал, равно как и не оценивал факт нарушения прав истца на участие в приватизации участка, не разрешал вопрос о праве на участок в связи с передачей истцу 1/2 доли в праве на здание.

Поскольку с даты вступления в силу решения суда от ( / / ) к истцу перешло право на 1/2 долю в праве на участок, соответственно, у ответчика Меликяна Р.К. не было полномочий единоличного собственника земельного участка на дату заключения с сыном договора дарения от ( / / ), он не мог распоряжаться 1/2 долей земельного участка, право на который перешло к истцу ( п. 1 ст. 209 , п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Читайте так же:  Земельный налог сроки оплаты 2019

По этому договору Меликян Р.К. подарил М. 1/2 долю в праве на здание магазина и земельный участок под этим зданием.

На момент совершения данной сделки норма п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) предусматривала, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Договор дарения в части дарения 1/2 доли в праве собственности на земельный участок противоречит закону ( п. 1 ст. 209 , п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушает права истца как собственника этого имущества. При этом договор дарения мог бы быть заключен и без включения в сделку недействительной ее части. С учетом принципа единства судьбы участка и строения, принадлежности дарителю на праве собственности права на 1/2 долю в праве на здание и такую же долю на участок, договор дарения мог быть заключен именно в отношении только этого имущества.

Оснований для признания сделки недействительной в отношении всего земельного участка не имеется, т.к. в этом случае без учета дарения 1/2 доли в праве на участок при отчуждении 1/2 доли в праве на здание, расположенное на принадлежащем дарителю на праве долевой собственности земельном участке, будет нарушен принцип единства судьбы участка и строения и положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п.п. 1 , 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствием недействительности части сделки будет являться прекращение права одаряемого на 1/2 долю земельного участка, а поскольку у дарителя права собственности на эту долю, в силу закона, не имелось, право собственности не может быть возвращено дарителю в порядке двусторонней реституции. Требование о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции не может быть удовлетворено, т.к. не ведет к восстановлению нарушенного права истца. По изложенному мотиву в применении последствий недействительной сделки в виде двусторонней реституции должно быть отказано.

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

У истца есть охраняемый законом интерес в признании такой сделки недействительной (нарушено право долевой собственности истца на земельный участок).

Учитывая, что имущество передано по оспариваемой сделке, заключенной не с участием истца, судебная коллегия принимает во внимание положения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверяя возможность признания за истцом права собственности на имущество, переданное по договору дарения одаряемому ( п.п. 34 , 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В силу п. 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Поскольку одаряемый приобрел право на спорную долю в праве на участок по безвозмездной сделке, истец вправе истребовать имущество во всех случаях.

Сделка дарения в части дарения 1/2 доли в праве на земельный участок ничтожна, право единоличной собственности М. на земельный участок зарегистрировано безосновательно, оно должно быть прекращено, с регистрацией за одаряемым права на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок.

На основании ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации за истцом надлежит признать право собственности на 1/2 долю в праве на земельный участок, учитывая, что иным способом возможности восстановить право у истца нет.

Принимая такое решение по делу, судебная коллегия учитывает то, что указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам стороне ответчика, закрепляя за ней права на то имущество, которое в силу закона могло быть предметом оспариваемой сделки.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта. Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Каменского районного суда Свердловской области от ( / / ) отменить в части отказа в удовлетворении иска Арушанян Э.С. к Меликяну Р.К., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М., о признании права общей долевой собственности на земельный участок, признании недействительным договора дарения в части.

Принять в этой части новое решение, которым удовлетворить иск Арушанян Э.С. к Меликяну Р.К., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М., о признании недействительным заключенного указанными ответчиками договора дарения от ( / / ) в части дарения 1/2 доли земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: . , признании права долевой собственности истца на указанный земельный участок.

Признать недействительным заключенный между Меликяном Р.К. и М. договор дарения от ( / / ) в части дарения 1/2 доли земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: .

Признать за Арушанян Э.С. право собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: .

Настоящее апелляционное определение является основанием для регистрации за Арушанян Э.С. права собственности на 1/2 долю в праве на указанный земельный участок, прекращения права единоличной собственности М. на названный земельный участок и регистрации за ним права на 1/2 долю в праве на указанный земельный участок.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца — без удовлетворения.

Председательствующий Я.Ю. Волкова

Судья Е.М. Мехонцева

Судья А.С. Некрасова

Судья Гаирфанова Л.В. дело N 33-2854/2015

г. Екатеринбург 24.03.2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С. при секретаре Сафиуллиной А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арушанян Э.С. к Меликяну Р.К., действующему своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М., Администрации МО «Каменский городской округ» о признании договора недействительным в части, признании права собственности

по апелляционной жалобе истца на решение Каменского районного суда Свердловской области от 04.09.2014.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Каменского районного суда Свердловской области от ( / / ) отменить в части отказа в удовлетворении иска Арушанян Э.С. к Меликяну Р.К., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М., о признании права общей долевой собственности на земельный участок, признании недействительным договора дарения в части.

Принять в этой части новое решение, которым удовлетворить иск Арушанян Э.С. к Меликяну Р.К., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М., о признании недействительным заключенного указанными ответчиками договора дарения от ( / / ) в части дарения 1/2 доли земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: . , признании права долевой собственности истца на указанный земельный участок.

Признать недействительным заключенный между Меликяном Р.К. и М. договор дарения от ( / / ) в части дарения 1/2 доли земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: .

Признать за Арушанян Э.С. право собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: .

Настоящее апелляционное определение является основанием для регистрации за Арушанян Э.С. права собственности на 1/2 долю в праве на указанный земельный участок, прекращения права единоличной собственности М. на названный земельный участок и регистрации за ним права на 1/2 долю в праве на указанный земельный участок.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца — без удовлетворения.

Председательствующий Я.Ю. Волкова

Судья Е.М. Мехонцева

Судья А.С. Некрасова

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Судебная практика по земельным спорам

1. Штраф за использование земельного участка без прав зависит от кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом, в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд постановлением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Читайте так же:  Нужен ли стаж вождения для категории д

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

2. После сноса дома, право на землю сохраняется за собственником помещений

Для разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо иметь кадастровый паспорт спорного участка и выяснить вопрос о том, когда он был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Даже, если на таком участке стоял многоквартирный дом, собственник помещений в котором его снес. К таким выводам пришел Верховный суд РФ.

Организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным решения органа Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. По мнению заявителя, такое право собственности у него возникло в связи с выкупом восьми квартир, находившихся в восьмиквартирном жилом доме. После разрушения этого дома организация решила, что стала собственником земли, на которой он ранее находился.

Суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра в том, что организация перед сносом дома, в котором ей принадлежали все помещения, должна была зарегистрировать свое право на многоквартирный дом как на единый объект. Ввиду разрушения дома право собственности организации на расположенные в нем квартиры так же как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, прекратилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ.

Однако Верховный суд в определении от 24 января 2017 г. по делу N 305-КГ16-10570 с коллегами не согласился. Он отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что истец должен предоставить данные о том, как был сформирован спорный участок и его кадастровый паспорт. Судьи отметили, что по нормам статьи 289 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом, в силу Федерального закона от 2.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен этот дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Таким образом, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Факт сноса дома на это право в дальнейшем никак не влияет.

3. Муниципалитет может увеличить земельный налог в 15 раз

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований имеют право определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, ставка может достигать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом, экономическое и финансовое положение владельцев земли могут не учитываться, поскольку налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.

Два жителя города Новороссийска обратились в суд с административным иском об оспаривании подпункта 4 пункта 1 решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 26 ноября 2013 года № 351 «О земельном налоге» в части установления ставки налога для земель особо охраняемых территорий в размере 1,5% по отношению к кадастровой стоимости участка. Ранее аналогичным постановлением от 2011 года такая ставка составляла всего 0,1%, следовательно, налог вырос сразу в 15 раз. Поскольку у истцов на спорных участках расположены жилые дома, они сочли такую налоговую нагрузку чрезмерной, а нормативный акт муниципалитела — противоречащим нормам статьи 3 НК РФ.

Суды трех инстанций, а затем Верховный суд РФ определением от 12.01.2017 года № 18-КГПР16-175 признали оспариваемый нормативный акт обоснованным и законным. Судьи отметили, что в пункте 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ предусмотрен особый правовой режим земель особо охраняемых территорий, предполагающий полное или частичное изъятие таких земель из хозяйственного использования и оборота, которое влияет на возможность извлечения экономической выгоды от использования этих земель. Кроме того, статьей 387 НК РФ определено, что земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, он является обязательным к уплате на территориях этих муниципальных образований. При этом, в статье 394 НК РФ сказано, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и имеют ограничения 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Кроме того, допустимо установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

4. Особенности исчисления арендной платы за муниципальную землю

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами исчисления арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Об этом напомнил Арбитражный суд Центрального округа.

В арбитражный суд обратилось Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое хотело взыскать задолженность по арендной плате с коммерческой организации. В свою очередь, организация не согласилась с размером арендной платы, полагая, что она должна исчисляться из расчета 0,7 процента от кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа уполномоченного органа, как это определено приказом Минэкономразвития РФ N 217 от 23.04.2013 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Именно такое использование арендованной земли ответчиком было доказано в суде.

Судебные инстанции пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, указав на необходимость определения размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок, на котором расположена наземная теплотрасса в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка. Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 15 февраля 2017 г. по делу N А36-7635/2015 полностью отказал арендодателю, указав, что расчет арендной платы, представленный ответчиком, является верным и арендная плата должна составлять 0,7 процента за весь участок. Так как, должны быть применены нормы статьи 39.7 Земельного кодекса РФ с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», суды правильно указали, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

СТ 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к Статье 35 Земельного кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи 35 ЗК РФ корреспондирует с положениями ст. ст. 271 и 552 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5) в силу указанных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, сооружения (п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом, если новый правообладатель недвижимости не приобрел соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду, установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность лица по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер. В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются ст. 1102 ГК РФ и ст. ст. 35, 36 (с 1 марта 2015 г. — ст. 39.20), 65 ЗК РФ .
———————————
См.: Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 241/10, от 15 ноября 2011 г. N 8251/11 , Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. N 12790/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 3.

Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Читайте так же:  Нотариус апостиль перевод москва

Такой подход получил дальнейшее развитие в судебной практике. Так, из смысла комментируемых положений следует, что продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к другому лицу прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника .
———————————
См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2013 г. по делу N А75-9436/2012 .

Конституционность п. 1 комментируемой статьи 35 Земельного кодекса РФ, в том числе и его положений, устанавливающих порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, неоднократно пытались оспорить. В связи с этим важно отметить позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой указанные положения направлены на определение юридической судьбы земельного участка под объектом недвижимого имущества при его продаже в случаях, когда продавец не являлся его собственником, развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, направлены на защиту прав собственника здания, сооружения, а также связаны с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений и не регулируют отношения, связанные с приобретением земельного участка в собственность, а потому сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из предусмотренных способов определения порядка пользования земельным участком с учетом заслуживающих внимание обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности .
———————————
См.: Определения Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 511-О-О, от 22 марта 2012 г. N 512-О-О, от 11 мая 2012 г. N 749-О, от 11 мая 2012 г. N 750-О, от 29 мая 2012 г. N 903-О, от 17 июля 2012 г. N 1372-О, от 24 сентября 2012 г. N 1585-О, от 24 сентября 2012 г. N 1756-О, от 22 ноября 2012 г. N 2099-О, от 17 июня 2013 г. N 993-О .

Одной из проблем реализации комментируемой статьи на практике является вопрос о площади земельного участка, право пользования которым переходит к новому собственнику здания, сооружения, поскольку в ЗК РФ достаточно расплывчато установлено, что переходит «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования». При этом п. 2 комментируемой статьи 35 ЗК России, устанавливающий правила определения предельных размеров площади такой части земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. признан утратившим силу. Это связано с тем, что предельные размеры земельных участков должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом, принимаемым в составе правил землепользования и застройки.

На практике также зачастую возникает вопрос о невозможности оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в силу сохранения прав прежних собственников такой недвижимости на земельный участок. В связи с этим необходимо отметить, что из п. 1 ст. 39.20 (ранее ст. 36) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 12955/11 ).

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает преимущественное право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на покупку или аренду земельного участка. Порядок реализации преимущественного права покупки регулируется ст. 250 ГК РФ.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ .
———————————
См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Положения комментируемого пункта о преимущественном праве не распространяются на случаи продажи земельного участка с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, поскольку в данном случае отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 4 комментируемой статьи).

Кроме того, указанное положение не применяется в случае, если здание, сооружение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, поскольку в данном случае собственник таких зданий, сооружений в силу ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право приобрести такой участок на соответствующем виде права.

Пункт 4 комментируемой статьи направлен на реализацию принципа земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, без одновременного отчуждения земельного участка.

Складывавшаяся ранее судебная практика рассматривала сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, как нарушение установленного законом запрета, что в силу ст. 168 ГК РФ влекло за собой ничтожность заключенной сделки .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 4-КГ13-24 ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (п. 79) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 7.

Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были внесены изменения в ст. 168 в части отнесения сделок, совершенных с нарушением закона, к оспоримым (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Положения п. 5 комментируемой статьи 35 ЗК РФ, регулирующей особенности приобретения прав на земельный участок иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами — собственниками зданий, сооружений, признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П не противоречащими Конституции РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 6).

Так, согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками — постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), — не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).

Осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой — в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. ст. 9 и 36 Конституции России приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.