Как оформить ремонт здания

Рубрики Статьи

Капитальный, текущий ремонт зданий: документальное оформление, бухгалтерский учет и налогообложение

«Бюджетные учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 3

Осуществляя финансово-хозяйственную деятельность, бюджетные учреждения здравоохранения в целях поддержания нормальных технико-эксплуатационных характеристик своих зданий и сооружений, производят текущий и капитальный ремонт, а иногда реконструкцию и строительство новых объектов. В статье освещены некоторые вопросы, связанные с осуществлением данной деятельности, а также порядок бюджетного и налогового учета затрат на проведение вышеуказанных работ.

Ремонт зданий и сооружений

Ремонт зданий и сооружений подразделяется на текущий и капитальный. Поскольку в целях бухгалтерского учета ни Инструкция N 25н , ни нормативные акты по бюджетному учету не содержат определения данных понятий, необходимо обратиться к документам в области строительства.

Приказ Минфина России от 10.02.2006 N 25н «Об утверждении Инструкции по бюджетному учету».

В соответствии с разд. 3 «Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004) (далее — МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (п. 3.8 МДС 81-35.2004).

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также по устранению мелких повреждений и неисправностей.

В соответствии с вышеуказанными определениями текущий ремонт предусматривает проведение только незначительных работ по «подкраске», подклейке обоев и других, следовательно, все основные работы должны проводиться в рамках капитального ремонта. Однако на практике бюджетному учреждению получить денежные средства на текущий ремонт гораздо проще, чем на капитальный, поэтому в ходе текущего ремонта нередко выполняются работы капитального характера.

Перечень основных работ, проводимых при текущем и капитальном ремонте, приведен для объектов социально-культурной сферы в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, а для объектов производственной сферы — в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (МДС 13-14.2000), утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Обратите внимание: именно этими документами будут пользоваться ревизоры в случае проведения проверки на предмет отнесения выполненных работ к текущему или капитальному ремонту.

Согласно Приказу Минфина России от 08.12.2006 N 168н «Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации» (далее — Приказ N 168) расходы по текущему и капитальному ремонту зданий и сооружений относят на одну подстатью 225 «Услуги по содержанию имущества», следовательно, выполнение работ капитального характера в ходе текущего ремонта по результатам проверки, скорее всего, будет признано неэффективным, а не нецелевым использованием денежных средств. Согласно ст. 289 БК РФ, п. 2 Приказа Минфина России от 26.04.2001 N 35н «Об утверждении Инструкции о порядке применения органами Федерального казначейства мер принуждения к нарушителям бюджетного законодательства Российской Федерации» нецелевое использование бюджетных средств — использование средств федерального бюджета на цели, не соответствующие условиям получения указанных средств, определенным утвержденным федеральным бюджетом на соответствующий финансовый год, бюджетной росписью федерального бюджета, уведомлением о бюджетных ассигнованиях, сметой доходов и расходов либо иным правовым основанием их получения.

Обоснование необходимости проведения ремонтных работ

При осуществлении текущего и капитального ремонта бюджетное учреждение должно уделить особое внимание обоснованию их проведения. Потребность в текущем ремонте объектов и объем работ следует определять на основании результатов плановых технических осмотров, которые проводят два раза в год — весной и осенью. Согласно п. 3.5 ВСН 58-88 (р) весной проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. Осенью — готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период, а также уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

Для обоснования капитального ремонта бюджетными учреждениями должны составляться дефектные ведомости или дефектный акт, формы которых не утверждены, следовательно, их можно составить в произвольной форме. После того как учреждение определилось с недостатками, которые необходимо устранить, составляется смета на проведение ремонтных работ и заключается договор подряда (в случае если учреждение не может провести ремонт собственными силами). Смета составляется по форме, приведенной в Приложении N 2 к МДС 81-35.2004. В случае капитального ремонта кроме локальной сметы должен быть составлен сводный сметный расчет по форме, приведенной в указанном Приложении.

Обратите внимание: если в ходе капитального ремонта будут затрагиваться конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий и сооружений, то он должен проводиться на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с разд. 3 МДС 81-35.2004 при новом строительстве возводятся комплексы объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

При реконструкции (переустройстве) зданий и сооружений, проводимой в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды, могут осуществляться:

  • расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
  • строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения;
  • строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

После принятия решения о строительстве нового здания (сооружения) бюджетному учреждению прежде всего необходимо оформить документы на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, так как в соответствии со ст. 222 ГК РФ в случае создания здания (сооружения) на земельном участке, не отведенном для этих целей, построенное здание может быть признано самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Оформив права на земельный участок, учреждение обязано определить способ строительства. Их два: первый — учреждение может строить объект своими силами, без привлечения специализированной подрядной организации (хозяйственный способ); второй — заключить договор на строительство с подрядной организацией и оставить за собой функции заказчика-застройщика. (Перечень функций заказчиков-застройщиков приведен в Положении о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 11.10.2001 N 714.)

Напомним, что в соответствии с п. 6 ст. 18 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с 01.01.2007 прекращается лицензирование видов деятельности, связанных с проектированием, строительством зданий и сооружений и инженерными изысканиями для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения.

В силу ст. 743 ГК РФ объем и содержание выполняемых работ устанавливаются в соответствии с технической документацией и сметой. Основным нормативным документом, подробно регламентирующим вопросы, связанные с технической документацией для строительных работ, является Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденная Приказом Госстроя России от 29.10.2002 N 150 (СНиП 11-04-2003). Проектно-сметная документация при строительстве хозяйственным способом оформляется в порядке, аналогичном порядку, применяемому при строительстве подрядным способом, и подготавливает ее специализированная проектная организация.

Сметная документация составляется в установленном порядке независимо от метода осуществления строительства — подрядным или хозспособом. Цена строительных работ определяется на основании сметы (ст. 743 ГК РФ), которая представляет перечень работ с указанием их стоимости и единиц измерения объемов работ. После получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации сметная стоимость строительства или реконструкции подлежит утверждению руководителем учреждения, что будет являться основанием для начала финансирования.

Обратите внимание: утверждение проектно-сметной документации до получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации — одно из самых распространенных нарушений в бюджетных учреждениях и не соответствует п. 2 Постановления Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации».

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция в РФ осуществляются на основании разрешения на строительство — документа, удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости совершить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения.

Обратите внимание: выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, указанных в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Оплата выполненных строительно-монтажных или ремонтно-строительных работ, в соответствии с Постановлением Росстата от 11.11.1999 N 100 должна производиться только на основании унифицированных форм первичной учетной документации — КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Однако очень часто строительные организации использует свои собственные формы. В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 129-ФЗ) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться первичными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Строительная организация может дополнять унифицированные формы первичной учетной документации реквизитами, но удалять какие-либо реквизиты, предусмотренные формой, она не вправе.

Читайте так же:  Трудовой кодекс порядок предоставления ежегодных оплачиваемых отпусков

Необходимо отметить, что согласно Письмам Федеральной службы государственной статистики России от 31.05.2006 N 01-02-9/381 «О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации N КС-2, КС-3 и КС-11», Минфина от 11.02.2003 N 16-00-14/56, а также п. 1 ст. 8 Закона N 129-ФЗ не допускается заполнение унифицированных форм первичной учетной документации в условных единицах, а также графы 6 формы КС-2 в процентном выражении.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ввод построенного здания или сооружения осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Как и в случае выдачи разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику на основании заявления тем же органом местного самоуправления. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Обязанность подать заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, возлагается на учреждение, за которым это имущество закреплено на основании акта соответствующего уполномоченного органа (Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности»).

Расходы на ремонтные работы и строительство в бюджетном учете отражаются в полном объеме в том отчетном периоде, к которому они относятся, независимо от их оплаты. Названные виды работ проводятся в строгом соответствии со сметой доходов и расходов, утвержденной в учреждении. Расходы по ремонтным работам, осуществленным за счет бюджетных средств, отражаются по дебету счета 1 401 01 200 «Расходы учреждения». В случае осуществления работ за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности, они отражаются на счете 2 106 04 000 «Изготовление материалов, готовой продукции (работ, услуг)».

Что касается строительства, то в соответствии с п. 72 Инструкции N 25н учет операций по строительству и реконструкции объектов основных средств ведется по дебету счета 106 01 310 «Увеличение капитальных вложений в основные средства». После завершения строительства (реконструкции) в бюджетном учете на общую сумму произведенных расходов будет сделана следующая запись:

Дебет счета 101 00 310 «Основные средства»

Кредит счета 106 01 410 «Уменьшение капитальных вложений в основные средства».

Согласно Приказу N 168н по ст. 310 «Увеличение стоимости основных средств» ЭКР отражается оплата стоимости договоров подряда на строительство, реконструкцию, техническое перевооружение, расширение и модернизацию объектов, относящихся к основным средствам, независимо от стоимости и со сроком полезного использования более 12 месяцев в целях обеспечения собственных нужд, в том числе:

  • зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений;
  • материалов для подрядчика;

На данную статью относятся также расходы на:

  • новое строительство объектов, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться в оперативном управлении государственных и муниципальных учреждений;
  • оплату договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, необходимость в которых возникает в процессе осуществления строительно-монтажных работ на объектах.

Рассмотрим отражение в бюджетном учете операций по проведению ремонтных и строительных работ, осуществляемых за счет разных источников финансирования.

Пример 1. Поликлиника за счет средств, полученных от оказания платных услуг, провела хозспособом текущий ремонт кабинета для оказания платных стоматологических услуг. Для ремонта ею были приобретены строительные материалы на сумму 29 500 руб. (в том числе НДС — 4500 руб.). Операции по приносящей доход деятельности не подлежит обложению НДС.

В учете будут сделаны следующие проводки:

В случае проведения работ по ремонту зданий и сооружений подрядным способом операции в бюджетном учете будут отражены следующим образом.

Пример 2. Районной больницей заключен договор строительного подряда с ООО «Стройдом» по капитальному ремонту помещений первого этажа больницы. Стоимость работ по договору составляет 1 062 000 руб. (в том числе НДС — 162 000 руб.). Договором предусмотрена предоплата в размере 30%. Финансирование работ осуществляется за счет средств бюджета.

Бюджетные учреждения не приобретают здания и сооружения за счет средств, полученных от оказания приносящей доход деятельности. Как правило, они приобретены на бюджетные средства. Несмотря на это, учреждения достаточно часто проводят ремонтные работы за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности. Как в этом случае отразить произведенные расходы, показано в следующем примере.

Пример 3. Областная больница частично за счет средств, полученных от оказания платных услуг, и частично за счет бюджетных средств осуществила реконструкцию помещения. Здание числится на балансе областной больницы и приобретено ею за счет бюджетных средств. Работы по реконструкции проводит подрядная организация. Их стоимость согласно условиям договора и смете равна 1 750 000 руб. За счет бюджетных средств подрядчику были уплачены 520 000 руб. За счет средств, полученных от оказания платных услуг, — 1 230 000 руб. Лицевые счета областной больницы обслуживаются в территориальном органе Федерального казначейства.

В бюджетном учете данные операции можно отразить так:

В данном случае автор статьи опирался на разъяснения Минфина, данные в Письме от 25.05.2006 N 02-14-10а/1354. Для осуществления этой операции учреждению следует получить разрешение главного распорядителя.

В случае если ремонтные работы, а также работы по строительству, реконструкции и перевооружению зданий и помещений осуществлялись за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности, то актуален вопрос отражения данных расходов в налоговом учете.

Учреждения вправе в целях налогообложения признавать расходы, используя кассовый метод или метод начисления. Следует помнить, что согласно ст. 273 НК РФ организации имеют право на определение даты получения дохода (осуществления расхода) по кассовому методу, если в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета налога на добавленную стоимость не превысила 1 000 000 руб. за каждый квартал.

В силу того что у учреждений здравоохранения, как правило, сумма выручки за четыре квартала превышает 1 000 000 руб., они используют метод начисления. В этом случае расходы на ремонтные и строительные работы в налоговом учете отражаются в полном объеме в том отчетном периоде, в котором они проводились. Вследствие этого данные расходы уменьшают налогооблагаемую базу при расчете налога на прибыль отчетного периода (года).

В соответствии с п. 2 ст. 321.1 НК РФ в составе доходов и расходов бюджетных учреждений, включаемых в налоговую базу, не учитываются доходы, полученные в виде средств целевого финансирования и целевых поступлений на содержание бюджетных учреждений и ведение уставной деятельности, финансируемой за счет указанных источников, и расходы, производимые за счет этих средств.

Согласно п. 3 ст. 321.1 НК РФ если в сметах доходов и расходов бюджетного учреждения здравоохранения предусмотрено финансирование расходов по всем видам ремонта основных средств за счет двух источников (бюджетного и внебюджетного), то в целях налогообложения прибыли принятие таких расходов на уменьшение доходов от приносящей доход деятельности и средств целевого финансирования производится пропорционально объему средств, полученных от этой деятельности, в общей сумме доходов. При этом в общей сумме доходов для указанных целей не учитываются внереализационные доходы (в виде банковских процентов по средствам, находящимся на расчетном, депозитном счетах, от сдачи имущества в аренду, курсовые разницы и др.).

Пример 4. Бюджетное учреждение здравоохранения в III квартале 2006 г. получило выручку от оказания платных медицинских услуг в размере 1 500 000 руб. Объем бюджетных ассигнований за этот период составил 4 000 000 руб. В III квартале 2006 г. были оплачены ремонтные работы, выполненные по договору подряда на оказание работ по текущему ремонту кабинетов, в сумме 300 000 руб. (в том числе за счет средств целевого финансирования — 50 000 руб.). (Все суммы даны без учета НДС).

Доходы от коммерческой деятельности в общей сумме доходов составят: 1 500 000 руб. / (4 000 000 руб. + 1 500 000 руб.) x 100% = 27%.

Рассчитаем, в каком размере расходы на проведение ремонтных работ могут уменьшать прибыль в целях налогообложения: 300 000 руб. x 27% / 100% = 81 000 руб.

Следовательно, бюджетное учреждение здравоохранения в целях налогообложения прибыли может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму 81 000 руб., а не на сумму фактически произведенных расходов — 250 000 руб. (300 000 — 50 000).

Если финансирование на проведение ремонтных работ за счет бюджетных средств не предусмотрено, то данные расходы можно учитывать при определении налоговой базы по налогу на прибыль в полном объеме, в случае если эксплуатация указанных основных средств связана с приносящей доход деятельностью (п. 3 ст. 321.1 НК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли затраты, связанные с приобретением или созданием основных средств, являющихся амортизируемым имуществом. Данные расходы уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль через систему амортизации либо единовременно при реализации данного имущества (пп. 3 п. 2 ст. 253 и ст. 268 НК РФ).

Читайте так же:  Как подготовится к проверке трудовой инспекции 2019

Согласно п. 3 ст. 259 НК РФ в налоговом учете налогоплательщики самостоятельно определяют метод начисления амортизации (линейный или нелинейный). Как правило, в целях сближения налогового и бюджетного учета применяется линейный метод начисления амортизации.

Напомним, что в соответствии с п. 1.1 ст. 259 НК РФ с 01.01.2006 налогоплательщикам предоставлено право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10% первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств, суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ.

Пример 5. Бюджетное учреждение здравоохранения 20.09.2006 ввело в эксплуатацию построенное (за счет средств от приносящей доход деятельности) сооружение стоимостью 900 000 руб., относящееся к 8-й амортизационной группе. Срок полезного использования для данного сооружения составляет 300 мес. В соответствии с утвержденной учетной политикой для целей налогообложения учреждение включает в состав расходов отчетного периода расходы на капитальные вложения в размере 10%.

Рассчитаем размер расходов на капитальные вложения, включаемые в расходы отчетного периода: 900 000 руб. x 10% / 100% = 90 000 руб.

Определим месячную норму амортизации линейным методом: 1 / 300 x 100% = 0,33%.

Рассчитаем месячную сумму амортизации: ((900 000 — 90 000) руб.) x 0,33 / 100 = 2673 руб.

Реконструкция или капитальный ремонт: учитываем расходы

Организация в январе 2009 года приобрела помещение под офис по договору долевого участия и в этом же месяце ввела его в эксплуатацию как основное средство. В сентябре 2009 года был заключен договор на строительно-отделочные работы этого помещения. В сентябре же подписан акт на эти работы. Перечень работ — возведение стен-перегородок из газобетона, отделка стен, потолков и так далее. Может ли организация включить затраты на отделку в первоначальную стоимость офиса в бухгалтерском и налоговом учете? Каков порядок бухгалтерского учета и налогообложения в данной ситуации? Как производится документальное оформление выполненных работ?

В рассматриваемой ситуации возможны два варианта учета затрат на проведение строительно-отделочных работ. При этом в целях налогообложения прибыли следует правильно квалифицировать выполненные работы (ремонт, реконструкция, модернизация и т.п.) для последующего их учета в расходах.

Налоговое законодательство не содержит определения «ремонт», но содержит определение понятия «реконструкция».

В соответствии с пунктом 2 статьи 257 НК РФ в целях главы 25 НК РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В своем письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 Минфин России указывает, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:

  • Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279;
  • Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, далее — ВСН № 58-88);
  • письмом Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

В соответствии с пунктом 5.1 ВСН № 58-88 капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Согласно пункту 5.3 ВСН № 58-88 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

  • изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
  • повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных сетей);
  • улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

Таким образом, основное отличие реконструкции от капитального ремонта заключается в том, что при реконструкции меняется технико-экономические показатели основного средства, например, после реконструкции меняется назначение помещения (здания).

В рассматриваемой ситуации организация при осуществлении строительно-отделочных работ произвела перепланировку.

По мнению налоговых органов, расходы организации (собственника здания), понесенные в связи с перепланировкой и реконструкцией как в целом здания, так и его отдельных помещений, увеличивают первоначальную стоимость здания (письмо УФНС РФ по г. Москве от 19.09.2007 № 20-12/089231.1).

Арбитражная практика показывает, что суды в вопросах разграничения расходов на ремонт и реконструкцию, как правило, встают на сторону налогоплательщиков.

Так, в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2006 № А56-13460/04, от 25.09.2006 № А56-28039/2005, ФАС Московского округа от 28.09.2006 № КА-А40/7292-06 судьи отметили, что переустройство существующих объектов основных средств не было связанно с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, не осуществлялось по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В постановлении ФАС Уральского округа от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7 суд сделал вывод, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта и сама по себе не определяет характера выполненных работ.

В данном случае организация представила суду заключение экспертизы работ, выполненных в оспариваемых помещениях проектным предприятием, имеющим лицензию на осуществление проектирования зданий и сооружений. Согласно этому заключению технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, в связи с чем данные работы признаны капитальным ремонтом.

По вопросам об отнесении тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции специалисты Минфина России в письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 рекомендуют обращаться в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Кроме того, согласно письму Минфина России от 14.01.2004 № 16-00-14/10 основанием для определения видов ремонта должны являться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

В связи с этим в целях правильного отражения расходов на проведение ремонтов в бухгалтерском и налоговом учете в организации должны быть соответствующие локальные, организационно-распорядительные и первичные документы, такие как:

положение о ремонтах, приказ на осмотр зданий и сооружений, приказ о создании комиссии по осмотру, акт технического обследования объекта ремонтно-восстановительных работ с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения, дефектная ведомость.

Наличие перечисленных документов позволит обосновать тот факт, что осуществленные работы являются ремонтом и затраты по этим работам относятся в целях налогообложения на расходы в соответствии со статьей 260 НК РФ.

От характера произведенных работ — реконструкция или капитальный ремонт — зависит порядок учета затрат в составе расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций.

Если организация произвела реконструкцию основного средства, то согласно пункту 2 статьи 257 НК РФ понесенные затраты увеличивают первоначальную стоимость этого основного средства и подлежат списанию для целей налогообложения через механизм амортизации в соответствии со статьями 256-259 НК РФ.

Затраты же на капитальный ремонт рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты в размере фактических затрат (статьи 260 и 272 НК РФ). В целях налогообложения глава 25 НК РФ не делит ремонт на капитальный и текущий.

Согласно пункту 3 статьи 260 НК РФ для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств налогоплательщики вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным статьей 324 НК РФ.

Если организация не формировала резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, датой осуществления расходов будет являться день подписания акта приемки-передачи выполненных работ (письмо УМНС России по г. Москве от 16.01.2003 № 26-12/3640).

Обращаем внимание, что все расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, должны соответствовать критериям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Расходы должны быть экономически оправданы, документально подтверждены и произведены в рамках деятельности, направленной на получение дохода.

Для документального подтверждения выполненных строительно-отделочных работ необходимо иметь соответствующий договор, сметную и техническую документацию, распорядительные документы организации. Для документального оформления приемки объектов по окончании реконструкции или капитального ремонта используется акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7).

Бухгалтерский учет

Согласно пунктам 7, 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости и приведением этого объекта в состояние, пригодное для использования, включаются в первоначальную стоимость этого объекта. Таким образом, все расходы, связанные с приобретенным объектом недвижимости до ввода его в эксплуатацию, формируют его первоначальную стоимость.

Из пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, далее — Методические указания) следует, что у организации возникнет обязанность по переводу основного средства (здания (помещения здания)) на счет 01 «Основные средства» после окончания капитальных вложений по приведению здания в состояние, пригодное для использования, то есть после ввода здания (помещения) в эксплуатацию.

Читайте так же:  Требования к котельным на газе в частном доме

Отметим, что законодательством о бухгалтерском учете ни понятие реконструкции, ни понятие ремонта объекта основных средств не определено.

Бухгалтерский учет при классификации работ как реконструкция

В бухгалтерском учете основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01).

Пунктом 8 ПБУ 6/01 установлено, что первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. При этом к фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств относятся также суммы, уплачиваемые за приведение его в состояние, пригодное для использования (т.е. в данном случае — затраты на строительно-отделочные работы).

Учитывая, что строительно-отделочные работы необходимы для использования помещения в запланированных целях, эти работы относятся к капитальным вложениям. Затраты по отделочным работам до подписания акта выполненных работ отражаются в бухгалтерском учете организации по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». После завершения работ все затраты на них включаются в первоначальную стоимость основного средства. Стоимость основного средства увеличивается.

В бухгалтерском учете нужно сделать следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
— отражены затраты по строительно-отделочным работам;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
— учтен НДС по строительно-отделочным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— НДС по строительно-отделочным работам принят к вычету;
Дебет 01 Кредит 08
— увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму затрат по отделочным работам.

Бухгалтерский учет при классификации работ как капитальный ремонт

Пунктом 66 Методических указаний установлено, что восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

Затраты, производимые при ремонте объекта основных средств, отражаются в бухгалтерском учете на основании соответствующих первичных учетных документов по учету операций отпуска (расхода) материальных ценностей, начисления оплаты труда, задолженности поставщикам за выполненные работы по ремонту и других расходов по дебету соответствующих счетов учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат (п. 67 Методических указаний).

В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт объектов основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода организация может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (в том числе арендованных) (п. 69 Методических указаний).

Бухгалтерские записи (капитальный ремонт):

Дебет 20 (26, 44) Кредит 60 (76)
— отражены строительно-отделочные работы;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
— учтен НДС по строительно-отделочным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— принят к вычету НДС по строительно-отделочным работам.

С. Николаев, В. Горностаев,
эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Статья размещена в журнале
«Вестник бухгалтера московского региона»
№12 декабрь 2009

Документальное оформление текущего ремонта (договор на ремонт с физлицом)

По факту выполнения работ — акт приема-передачи ф. КС-2. Физлицо — простой гражданин или ИП?

Изначально хотелось бы уточнить, что в данном случае речь идет о договоре на выполнение работ (не услуг) по ремонту:
согласно НК РФ работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (п. 4 ст. 38 НК РФ), услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Далее: действительно ли эти работы являются текущими, а не капитальными?

Дело в том, что на текущие работы не нужен допуск СРО, в случае же осуществления видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, эти работы должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Перечень работ по текущему ремонту утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392. Определения понятий «текущий» и «капитальный ремонт зданий» содержатся в Ведомственных строительных нормах ВСН 61-89 (р) (утв. приказом Госстроя СССР от 26 декабря 1989 г. № 250).
Так, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Согласно п. 13 раздела III Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624, работы по устройству кровель требуют получения свидетельства о допуске на виды работ, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, в случае выполнения таких работ на объектах, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать указанные в данной норме обязательные реквизиты.
Таким образом, если для какого-либо документа предусмотрена унифицированная форма, именно ее и необходимо использовать при оформлении хозяйственных операций. Использование документа произвольной формы квалифицируется как нарушение законодательства. То же самое относится к случаю, когда в документе, форма которого не предусмотрена в альбомах унифицированных форм, отсутствуют обязательные реквизиты.
Форма N КС-2 (акт о приемке выполненных работ), утвержденная Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100, применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений.
С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что подрядчик при выполнении строительно-монтажных работ должен представить заказчику акт по форме N КС-2.

В заключение: в интересах заказчика иметь сметы на выполнение работ, иные документы, подтверждающие необходимость проведения ремонта, что позволило бы квалифицировать затраты по договору как расходы на ремонт или работы капитального характера. Кроме того, отсутствие вышеуказанных документов, как и отсутствие в необходимых случаях свидетельств о допуске СРО не позволит отнести указанные суммы на расходы в целях налогообложения прибыли.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее — Постановление), для получения налоговой выгоды недостаточно лишь представления всех предусмотренных законом документов, необходимо, чтобы перечисленные документы отвечали критерию достоверности, полноты и непротиворечивости, а действия налогоплательщика — критерию экономической целесообразности и осмотрительности. При возникновении спора с налоговыми органами велика вероятность, что налогоплательщик, который не проверил в необходимых случаях свидетельство о допуске СРО (лицензию) партнера, проиграет. В частности, эту позицию подтверждает Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.10 г. № А55-9448/2009. См. также Письмо Минфина РФ от 06.10.2009 г. N 03-03-06/2/188.