Договора займа между физическими лицами под залог недвижимости

Рубрики Статьи

Содержание:

Договор займа с обеспечением залогом

Договор займа под залог недвижимости

Обеспеченные залогом отношения по передаче родового имущества в долг оформляются договором займа с залогом. Подробнее о залоге рассказано в материале по ссылке Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Договором залога недвижимого имущества (соглашением об ипотеке) оформляются правоотношения между кредитором (залогодержателем) и залогодателем, в рамках которых кредитор обладает приоритетным правом на погашение своих требований за счет того имущества, которое находится у него в залоге, перед всеми остальными лицами, которым может быть должен залогодатель.

Соглашение должно содержать следующие условия:

  • Предмет залога недвижимости (наименование, местонахождение и идентифицирующие свойства).
  • Оценку указанного предмета.
  • Обеспечиваемое обязательство (его сущность, основания возникновения, сроки исполнения и размер). Если обязательство из договора, указывается договор, если сумма определяется в будущем, указываются критерии ее определения, если обязательство исполняется по частям, прописывается регулярность оплаты.
  • Право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, и кем это право зарегистрировано.
  • Если имеет место закладная, это также должно быть прописано в соглашении (ст. 9 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Форма соглашения об ипотеке письменная с государственной регистрацией.

Дела об оспаривании таких договоров разрешаются в судах по месту нахождения заложенной недвижимости (апелляционное определение Краснодарского крайсуда от 25.10.2016 по делу № 33-27842/2016).

Договор займа с обеспечением залогом недвижимости и другого имущества между физическими лицами

У договора займа с залогом, совершаемого с участиемфизических лиц, имеются свои особенности. В частности, необходимо учитывать следующее:

  • В случае если договор залога недвижимости заключается лицом, состоящим в браке, требуется согласие супруга. При этом суды исходят из необходимости общего нотариального согласия на подобные операции. Отсутствие указания в таком согласии на конкретное соглашение и его условия, а также неполучение денежных средств супругом контрагента по сделке правового значения не имеют (определение Красноярского крайсуда от 17.08.2016 по делу № 33-11060/2016).
  • Физическим лицам следует подходить к заключению договоров займа с залогом недвижимости с особой осторожностью. Даже если они заключаются исходя из тяжелого или безвыходного материального положения, доказать подобное в суде при оспаривании таких соглашений достаточно проблематично, поскольку сбор надлежащих доказательств затруднителен, а к свидетельским показаниям знакомых и родственников суды в подобных ситуациях относятся критически (определение Мосгорсуда от 18.08.2016 по делу № 33-29159/2016).
  • Нередко участники сделки заблуждаются на предмет того, что договор займа с залогом, влекущий за собой ипотеку, может быть заключен только с коммерческой организацией, но не между гражданами. Однако суды, давая правовую оценку подобным доводам, исходят из того, что законодательство о залоге недвижимого имущества распространяется и на отношения между гражданами (определение Краснодарского крайсуда от 01.11.2016 по делу № 33-28956/2016).

Итак, отношения между займодавцем и заемщиком для обеспечения надлежащего возврата переданных в заем денег или других родовых вещей могут быть обеспечены залогом. При этом следует учитывать, что:

  1. Законодательство о залоге недвижимости (ипотеке) распространяется не только на организации, но и на заемные отношения между гражданами.
  2. Если заключается договор займа с залогом между физлицами, которые состоят в браке, необходимо получить нотариальное согласие их супругов.
  3. Иск об оспаривании договора займа с залогом недвижимости подается по месту нахождения этой недвижимости.

Договор займа под залог недвижимости

Наиболее приемлемой формой обеспечения прямых обязательств в рамках договора займа является предоставление соразмерного залога. В большинстве случаев в виде залога выступает ликвидная недвижимость.

При этом заемщик обязан предоставить все подтверждающие право собственности документы. Далее будет рассказано, как именно подобное соглашение заключается на практике, и какие условия в нем могут быть прописаны.

Существенные условия договора залога недвижимого имущества

В виде существенных условий можно выделить следующие: предоставляемая сумма, предельные сроки исполнения обязательства, наименование недвижимости и его оценочная стоимость, ответственность сторон, проценты и возможные штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Также прописываются условия приема и передачи текущего объекта недвижимости и наложения на него обременения. В отдельных случаях также должна указываться и цель оформления такого соглашения.

Это наиболее существенные условия, без указания которых соглашения не будет считаться легитимным, и по этой причине его нельзя будет зарегистрировать в Росреестре.

Регистрация договора залога недвижимого имущества

Надлежащий порядок указывает на обязательную регистрацию актов соглашения сразу после его подписания сторонами. Без регистрации на объект недвижимости не будет наложено обременение, поэтому собственник после получения денежных средств сможет свободно сдать его в аренду либо провести с его участием любую другую сделку.

Соответственно, в регистрации соглашения, как правило, заинтересован сам кредитор. В регистрационных органах в документы о праве собственности будет проставлена соответствующая печать, которая будет указывать на обременение.

После этого никакие сделки с объектом недвижимости на законных основаниях нельзя будет оформлять. Подобное ограничение будет действовать до момента исполнения всего объема обязательств.

Если договор оформляется на третье лицо — подробности по ссылке:

Нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества

С 2014 года обязательное заверение таких соглашений было отменено. Физические лица могут заверить описываемый документ и акт приема-передачи у нотариуса по желанию. Данное действие не предаст соглашению большей юридической силы, но послужит определенной гарантией для обеих сторон.

На практике физические лица редко обращаются за заверением, потому что за это приходится уплачивать довольно большую госпошлину, которая рассчитывается в проценте от оценочной стоимости объекта недвижимости.

То же самое правило касается и юридических лиц. Они могут обратиться в нотариальную контору по желанию.

Соглашение о расторжении договора залога недвижимого имущества

Подобное соглашение составляется на отдельном бланке. В соответствии с диспозициями гражданского законодательства, расторжение любого договора, в том числе и займа, возможно либо по взаимному соглашению сторон, либо в случаях, если один из субъектов существенно нарушает условия первичной договоренности.

Если же расторжение является взаимным желанием сторон, то с объекта недвижимости будет снято обременение только после предоставления оформленного бланка расторжения в органы Росреестра. Все ограничения снимаются в течение 10 дней. Если в виде субъектов выступают юридические лица, то срок увеличивается до 30 дней.

Образец договора займа под залог недвижимости

Для того, чтобы органы Росреестра приняли от сторон документы на квартиру и заверили в должном порядке заключенное ими соглашение, в нем не должно быть каких-либо структурных и любых других ошибок.

Поэтому необходимо ознакомиться с наиболее общим образцом. В настоящее время это можно сделать на множестве профильных ресурсов.

Договор займа под залог недвижимости между физическими лицами

Составляется только в свободной письменной форме. По его условиям возможно предоставление так называемого беспроцентного займа, что прямо запрещено, если одной из сторон является юридическое лицо.

После составления документа он должен быть отправлен в Росреестр на регистрацию и наложения обременения. К документу также можно приложить и акт приема-передачи денежных средств.

По желанию физических лиц можно воспользоваться услугами нотариуса и заверить данную сделку в должном нотариальном порядке.

Договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами

Объектом подобной договоренности не может выступать жилая собственность. Поэтому квартира либо любое другое жилье не может быть предметом сделки между юридическими лицами.

Беспроцентные займы также запрещены, если хотя бы одна сторона является юридическим лицом. Сам договор и пакет документации на недвижимость направляются в регистрационные органы.

За такие действия придется выплатить фиксированные 5.000 руб. и 2% от стоимости фигурирующих в сделке объектов. Срок регистрации составляет до 30-ти дней. Подписываются документы генеральным директором либо уполномоченным лицом, имеющим соответствующую доверенность (по аналогии с поставкой). Обязательному нотариальному удостоверению такая сделка не подлежит.

Для ознакомления с образцом договора на ремонт квартиры между физическими лицами пройдите по ссылке:

Залог недвижимого имущества по договору между физическим и юридическим лицом

В данном случае речь должна идти о процентных займах. Более того, принимать объект в виде обеспечения и выделять необходимую сумму средств имеют право только те юридические лица, основным компонентом деятельности которых является кредитование.

Не кредитные организации не имеют объективного права выдавать процентные займы любым физическим лицам, принимая в виде обеспечения квартиру или любое другое жилье.

Также рекомендуется к ознакомлению: Договор консигнации.

Договор займа между физ. лицами под залог недвижимости

Тысячи граждан предпочитают решать свои финансовые трудности путем займов денежных средств. Возникают моменты, когда срочно требуется приличная сумма денег, но по каким-либо причинам (плохая кредитная история, отсутствие официального дохода) с банками договориться не получается. В этом случае есть вариант получить займ у физического лица.

Следует понимать, что передача крупной суммы в долг повышает риски кредитора. Поэтому оптимальным решением, удовлетворяющим обе стороны может стать займ под залог недвижимого имущества.

Что это такое

Договор займа под залог недвижимости — это договор по которому одна из сторон (кредитор) передает другой стороне (заемщику) определенную сумму денег на условии ее возвратности с учетом начисленных за пользование процентов и залога недвижимости. На практике обычно оформляется два договора: договор займа денежных средств и в качестве обеспечения обязательств по сделке – договор залога.

Под недвижимым имуществом понимают объекты, связанные с прикреплением к земле, свободное перемещение которых невозможно:

  • квартиры, дома
  • гаражи, земельные участки;
  • объекты незавершенного строительства.
  • иное имущество (например. воздушные и морские суда)

Заложить можно только ту собственность, право собственности на которую подтверждается документально. Основное требование к недвижимости – объект залога должен быть ликвидным.

Обременение в виде залога подлежит обязательной регистрации. После этого, до исполнения обязательств по договору займа должник не имеет право осуществлять с заложенным имуществом какие-либо юридические действия: продавать, закладывать повторно, дарить и т.д.

Договор залога позволяет займодавцу обеспечить возврат долга за счет его реализации в тех случаях, когда заемщик грубо нарушает условия договора. Пользование заложенной недвижимостью в период действия залога должнику разрешается.

Требования к сторонам

Участниками соглашения по договору займа могут являться совершеннолетние дееспособные граждане. Заемщик, предоставляющий залоговое обеспечение по ссудному договору должен иметь правоустанавливающие документы на объект залога, т.е. быть его собственником.

Если должник является совладельцем недвижимого имущества требуется нотариально заверенное согласие третьего лица на осуществление регистрации залога. Не возбраняется использовать имущество третьих лиц. Закон не запрещает иностранным гражданам или лицам без гражданства выступать сторонами сделки.

Необходимые документы

Для оформления договора займа между физическими лицами требуется паспорт. Чтобы подготовить и оформить регистрацию по залогу недвижимости необходимо подготовить портфель документов.

В частности, потребуется:

  • подготовить заявление от обеих сторон сделки;
  • уплатить госпошлину и предоставить квитанцию о ее уплате;
  • распечатать договор залога в трех экземплярах (один – передается нотариусу на хранение);
  • предоставить устанавливающий право собственности документ (договор о приватизации, купле-продажи, наследования и др.);
  • приложить к документации справку из БТИ;
  • в случае проведения перепланировки необходимо добавить оригинал распоряжения и акт о перепланировке;
  • заверить у нотариуса супружеское согласие на заключение договора залога с копией свидетельства о браке и приложить к основным документам;
  • иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования.

Сбор документов по залогу недвижимости – длительный процесс, требующий много времени и сил. Проще всего, поручить это дело, оформив нотариальную доверенность представлять ваши интересы, профессиональному юристу.

Как взять частный займ под залог недвижимости, узнайте здесь.

Как оформить договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости, образец

Как уже было отмечено для совершения сделки по займу с залогом следует оформить два договора: основной – кредитный и дополнительный, обеспечивающий исполнение первого.

Порядок составления договора займа регулирует глава 42 ГК РФ (ст. 807-818).

Договор займа состоит из следующих основных частей:

  • вводной части;
  • основного содержания;
  • заключительных (дополнительных) положений;
  • реквизитов сторон.

Вводная часть включает в себя информацию о месте и дате составления документа, участниках соглашения и их паспортных данных.

Основная часть соглашения будет посвящена предмету договора, т.е. обязанностью одной из сторон передать денежные средства, а другой – вернуть займодавцу в установленные в договоре сроки деньги с начисленными процентами. Здесь указывается сумма передаваемых денег, планируемый срок их возврата и способы уплаты долга.

Обычная практика по возврату займа заключается в оформлении приложения к договору в виде графика платежей. В тексте документа также прописывается сумма процентов, которую кредитор планирует получить в качестве вознаграждения. Обязательно необходимо упомянуть о штрафных санкциях (пени) в случае недобросовестного исполнения обязательств заемщиком.

Дополнительные пункты соглашения содержат вопросы урегулирования спорных ситуаций, отражают конфиденциальность заключаемой сделки и предусматривают действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.

В договор займа обязательно вписывается фраза о том, что в целях обеспечения исполнения обязательства заемщик предоставляет в залог имущество и пишется, что конкретно имеется в виду. Далее указываем что обеспечивающий договор залога является приложением к договору займа.

В заключительной части договора обязательно указываются реквизиты и скрепление соглашения происходит собственноручным подписанием соглашения участниками.

На закладываемое имущество дополнительно составляется договор залога. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Залоговый договор является дополнительным обязательством, цель которого – добиться осуществления исполнения договора займа. В этой связи недействительность основного договора влечет за собой последствия в виде недействительности договора залогового обеспечения.

Как правильно оформить договор залога недвижимого имущества?

Договор залога имущества заключается письменно. В текст договора включаем сведения о сторонах, месте и дате его составления. Основное внимание уделяем информации об основном обязательстве. Даем точную характеристику предмета залога: тип недвижимого имущества, основные характеристики.

В дополнительных условиях отмечаем у кого остается предмет залога, может ли должник распоряжаться имуществом в период действия соглашения, а также возможна ли замена залога с одобрения займодавца. Стоит отметить в каком объеме залог обеспечивает обязательства заемщика.

В заключительных положениях прописываем ответственность сторон и сроки действия договора (они, как правило, совпадают со сроками действия основного договора – займа).

В конце договора заполняем реквизиты и подписываем соглашение.

Образец договора можно скачать тут

Регистрация

Регистрация договора залога осуществляется в федеральной регистрационной службе (ФРС).

Регистрация договора происходит в 5 этапов:

  • оценка стоимости квартиры при помощи специализированной оценочной копании;
  • сбор пакета необходимых документов для регистрации;
  • заверение у нотариуса;
  • оплата госпошлины;
  • регистрация в ФРС.

После рассмотрения заявления делается запись в ЕГРП и на руки через 5 рабочих дней выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога. Для нежилых помещений и земельных участков – сроки регистрации иные – время получения свидетельства может доходить до 15 дней, что следует учесть при планировании процедуры оформления сделки.

Важно: без государственной регистрации договор считается незаключенным.

Читайте так же:  Гос Пошлина за постановку на учет

Взыскание заложенного недвижимого имущества

Залогодержатель по закону может использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенную недвижимость в случае:

  • при грубом невыполнении условий договора займа;
  • при имеющемся обременении залога в пользу третьих лиц;
  • при возникшем риске утери предмета залога по вине залогодателя;
  • при нарушении правил пользования заемщиком недвижимостью.

Внесудебный способ взыскания возможен только в случае, если это было предусмотрено условиями договора при нотариальном заключении договора займа и возможности осуществить взыскание по нотариальной подписи, а не по решению суда.

Для получения судебного решения дело можно направить в районный суд по месту нахождения имущества заемщика. Суд, принимая решение по сути дела имеет право предоставить должнику отсрочку в размере не более одного года для погашения долга.

Причинами для отказа обращению займодавца на взыскание залога могут быть два условия:

  • сумма просроченного долга составляет менее 5% стоимости недвижимости;
  • небольшая длительность просрочки — не более 3-х месяцев.

Если при реализации недвижимости вырученная сумма будет превышать сумму долга, излишек возвращается заемщику, а обязательство считается исполненным.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости –сложная юридическая процедура, требующая внимания ко многим деталям.

Заемщику стоит внимательно оценить свои финансовые возможности, чтобы обеспечить своевременное исполнение обязательств по возврату долга. Для того, чтобы наиболее полно защитить свои интересы обеим сторонам соглашения следует прибегнуть к помощи специалистов.

Можно ли получить срочный займ наличными под материнский капитал? Найдите ответ на этой странице.

Краткосрочные займы описываются в этой статье.

Видео: Оформления займа под залог недвижимости

Особенности договора займа между физическими лицами в 2019 году

В статье пойдет речь об особенностях договора займа между физическими лицами. Что представляет собой соглашение, кто выступает его сторонами, как составить документ – далее.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Любое физическое лицо имеет право предоставить другому займ. Предметом может быть как деньги, так и вещи. Подобные отношения скрепляются договором.

Основные моменты

Часто в жизни случаются ситуации, когда срочно необходимы деньги. Для обращения в банк нужно собрать немалый пакет документации.

Поэтому лучший вариант – обратиться к родственникам или близким. Поскольку денежные средства передача денег осуществляется между двумя физическими лицами, то у законодательства имеются определенные требования к этому виду правоотношений.

Стороны договора должны их знать. Договор необходимо заключать в письменном виде, если размер займа выше минимальной оплаты труда в 10 раз. В иных случаях разрешается устная договоренность.

В случае несоблюдения требований закона сделку признают недействительной. Чтобы этого не произошло, следует запомнить следующие моменты:

  • в тексте соглашения обязательно указать данные паспорта;
  • сумма указывается цифрой;
  • если средства выдаются российской валютой, эквивалент обозначают по ставке Центрального
  • банка в день выдачи займа. Если выдается иностранной валютой, то в скобках указывается размер ее в рублях;
  • уровень ставки по процентам не должен быть выше установленной нормы Центрального банка, в противном случае ставку можно оспорить в суде;
  • зафиксировать момент передачи денег заемщику, например, составить расписку.

Как и любой другой договор подразумевается исполнение обязательств по нему и права. Правами займодателя выступают:

  • своевременное получение процентов;
  • если сделка целевая, получение чеков и других справок, подтверждающих расход денег;
  • требование залога или поручительства от третьего лица;
  • прекращение действия соглашения в случае нарушения заемщиком условий;
  • переуступка прав требований третьему лицу.

Права заемщика – получение денежных средств и оспаривание действий займодавца, перезанимать деньги третьему лицу.

Кроме прав стороны соглашения обязаны нести ответственность друг перед другом. Это последствия, которые их ожидают в случае нарушения условий договора.

При просрочке платежа начисляются проценты. В законодательстве предусмотрена возможность изменения условий соглашения или его досрочное расторжение.

Вносимые изменения или дополнения оформляют письменно, путем составления дополнительного соглашения.

Форма простая, обязательно подписывается сторонами. Из документов понадобится лишь паспорт. Имена пишутся полностью, без сокращений.

Сторонами договора займа являются займодатель и заемщик. Название их кредитор и кредитодатель неверно. Так разрешено называть их только устно.

Правовое регулирование

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий правоотношения граждан, — Гражданский кодекс, в частности, 42 глава. Понятие договора займа описывается в 807 статье ГК.

В соответствии с 808 статьей Гражданского кодекса, чтобы подтвердить условия соглашения и его условия, необходимо иметь расписку от заемщика.

Обязанность заемщика исполнить обязательства, которые он на себя взял, закреплена 810 статьей (пункт 1) Гражданского кодекса.

Согласно статье 809 Гражданского кодекса договор займа является беспроцентным, если иное не предусмотрено соглашением.

Порядок расторжения регулируется такими статьями ГК:

В соответствии с 821 статьей Гражданского кодекса заемщик может потребовать расторгнуть договор еще до получения денег.

Как составить форму договора займа между физическими лицами

Составляя договор, необходимо учитывать нюансы:

  • договор подписывают лишь те граждане, которые могут стать участниками правоотношений по закону;
  • обязательно указать, в какой валюте передаются денежные средства;
  • указать проценты (при наличии) и каким образом они начисляются.

Как правильно заполнить бланк

Для составления договора законом не предусмотрена унифицированная форма. Составляют его в произвольном виде, учитывая условия сделки.

Чтобы заключить договор, необходимо иметь элементарные навыки в области права. Главное – заключается сделка только между дееспособными лицами, достигшими совершеннолетия.

Составляется договор в 2 экземплярах. Образец договора займа денег между физическими лицами можно скачать здесь.

Если без процентов

Если подразумевается заключение беспроцентного заема, то в этом случае часто возникают конфликты. Это касается сделок, которые не оформляются документами.

Например, одно лицо решило занять у другого некую сумму денег, пообещав вернуть через месяц. Время проходит, а финансы не возвращаются.

Договора нет, поэтому подтвердить факт займа нечем. Поэтому важно составить соглашение. Другой выход – расписка. Подписывается она только заемщиком.

Образец договора цессии трехсторонний, читайте здесь.

В документе указывается – сумма и сроки, указание на отсутствие процентов, реквизиты сторон, подпись заемщика и дата составления. Писать лучше от руки.

С залогом недвижимости

Залог – дополнительная гарантия возврата долга. К недвижимости относятся дома и квартиры, участки земли, гаражи и прочее.

В качестве залога можно оставить лишь тот объект, на который имеются права собственности. Объект залога должен быть ликвидным.

Если заемщик нарушит условия договора, договор позволит займодателю вернуть долг за счет реализации залога. В период действия залога заемщик имеет право пользоваться этой недвижимостью.

Если заемщик является совладельцем недвижимости, то потребуется согласие другого владельца – заверенное нотариусом.

Для оформления регистрации по залогу недвижимого имущества понадобятся такие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • распечатанный договор;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка из БТИ;
  • заверенное согласие от супруга (супруги) на залог имущества;
  • копия свидетельства о заключении брака;
  • основной договор займа.

Заключается соглашение в письменной форме. Должное внимание уделить информации о залоге – его тип и характеристики.

В договор включить также дополнительные условия – у кого будет находиться предмет залога, может ли заемщик им распоряжаться в период действия соглашения, можно ли заменить залог и прочее.

Также обозначить, как стороны договора вправе поступить в случае потери либо повреждения объекта залога.

В подобной ситуации займодатель имеет право потребовать вернуть сумму займа в полном размере. Если объект залога будет продан, вырученные средства выплачиваются займодавцу как долг.

Если остаются средства, их забирает заемщик. Если же средств от продажи недостаточно для выплаты задолженности, заемщик должен доплатить.

Также указать в соглашении, как стороны будут действовать в случае обстоятельств, которые от них не зависят.

В конце указываются реквизиты сторон, ставятся их подписи. Договор залога регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

После рассмотрения заявления в течение 5 дней выдадут свидетельство о регистрации залога. Если соглашение не зарегистрировать, оно считается незаключенным.

По закону займодатель вправе в судебном или несудебном порядке посягать на залог в таких случаях:

  • условия договора не выполняются;
  • имеется обременение залога в пользу третьего лица;
  • если существует риск потерять залог по вине залогодателя;
  • если заемщик нарушает правила использования залоговой недвижимости.

Договор займа под залог недвижимости – процедура непростая..

Если займ выдается под проценты, то указание на процентную ставку зависит от срока действия договора. Если передача денег осуществляется на короткий срок, то ставка указывается на каждый день.

Если займ долгосрочный, то указывается ставка в год. Способы уплаты долга стороны определяют по согласованности. Расчет может быть наличный и безналичный.

При получении наличкой каждый платеж должен подтверждаться документами. В случае разбирательств этот факт послужит доказательством суду.

Это же касается и безналичного расчета – необходимо сохранять чеки либо квитанции. В договоре должны учитываться интересы обеих сторон. Необходимо прописать схему начисления процентов, если заемщиком будут нарушены условия.

В законодательстве предусмотрены следующие типы выплат по такому договору:

  • возврат суммы займа и процентов после окончания периода действия договора;
  • возврат денег по окончанию срока действия соглашения и выплата процентов каждый месяц;
  • погашение долга и процентов в одинаковых частях каждый месяц;
  • выплата долга и процентов ежемесячно по дифференцированному графику платежей;
  • выплата задолженности и процентов каждый месяц по аннуитетному графику.

Способ погашения стороны согласовывают совместно.

В законодательстве разрешено заключать сделки в различной валюте – российской и иностранной. Деньги передаются по стандартной схеме – от займодавца заемщику. Принимающий обязан вернуть всю сумму.

Сделка считается заключенной с момента принятия денег. Подтверждением передачи финансов служит расписка или другой письменный документ. Он защитит займодателя от колебаний курса.

Передавать валюту наличной формой запрещено законом. Нарушителям грозит ответственность административного характера. Размер штрафной санкции высчитывают из суммы займа.

Видео: договор займа между физическими лицами

Иногда он составляет треть суммы, иногда – всю сумму займа. Проценты оплачиваются также в безналичной форме. Сторонами могут быть резиденты и нерезиденты Российской Федерации.

Валюта должна быть в рублевом эквиваленте. Курс – в момент подписания соглашения. Чаще валютный займ имеет целевое назначение.

Если в договоре не указаны проценты, то их определяют в соответствии со ставкой банка в момент возврата задолженности либо ее части.

Образец соглашения

В договор необходимо включить следующие пункты:

  • личные данные сторон – полностью и правильно. В случае судебного иска вторую сторону необходимо будет разыскать и оповестить;
  • предмет сделки – если это деньги, то указывается сумма (цифрами и буквами), если вещь – ее признаки;
  • ответственность за просрочку;
  • права и обязанности сторон соглашения;
  • сроки возврата долга;
  • основания для расторжения соглашения;
  • основания для подачи иска в суд;
  • реквизиты.

Также следует включить в условия соглашения форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых сроки выплат могут быть продлены или отменены.

Стороны обязаны прочитать договор и в случае согласия – подписать его. Если в договоре указана цель займа, то его называют целевым.

Займодатель вправе контролировать расход денег на указанную цель. Если средства расходуются не по цели, то займодатель имеет право немедленно потребовать всю сумму кредита.

Образец договора целевого займа между физическими лицами можно скачать по ссылке.

Как оформить у нотариуса

Стороны соглашения имеют право заверить его у нотариуса, хотя законодательство разрешает не делать этого. Договор считается заключенным не после проставления подписей сторон, а после передачи денег.

Как оформляется продажа залогового имущества судебными приставами, читайте здесь.

Как рассчитать себестоимость реализованной продукции по формуле, смотрите здесь.

Предварительное заверение договора у нотариуса позволит разрешить конфликтную ситуацию без обращения в суд.

Устный договор нотариус не имеет права заверять. Цена оформления не фиксируется, в каждой нотариальной конторе устанавливают свою сумму.

Таким образом, любое физическое лицо имеет право заключить сделку с другим физическим лицом. Предметом соглашения могут выступать как финансы, так и предметы.

Главное условие – стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными. Заключается договор займа в письменном виде.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как оформляется займ под залог недвижимости — порядок, документы, нюансы

Всем привет, друзья! Вот есть же истинные фанатики в этой жизни, и я не про религию. Играю в теннис с Петром, познакомились год назад на кортах.

Каждый раз он мне рассказывал о том, что мечтает купить себе автомобиль Ferrari.

Решил воплощать свои мечты в реальность. Так вот, есть у него квартира в центре города. Последний наш матч на корте закончился подробными расспросами о том, как оформляется займ под залог недвижимости. Видимо, скоро у кого-то будет новая машина. А с вами мы сейчас подробно поговорим об особенностях такого займа.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541–1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком.

Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице.

Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно.

Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя.

В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости.

ПРИМЕР. Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33–11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб.

Читайте так же:  Ребенок летит с бабушкой доверенность

Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа.

По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР. Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя.

Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР. Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33–20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С.

Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение.

Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2–4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР. Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33–386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР. Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33–728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”. Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто.

О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:

“Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора).

Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Договор займа под проценты или залог недвижимого имущества

Займ под залог недвижимости сегодня является одним из наиболее популярных и востребованных как среди кредиторов, так и среди заемщиков.

Одна из причин широкой популярности этого вида кредитования – возможность получить большую денежную сумму на длительный срок и выплачивать относительно низкие проценты по кредиту.

Как правило, чтобы оформить договор займа под залог недвижимости, не нужно предоставлять справки о доходах и привлекать поручителей. Эксперты оценивают стоимость объекта недвижимости и затем согласуют с заемщиком размер займа, сроки кредитования и прочие детали. Чтобы получить займ денег под проценты, недвижимость может быть любой, но предпочтение отдается жилой – квартирам и частным домам.

Преимущество займа под залог недвижимости – в его нецелевом использовании, благодаря чему бизнесмен может на полученные средства обновить оборудование, выплатить заработную плату работникам и т. д. и таким образом решить свои финансовые проблемы.

Можно выделить несколько этапов получения займа под залог недвижимости:

  1. Заемщик должен подать заявку с указанием необходимой суммы займа;
  2. Юристы кредитной организации должны составить договор займа под залог недвижимости, который после уточнения и согласования всех деталей заверяется нотариально;
  3. Сумма займа выдается в наличной или безналичной форме в зависимости от желания заемщика.

Поскольку недвижимое имущество выступает в роли залога, необходимо помнить, что на всё время, регламентированное договором, оно находится в собственности кредитора. После погашения задолженности имущество возвращается в собственность к заемщику.

Сведение к минимуму рисков

Займ под залог недвижимости, как и любой другой займ, сопряжен с рисками. Перед заключением договора эксперты изучают обстоятельства, вынудившие человека обратиться за таким займом, и оценивают возможности клиента, чтобы подобрать подходящую схему выплаты денежных средств и свести к минимуму риск невозврата.

Как вариант можно рассмотреть такую схему, когда договор займа регистрируется в государственных органах (регистрационной палате) и заемщик продолжает числиться собственником недвижимости, а в специальный реестр вносятся данные о том, что недвижимость находится в залоге.

В целом необходимо тщательно взвесить все доводы «за» и «против» перед оформлением договора и тщательно разобраться во всех аспектах.

Залог недвижимого имущества между физическими лицами

Залог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее.

На практике эта схема выглядит следующим образом:

  1. два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
  2. у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
  3. теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.

Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога. Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации.

С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора.

Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину.

По состоянию на апрель 2016 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса). Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.

Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.

Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.

Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.

В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:

  • земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю;
  • используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия;
  • жилые помещения: дома, квартиры, их части;
  • объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома;
  • морские и речные корабли, воздушные суда.

В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок. Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику.

Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.

Взыскание на заложенное недвижимое имущество

Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:

  1. обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок;
  2. при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.);
  3. залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению;
  4. существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
  5. других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение. Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества.

Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности. Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:

  • какую сумму следует уплатить залогодержателю;
  • идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.;)
  • в каком порядке будет реализовано заложенное имущество;
  • с какой цены начинается реализация заложенного имущества;
  • если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.

Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?

Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.

Причем обе этих причины должны действовать одновременно: сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев.

Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно.

Читайте так же:  Ходатайство о принятии студента на практику образец

Скорее всего, такие требования удовлетворят. Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Он применяется если:

  1. стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога;
  2. обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.

Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается:

  • предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо;
  • гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим;
  • недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки;
  • недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям;
  • предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство;
  • нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП;
  • предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.

В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.

Все особенности Частного Займа

Во-первых, давайте разберемся — что такое Частный Займ? В период экономического кризиса, когда банковская система кредитования значительно ослабла, многие предприниматели и физические лица стали пользоваться услугами частных инвесторов, а также иных финансовых организаций, которые имеют возможность использовать свои личные средства для предоставления займов.

При этом частный инвестор, он же кредитор, либо другая финансовая организация – инвестиционная компания, распоряжаются своими собственными, свободными денежными средствами, поэтому условия их выдачи определяют самостоятельно. Дабы снизить вероятность невозврата подобного займа они выдают ссуды под залог недвижимости.

На сегодняшний день наша организация в рамках предоставления «частного займа» может предложить несколько различных схем получения необходимых денежных средств. Являясь руководителем компании «М-инвестор» я имею возможность в первую очередь выдавать займы из собственных средств на заблаговременно оговариваемых условиях, при личной встрече.

В то же время, наша компания как небанковская финансовая организация аккумулирует не только собственные, но и привлеченные средства, позволяющие при необходимости получить достаточно крупное финансирование.

Во-вторых, давайте поговорим о том, что представляет собой частный займ с точки зрения закона. Имеет ли право частный инвестор, либо небанковская финансовая организация, выдавать ссуды, не обладая банковской лицензией?

Отвечаю: да, имеют. Заем денежных средств под проценты у частных лиц и порядок его оформления предусмотрен законодательством Р.Ф. В соответствии с законами, действующими на территории Российской Федерации, любое частное лицо имеет возможность выдавать ссуду из своих личных средств. Периодичность выдачи и сумма ссуды не имеют значение.

Суммы, не более 1-го миллиона рублей, могут быть переданы по устной договоренности, а превышающие этот барьер, обычно оформляются посредством заключения договора в письменной форме. Заверение подобных сделок у нотариуса не является обязательной процедурой, но если речь идет о достаточно внушительных суммах, то сделку лучше заверить.

Небанковским кредитным организациям как структурам, имеющим право осуществлять отдельные банковские операции, доступен их определенный перечень, ограниченных законодательно.

Таким образом, банковские учреждения осуществляют кредитование исключительно посредством привлеченных, то есть чужих, денежных средств (коммерческое кредитование). И для совершения таких действий действительно необходима лицензия, выданная ЦБ РФ. Закон «О банках» гласит — кредитование является банковской операцией и происходит на основании лицензии ЦБР.

Такого рода лицензии могут быть предоставлены кредитным организациям, заключающим кредитный договор, где предопределен субъектный состав его участников. Этот же закон дает полное определение понятию кредитная организация.

В свою очередь, предоставление в долг личных средств, невзирая на систематичность подобных следок и размер ссуды, банковской операцией не является. К тому же, банки не обладают правом заключать договор займа, так как собственные средства банка просто технически невозможно отделить от привлеченных.

А теперь поговорим подробнее непосредственно о частном займе под залог недвижимости. Давайте сравним преимущества частного займа перед традиционным банковским.

Если сравнивать банковский кредит и частный займ от небанковской финансовой организации либо частного инвестора, то последний имеет ряд преимуществ.

Во-первых, оформление и выдача денежных средств происходит очень быстро, при необходимости занимая всего несколько часов в отличие от банковской процедуры оформления не менее 2-3 недель.

Во-вторых, кредит от частного инвестора выдается без предъявления заемщиком справок о доходах, поручителий, без наличия официального места трудоустройства, а также людям с испорченной кредитной историей и даже наличием судимости.

В-третьих, лояльное отношение частного инвестора к заемщику позволяет корректировать условия кредитования, например выплаты займа — ежемесячно, ежеквартально, сначала проценты по займу, а в конце срока само тело кредита или по иным схемам.

В-четвертых, частный инвестор, как правило, оказывает полный спектр услуг, поможет со сбором и оформлением всей документации для сделки, а также проводит полное сопровождение сделки и при необходимости ускоренно.

В то же время, среди преимуществ частного кредитования присутствуют и свои недостатки:

  • В первую очередь, это относительно высокие ставки, которые обычно исчисляются не годовыми ставками как в банке, а месячными
  • Небольшие сроки кредитования — от нескольких месяцев до нескольких лет.
  • Выдача крупных займов производится исключительно под залог объектов недвижимости.

Для заемщика есть вероятность «связаться» с «нечистоплотным» частным инвестором, проще говоря — мошенником.

К великому сожалению в последнее время мы наблюдали большое колличество таких ситуаций, когда к нам обращались люди попавщие на удочки таких лиц и заключивших с ними сделки по залогу недвижимости на кабальных для себя условиях, с просьбой помочь произвести рефинансирование.

Однако порой произвести рефинансирование таких сделок не под силу даже опытным юристам, особенно когда ситуация в запущенном состоянии. Поэтому к выбору частного инвестора следует подходить с максимальной осторожностью.

Для чего частные лица и компании занимаются выдачей займов? Какие цели они преследуют при кредитовании под залог недвижимости?

Любой частный инвестор, как и небанковская кредитная организация, прежде всего, заботятся о получении заработка. В случае предоставления займов под залог они получают прибыль в виде выплаченных заемщиком процентов, а закладываемая недвижимость служит не более чем гарантом возвратности средств.

Любой кредитор заитересован в возврате собственных средств и получении прибыли, а соответственно условия займа в первую очередь должны быть выгодными и посильными для заемщика, что собственно мы и предлагаем.

Однако в случае невозврата кредитор вынужден в итоге реализовывать заложенную недвижимость. При этом, потребуется через суд отсудить предмет залога и только потом найти покупателя на него, а также заняться переоформлением недвижимости.

Проще говоря, это превращается в головную боль, именно по этому гораздо легче дать деньги под разумный, посильный процент хорошему заёмщику, который выплатит займ. Такой вариант выгоден, как заемщику, так и кредитору, в конце концов, это по-человечески и со стороны морали.

Вот именно такие принципы сотрудничества предлагаю я как частный инвестор и наша компания как небанковская финансовая организация, предоставляя займы под залог недвижимости.

К сожалению, в сфере частного кредитования можно попасться на удочку мошенников и, кстати, не только заемщику, но и кредитору.

Есть и недобросовестные инвесторы-мошенники, которые выдают подобные кредиты, заранее преследуя цель присвоить саму недвижимость, а происходит это в основном по схеме выдачи займа под очень высокие процентные ставки достигающие 10% в месяц в том числе и скрытые, которые в итоге становятся кабальными для заёмщика.

Как следствие: заемщик не может погасить займ, а недвижимость отходит кредитору. Поэтому заемщику нужно хорошенько поразмыслить, и прежде чем принять окончательное решение тщательно изучить рынок предложений и условия кредитования, а также обратить внимание на отзывы клиентов о деятельности компании, инвестора и брать деньги на разумных и посильных условиях.

Каков Размер займа?

Сумма кредита у частного инвестора, компании всегда на порядок выше чем-то, что может дать банк, к примеру, банки обычно дают порядка 40-50% стоимости недвижимости, а при частном кредитовании это составляет до 80% стоимости, но вернуть ее нужно в кратчайшие сроки, варьирующиеся от нескольких месяцев до 3-7 лет.

Как происходит оформление займа-залога?

Займ под залог недвижимости выдается в виде заключения сделки займа/залога. Сразу хочется обратить внимание, что при получении кредитования не требуется предъявления справки о доходах и наличия поручителя, а наша компания не является посредником между заемщиком и некой кредитной организацией.

Данный договор не только освещает все нюансы заключенной сделки, но и может официально заверится у нотариуса по вашему желанию, а также договор залога (ипотеки) регистрируется в регистрационной палате по всем гос. стандартам.

Поэтому он является абсолютно законным документом, соответствующим положениям действующего законодательства.

Существует две основные схемы оформления сделок займа с залогом недвижимости. Суть первой схемы заключается в том, что мы составляем договор залога, а затем проводим процедуру его регистрации в специализированной регистрационной палате. В этом случая, вы как заемщик на весь срок предоставления ссуды остаетесь единственным собственником залоговой недвижимости.

Единственное, в свидетельство о праве собственности будет обязательно внесена запись, соответствующая заключенному нами договору, то есть об обременении залога. Эта запись не позволяет совершать какие-либо операции с заложенной недвижимостью до момента погашения займа.

Вторая схема заключается в том, что до полного погашения обязательств по кредиту, недвижимость формально оформляется на кредитора.

Таким образом, при получении ссуды вы переоформляете залоговую недвижимость в собственность кредитора, и при этом одновременно заключается договор обратного выкупа, по которому по факту выплаты займа кредитор обязан переоформить заложенную недвижимость обратно на заёмщика. То есть после погашения долга объект недвижимости вновь переоформляется на вас.

Если заемщик взял займ и вернул всё как договаривались, все понятно, все довольны. А вот если не выплатил? Что происходит дальше?

В то же время, судебная практика показывает, что принудительно изъять собственность, в случае неуплаты долга, очень сложно. Порой, эта процедура длится годами. А, при оформлении через договор купли-продажи с обратным выкупом кредитор вправе распоряжаться залогом в случае невыплаты займа чуть быстрее.

Вот собственно и разница между схемами оформления. Каждая из вышеописанных схем имеет вои достоинства и недостатки, как для заемщика, так и для кредитора выбор схемы остаётся за вами. Первый способ предоставления ссуды удобен своей простотой и позволяет максимально обезопасить заемщика.

Но при любом оформлении суть такова — вы как были, так и остаетесь фактическим хозяином своей недвижимости: живёте, сдаёте, продаёте (ищите покупателя) и тому подобное. Главное — своевременно вернуть взятые средства, а заложенная недвижимость лишь является гарантом того, что вы рассчитаетесь с Кредитором.

Каковы основные условия, на которых частные инвесторы либо компании обычно предоставляют займ?

  1. оформление всей сделки и выдача средств в кратчайшие сроки 1-5 дней;
  2. не требуется подтверждение доходов и тп.
  3. процент за пользование заемными средствами составляет от 1 до 3% от всей суммы займа ежемесячно
  4. проценты начисляются ежемесячно, кратно определенному месяцу;
  5. вы можете рассчитывать на получение суммы в размере до 80 % от рыночной стоимости залогового объекта.

Какие документы необходимы для оформления кредита?

Для того чтобы получить займ под залог объекта недвижимости, находящегося в собственности, Вам необходимо предоставить следующий перечень документов:

  • паспорт собственника (заемщика)
  • документ, подтверждающий Ваше право собственности на объект недвижимости. То есть свидетельство о праве собственности;
  • справка об отсутствии задолженности, выданная эксплуатирующей организацией ТСЖ либо ЖЭКом, ЕИРЦ, ГУИС;
  • справка (выписка) из домовой книги.

Договор займа с залогом недвижимости

Договор займа с залогом недвижимости, форма и порядок его заключения регламентирован статьей 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть 2).

Договор займа с залогом недвижимости — специфика

Документ имеет ряд специфических особенностей, связанных с:

  1. процедурой оформления – требует обязательной регистрации в государственных органах;
  2. гарантией сохранности и целостности залогового имущества;
  3. динамикой его продажи в случае неплатежеспособности заемщика и несоблюдением последним условий и сроков выплат, которые диктует договор займа с залогом и т.п.

При составлении и оформлении договора важно понимать степень риска, как для заемщика, так и для стороны – кредитора, поэтому предпочтительно согласовать свои действия с квалифицированным специалистом в области права на предмет юридической состоятельности документа.

Необходимые бумаги

Чтобы заключить с банком, кредитной организацией либо физическим лицом договор займа поз залог, нужно подготовить следующие документы (их перечень прописан в статье 408 ТК):

  • копия паспорта, заверенная у нотариуса (если в качестве кредитора выступает физлицо, присутствие обоих сторон у нотариуса обязательно);
  • нотариально подтвержденная расписка по факту передачи денежных средств заемщику (ст. 808 ТК).

Договор займа с залогом имеет юридическую силу с момента получения займа и отметки в Федеральной службе регистрации сделок с недвижимым имуществом на территории России.

Нормативный образец договора

Договор займа с залогом недвижимости имеет утвержденную законом форму, содержащую необходимую информацию о кредиторе и заемщике, их правах, обязанностях и т.п.

Основные пункты, без наличия которых документ не будет иметь юридической силы:

  1. Предмет договора. Здесь указываются полные данные о залогодателе (собственнике недвижимого имущества, выступающего по условиям настоящего договора залогом) и сведения о залогодержателе (полное название, Ф.И.О. руководителя и т.д.). Далее обозначается суть сделки – о чем заключен документ, о праве перехода залогового имущества в собственность кредитора в случае неплатежеспособности заемщика и пр.
  2. Обязанность заемщика. Договор займа под залог требует соблюдения лицом, взявшим денежные средства под недвижимость, соблюдения следующих условий: обеспечение целостности и материальной сохранности залогового имущества без права его передачи иным лицам, не совершать противоправный действий, способных снизить оценочную стоимость залога.
  3. Права заемщика. Залогодатель вправе требовать от кредитора выполнения мероприятий, направленных на сохранность залоговой недвижимости, сохранения всех прав собственности на период действия данного договора.
  4. Прочие нюансы и условия. Данный пункт прописывается в произвольной форме и несет информацию о согласии, достигнутом двумя сторонами — участниками, по поводу прав и обязанностей каждого, сроках и размерах выплат, и пр.

Кроме того, здесь указывается оценочная стоимость залогового имущества, сроки, по истечении которых прекращаются взаимные обязательства сторон по отношению к друг другу, возможные форс – мажорные обстоятельства, которые в рамках действующего российского гражданского законодательства являются основанием для изменения условий договора в процессе его действия.

В конце документа указываются адреса и юридические реквизиты сторон, между которыми заключается договор о займе денежных средств под залог (физический и юридический адрес залогодержателя, его контактные телефоны, место регистрации залогодателя, его телефон).

Без наличия подписей обеих сторон – участников, данный договор считается юридически недействительным.