Договор аренды не регистрируемый в юстиции

Рубрики Статьи

Регистрация аренды договора аренды

Вернуться назад на Договор аренды

По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должен быть четко указан объект аренды. При отсутствии данных положений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В государственной регистрации такого договора может быть отказано.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Процедура государственной регистрации договоров аренды регулируется главой IV Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация договора аренды или субаренды является одним из основных направлений деятельности нашей компании.

Не подлежат государственной регистрации договора аренды (субаренды) заключенные на срок менее 1 года.

В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают не в момент подписания договора и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В г. Москве, документы на регистрацию договора аренды, подаются в территориальную приемную Управления Федеральной Регистрационной Службы (ФРС).

Особого внимания заслуживает тот факт, что налоговый орган признает суммы, перечисленные за аренду помещения, только после государственной регистрации договора аренды. В исключительных случаях необходимо предоставить оригинал расписки о приеме документов Федеральной регистрационной службой, на регистрацию договора аренды.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса говорит, что договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с того момента, как он был зарегистрирован. Если, конечно, иное не оговорено законом. Этот порядок вступления договоров в силу, так же, как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, которое предусмотрено пунктом 1 433 статьи Гражданского кодекса. Он гласит, что договор признается заключенным с того момента, как лицо, направившее оферт – предложение заключить договор, получает акцепт – согласие с предложением от партнера.

Договора необходимо регистрировать на государственном уровне. Эта необходимость обусловлена экономической важностью предметов заключения договоров – земли и иного недвижимого имущества. Государственная регистрация обеспечивает соблюдение прав тех, кто приобретает имущество, интересов третьих лиц и стабилизирует весь гражданский оборот. Договора регистрируются органами юстиции, и сведения о них могут быть доступны любому лицу.

В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и связанную с ними недвижимость осуществляет Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, а также его территориальные органы. Указ Президента Российской Федерации №1270 устанавливает правила представления информации о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 164 Гражданского кодекса предусматривает принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И закон этот должен определить случаи и порядок осуществления госрегистрации. Но пока этот закон не принят, применяется действующий с момента вступления в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации порядок регистрации.

Государственная регистрация является обязательным условием при заключении договоров в следующих случаях:

— при подписании договора об ипотеке (согласно пункту 3 статьи 339 ГК РФ);
— при подписании договора об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 ст. 391 ГК);
— при подписании договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ);
— при подписании договора продажи предприятия (согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ);
— при подписании договора ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (согласно статье 584 ГК РФ);
— при подписании договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ);
— при подписании договора аренды зданий и сооружений на срок более одного года (согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ);
— при подписании договора аренды предприятий (согласно пункту 2 статьи 658 ГК РФ).

Однако следует понимать, что государственная регистрация договора не есть тоже самое, что государственная регистрация права на недвижимое имущество. Некоторые договора, например, договор о продаже недвижимости (статья 549 Гражданского кодекса), за исключением вышеуказанных случаев, не требуют государственной регистрации. В приведенном в пример случае государственной регистрации требует переход права собственности на недвижимость. Такое положение также распространяется на договор доверительного управления имуществом (согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ). Такие договора вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Госрегистрация права является основанием для изменений отношений между покупателем и продавцом и третьими лицами, когда стороны выполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.

Следует заметить, что требование о государственной регистрации устанавливается не только в отношении договоров о недвижимости. Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок с движимым имуществом определенного вида (согласно пункту 2 статьи 164 Гражданского кодекса), которое представляет собой общественно-политическую ценность и нуждается в особом правовом режиме. К примеру, согласно Федеральному закону «О музейном фонде РФ и музеях в РФ» государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи музейных экспонатов и музейных коллекций. Причина государственной регистрации в этом случае обусловлена высокой национальной значимостью предмета договора. Обязательную государственную регистрацию проходят также договора о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для электронно-вычислительных машин или на базу данных. В этом случае регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (согласно пункту 5 статьи 12 Закона Российской Федерации «О правовой охране программ для электронно-вычислительных машин и баз данных» от 23 сентября 1992 года). Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (согласно статье 52 Гражданского кодекса).

Если договор не зарегистрирован на государственном уровне, он признается незаключенным. Но имеются и исключения. Например, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии (согласно статье 1028 ГК РФ). Эта норма устанавливает изъятие из пункта 3 статьи 433 ГК РФ, так как государственная регистрация договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Для третьих же лиц он приобретает силу лишь с момента госрегистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в области патентов и патентных знаков.

Еще одно исключение определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Здесь требование о государственной регистрации носит больше рекомендативный характер. Но также стороны или одна из сторон может решить зарегистрировать договор на государственном уровне.

Следует помнить, что если стороны подписали договор, они выразили друг другу желание установить взаимоотношения, то есть связали себя достигнутым соглашением. Если одна из сторон, которую можно именовать добросовестной, получает дополнительные гарантии защиты своих прав: в случае, если противоположная сторона, которую можно именовать недобросовестной, отказывается от государственной регистрации, то добросовестная сторона имеет право обратиться в суд с требованием принудительной регистрации сделки и возмещения убытков.

Документы для регистрации договоров

Договор аренды нужно регистрировать только в том случае, если он заключается на срок более одного года. Инициировать регистрацию договора может как арендодатель, так и арендатор.

Обязательной государственной регистрации договоров подлежат все изменения, которые вносятся в договор аренды. Если изменения не зарегистрировать, то договор будет действовать в том виде, в котором он находился до принятия изменений.

Для успешной регистрации договора требуется поэтажный план здания, в котором находится арендуемое помещение, с указанием его площади. Нужно также подробное описание объекта, сдаваемого в аренду.

Чтобы зарегистрировать договор аренду, арендодатель должен предоставить следующие документы:

— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
— заявление на регистрацию прав;
— копия свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимости. Если у собственника произошли изменения, например, изменились личные данные, место жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридический адрес и пр., эти изменения следует зарегистрировать в ЕГРП до подачи заявления на регистрацию договора;
— оригинал договора в трех экземплярах.

Арендатор, в свою очередь, предоставляет следующие документы:

— копию свидетельства или иного документа о государственной регистрации юридического лица с оборотом. Если речь идет о физическом лице, то оно предоставляет копию паспорта. Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью, оно предоставляет копию документа о государственной регистрации его как индивидуального предпринимателя. Все копии заверяются нотариусом или органов государственной регистрации, который выдал оригинал;
— копии учредительных документов (с изменениями и дополнениями), также заверенные нотариально или органом государственной регистрации;
— копия информационного письма органов статистики.

Помимо этих, также предоставляются следующие документы:

— из БТИ: кадастровый паспорт помещений передаваемых в аренду;
— копия решения общего собрания акционеров или участников о выборе директора (генерального директора) организации, заверенная печатью организации (предоставляется всеми сторонами договора);
— копия зарегистрированного договора аренды, заверенная нотариально, если регистрируется договор субаренды;
— приказ о вступлении в должность руководителя или контракт с ним организации, выдавшей доверенность (заверенная организацией копия);
— документ о присвоении ИНН (копия, заверенная у нотариуса);
— выписка из ЕГРЮЛ (подлинник или нотариальная копия). Выписка действительна в течение месяца.

При регистрации договора аренды требуется также регистрировать ранее возникшие права.

Тонкости регистрации договора аренды

Частному предпринимателю по роду деятельности постоянно приходится сталкиваться с множеством документов. Один из них – договор аренды. Если нет возможности приобрести помещение для ведения бизнеса в собственность, приходится прибегать к аренде.

Договор аренды – не сложный документ, в котором оговаривается только стоимость аренды и план арендуемого помещения. Аренда помещения является частью расходов предпринимателя, и как всякие расходы требует оформления в налоговой инспекции. Следовательно, нужно зарегистрировать договор аренды, но при этом нужно постараться не наткнуться на подводные камни этой операции. Какими они бывают?

Во-первых, требуется тщательно прописанная сумма оплаты помещения, где указываются не только сумма оплаты владельцу, но и коммунальные услуги. Иногда же коммунальные услуги оплачивает арендодатель, и вот тут возникает трудность с подсчетом стоимости этих услуг.

Во-вторых, при регистрации договора аренды учитывается не только размер помещения, но и планировка. Следует учитывать размеры каждой отдельной части помещения, например, размеры складского помещения и торгового или выставочного зала. От этих размеров зависит налогообложение.

В-третьих, договор должен включать в себя вопросы, связанные с организацией внутреннего пространства помещения. Только тот договор, где учитываются эти вопросы, можно назвать качественно составленным.

В-четвертых, в договоре обязательно должны быть указаны реквизиты арендатора и арендодателя. Если указанные реквизиты не устроят государственные органы, помещение будет опечатано до проверки всех формальностей.

В-пятых, обязательно следует уточнять сроки. Это делается для того, чтобы максимально точно рассчитать налогообложение обеих сторон. Не следует также забывать о том, что при продлении договора аренды обязательно потребуется его перерегистрация, так как при этом сильно меняется налогообложение.

Суммируя все нижесказанное, можно сказать, что при правильном оформлении всех документов регистрация договоров аренды пройдет гладко.

Важно знать, что регистрация договора аренды важна, так как эта статья расходов для частного предпринимателя весьма важна при заполнении декларации о доходах. Кроме того, при регистрации договора аренды нельзя применять практику неполной оплаты аренды помещений. Арендодатель, конечно, в этом случае получает дополнительную прибыль, ведь часть его денежных средств просто поступает ему в карман, минуя налоговые органы. Но арендатор теряет собственные деньги, ведь он не может показать часть собственных расходов. Отрадно, что подобные предложения со стороны арендодателей в последнее время встречаются все реже.

Акт скрытых работ
Акт выполненных работ
Коммерческое предложение
Дисциплинарное взыскание
Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
Задаток

Назад | | Вверх

Регистрация договора аренды

Действующее законодательство устанавливает, что регистрация договора аренды недвижимости, производится в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

При этом регистрация бессрочного договора аренды не является обязательной (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Но независимо от срока, на который заключается договор, он должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами, т.к. в противном случае он может быть признан недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды

Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) согласно перечню, установленному ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если у государственного регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов, достоверности указанных в них сведений или в наличии оснований для регистрации, он вправе приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения или другой недвижимости на срок не более одного месяца.

Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет для граждан 2000 рублей, а для организаций 22 000 рублей.

На регистрацию представляются:

— Если стороной договора является юридическое лицо — его учредительные документы, копия свидетельства о государственной регистрации, копия свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы (решения) о наделении полномочиями лиц подписавших договор или доверенность, если договор был подписан представителем.

Если копии указанных документов уже подавались в органы Росреестра, то вместо них может быть представлена выписка из ЕГРЮЛ, не старше одного месяца, свидетельствующая об отсутствии изменений.

— Для граждан — документ удостоверяющий личность.

— Если интересы гражданина или организации в Росреестре представляет другое лицо, то доверенность на регистрацию договора аренды должна быть удостоверена нотариально.

— Договор аренды в количестве, равном количеству сторон договора и еще один оригинал или нотариально удостоверенная копия, которая остается в деле.

— Акт приема-передачи арендуемого имущества, если он является неотъемлемой частью договора аренды.

— Платежное поручение или квитанция, подтверждающие уплату пошлины за регистрацию договора аренды.

— Заявление на регистрацию договора аренды, которое может подать одна из сторон договора.

— В зависимости от конкретного случая в регистрирующий орган должны быть представлены дополнительные документы.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В данном случае желательно получить кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый Росреестром, для того, чтобы сверить сведения, указанные в договоре со сведениями, имеющимися в регистрирующем органе.

Если данный документ уже представлялся в органы Росреестра, регистрирующий орган может освободить заявителя от обязанности его повторного предоставления.

Регистрация договора аренды жилого помещения (квартиры)

В данном случае, кроме кадастрового паспорта необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на заключение договора, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или лица признанные недееспособными или ограниченный в дееспособности.

Если арендодателем квартиры выступает государственный или муниципальный орган, необходимо предоставить, его распоряжение о предоставлении помещения в аренду.

При этом нужно учитывать, что жилые помещения предоставляются в аренду только юридическим лицам, а гражданам они предоставляются на основании договора найма.

Регистрация договора аренды земельного участка

Для регистрации указанного договора предоставляется кадастровый план земельного участка, выданный органом, уполномоченным на это Росреестром.

Таким образом, не допускается гос. регистрация договоров аренды земли, если участок не прошел кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, т.к. в этом случае он не является индивидуализированным как объект недвижимого имущества.

Стоимость регистрации договора аренды

Услуги нашей компании по сопровождению государственной регистрации договора аренды недвижимости на территории Москвы и Московской области стоят 10 000 рублей. Государственная пошлина и услуги по получению документов БТИ и кадастрового плана земельного участка в указанную стоимость не включаются

Следующие материалы:

  • На сегодняшний день регистрация индивидуального предпринимателя производится Федеральной налоговой службой РФ в лице территориальных налоговых инспекц …

«>Документы для регистрации ИП
Действующее законодательство устанавливает, что документы на государственную регистрацию выпуска акций, размещаемых при создании акционерного общества …

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Договор аренды и найма.

Договора аренды и найма – документы, регулирующие правовые отношения между участниками сделки по съему жилья. Отличия между этими документами заключаются в следующем:

  • Договор найма заключается между физическими лицами;
  • Договор найма будет являться арендным, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, при этом помещение не может быть использовано в предпринимательских целях.
  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

  • Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
  • Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

  • Гарантия защиты прав участников сделки.
  • Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
  • Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

  • Касается только жилых помещений.
  • Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
  • Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

  • «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

  • Два экземпляра договора.
  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия.

○ Регистрация договора аренды.

Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, заключается арендный договор, согласно которому помещение может использоваться в целях проживания. Для регистрации договора аренды действует тот же алгоритм, что и для договора найма:

  • Подача заявления.
  • Предоставление личных документов сторон и документов на жилье.
  • Чек об оплате госпошлины (для юрлица – 22 тыс. руб.).

✔ Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

  • Гарантия получения стабильного дохода.
  • Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

  • Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

○ Регистрация договора при субаренде.

Соглашение о сдаче жилья в субаренду (когда наймодателем выступает квартиросъемщик) не отличается от требований к арендному договору. Поэтому он также подлежит государственной регистрации, если срок его действия более 1 года в порядке, установленном для других видов договора:

  • Подача заявления одним из участников сделки.
  • Предоставление документов (на жилье и личных).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Без данной процедуры документ будет считаться недействительным, а сделка не заключенной.

Важно, что для регистрации потребуется присутствие собственника квартиры либо нотариально заверенное согласие от него.

Таким образом, государственная регистрация соглашений о сдаче жилья является обязательной процедурой при соответствующем сроке действия документа.

✔ По истечению срока договора, арендодатель и арендатор продлили его, нужно ли регистрировать.

Если в документе указано, что по истечению срока действия он будет считаться продленным на тех же условиях, то новая регистрация не требуется. А если нужно оформлять новое соглашение, его также придется регистрировать, оплачивая госполшину, если срок его действия больше года.

✔ Что если квартира сдается безвозмездно, арендатор только оплачивает коммунальные.

В данном случае нужно составить договор безвозмездной аренды, в котором будет прописана обязанность оплаты коммунальных услуг квартирантом. Такой документ будет выступать гарантом выполнения квартирантом своих обязанностей и даст вам возможность потребовать компенсации в случае их нарушения.

Интервью с юристом компании КриптоЛинк Светланой Хохловой о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Государственная регистрация договора аренды

Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Однако в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Имеющееся противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм,

регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.
В п. 6 приложения «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.
Данное разъяснение дано на основании следующего спора, рассмотренного арбитражным судом.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в п. 1 ст. 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что ст. 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную госрегистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал госрегистрации сам договор аренды этого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования ст. 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения ГК РФ предусмат
ривают госрегистрацию договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такой госрегистрации не требуется (ст. 651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает госрегистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона
о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 вышеуказанного Закона).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал госрегистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.
Таким образом, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219). То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.
Регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.
Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ.

Помимо этого, регистрируя договор аренды, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
МНС России в Письме от 18 февраля 2004 г. № 22-2-14/272 «О порядке применения упрощенной системы налогообложения» отметило, что если договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован, но это не сделано, то учесть расходы на аренду при упрощенной системе налогообложения нельзя. Поэтому лучше заключать договоры сроком на 11 месяцев, а затем продлевать. В этом случае гражданское законодательство не требует их государственной регистрации. Чтобы каждый раз не продлевать договор путем дополнительного соглашения, можно сразу оговорить, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого.
Не избежать регистрации и если договор заключен ровно на один год, например с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2007 г. Любые последующие изменения в зарегистрированный договор также должны регистрироваться.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53 указал, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, также не подлежит государственной регистрации.

Не потребуется регистрация и если срок аренды вообще не определен (пункты 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). По этому вопросу есть и арбитражная практика (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 апреля 2004 г. № А78-3566/03-С2- 24/256-Ф02-1318/04-С1).

Рассматривая положения ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды, следует отметить постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 года № 7291/02 по делу ОАО «Алатырский завод низкотемпературных холодильников», касающееся обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более одного года.
Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее — акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ — АВТО» о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 года и возврате полученного по указанным договорам имущества.
Исковые требования были мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства, оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке, договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 ГК РФ и подлежали обязательной государственной регистрации.
Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр).
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности. Также обоснованно в соответст
вии с частью 1 статьи 181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки не истек.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 24 июня 2002 года решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановление апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как самостоятельные сделки, не приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов первой и апелляционной инстанций о взаимосвязанности этих сделок.
Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости не применимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.
В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 года, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Подтверждают точку зрения судей и чиновники (письмо Минфина России от 13 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/424).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 года № 9523/02, напротив, рассмотрена ситуация, когда договор аренды был заключен на срок менее одного года. Суть дела состоит в следующем.
«Московское производственное объединение «Смена» (далее — объединение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к негосударственному образовательному учреждению «Средняя общеобразовательная школа «Венда» (далее — школа «Венда») (с учетом уточнения истцом предмета иска) о признании договора аренды от 17 сентября 2001 года № 37 незаключенным и возложении на школу «Венда» обязанности освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. метра (базу отдыха).
Решением от 11 июля 2002 года в иске было отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17 сентября 2002 года решение отменил, иск удовлетворил.
Как следует из материалов дела, объединение и школа «Венда» подписали договор от 17 сентября 2001 года № 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года. В подписанном сторонами приложении от 20 сентября 2001 года № 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений. В соответствии со статьей 655 ГК РФ объ
единение по акту сдачи-приемки от 20 сентября 2001 года передало школе «Венда» указанные в договоре здания.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15 сентября 2002 года включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.
Указанный в договоре срок аренды (с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года) действует по 15 сентября 2002 года включительно. При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтвержден материалами дела (объединение направило в адрес школы «Венда» письмо от 22 апреля 2002 года № 09-01-01/93, в котором прямо указало, что договор аренды заключен на срок менее одного года. В свою очередь, школа «Венда» при заключении этого договора считала срок его действия таким же). Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора.
Кроме того, школа «Венда» во исполнение условий договора перечислила объединению сумму выкупа (1150000 рублей) платежными поручениями от 03 апреля 2002 года № 57, от 05 апреля 2002 года № 59, от 08 апреля 2002 года № 60. Указанная сумма была возвращена объединением, но школа перечислила сумму на депозитный счет нотариальной конторы (платежное поручение от 20 августа 2002 года № 151).
Учитывая изложенное Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил отменить постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, а решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2002 года оставить в силе.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются на договор субаренды.
Пример
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не об
ладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Читайте так же:  Договор на функции заказчика